Somut olayda, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, 09.05.2016 tarihinde ve depo ettirilip nemalandırılan 217.215,58 TL'nin, önalım bedeli olan 248.457,50 TL'nin üzerinde olan nema miktarının davacıya iadesine karar verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır....

Somut olaya gelince; mahkemece 28/04/2014 tarihinde 50.000,00 TL ve 07/06/2021 tarihinde 109.000,00 TL önalım bedelinin depo edilmesine ve bedelin vadeli bir mevduat hesabına yatırılarak nemalandırılmasına karar verilmiştir. Somut olayda, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, iki parça halinde satış tarihinden yaklaşık 2 ve 9 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır....

Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı taktirde, diğer sınırdaş malikler önalım hakkını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde hakim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir." Aynı maddenin 3. fıkrasında da önalım hakkının kullanılmasında Türk Medeni Kanunu hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir. Somut olayda, 163 ada 12 parsel sayılı taşınmazda fiili taksimin bulunması nedeniyle, davacının paylı malik olduğu taşınmaz payı yönünden önalım hakkına dayanması hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Yine, 5403 sayılı Kanunun 8/İ maddesinin pay satışı halinde uygulanması mümkün olmadığından, mahkemece davanın reddine karar verilmiş olması isabetlidir....

Somut olayda aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ile enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Hakkın kullanılması hiç bir zaman davalının zararına olmamalıdır. Satış tarihi ile karar tarihi arasında 18 yıl gibi uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirmemesi davalıyı da fakirleştirmemesi gerekir; bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağlaması M.K’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacaktır....

II.CEVAP Davalı vekili, davacının müvekkilinden önce taşınmazı 245.000,00 TL'den almak istediğini, ancak teklif edilen bedel düşük olduğu için eski malik taşınmazın değerinin 300.000,00 TL olduğunu söylediğinden davacının taşınmazı almaktan vazgeçtiğini, davacının eski malike 245.000,00 TL teklif ettiğini müvekkiline çektiği noter ihtarında ikrar ettiğini, önalım hakkının yenilik doğurucu bir hak olup ... kullanma iradesinin karşı tarafa ulaştığı takdirde bu hakkın bir daha kullanılamayacağını, geri alınamayacağını ve yenilenemeyeceğini, dolayısıyla önalım hakkını müvekkiline çektiği ihtarla kullandığından yeniden bedel arttırımına giderek tükenen önalım hakkını kullanamayacağını, davacının muvazaa iddialarının haksız olduğunu, müvekkilinin ödemeyi banka yoluyla yaptığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur....

Geçici hukuki korumalardan olan ihtiyati tedbire karar verilebilmesi için ihtiyati tedbire esas olan bir hakkın bulunması ve ihtiyati tedbirin bir sebebinin mevcut olması gerekir. Yargılama sırasında mevcut durumun değişmesi halinde hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması, hakkın elde edilmesinin tamamen imkansız hale gelmesi, gecikme sebebinin bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğması tehlikesi söz konusu olan hallerde ihtiyati tedbir sebebi var kabul edilmelidir. Görüldüğü üzere, kanun koyucu bu konuda hakime oldukça geniş bir takdir alanı bırakmıştır. Ancak ihtiyati tedbire karar verilmesi için mutlaka bir tehlikenin veya zararın doğmuş olması veya halen var olması da aranmaz. Dava konusu hak veya şey bakımından ortaya çıkacak tehlike ve zararın önlenmesi için de her türlü tedbire karar verilebilir. Tedbir kararı verilebilmesi için davanın ispatına elverişli delil bulunması da zorunlu olmayıp, istekte haklı olma ihtimalinin mevcut olması yeterlidir....

Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir....

Geçici hukuki korumalardan olan ihtiyati tedbire karar verilebilmesi için ihtiyati tedbire esas olan bir hakkın bulunması ve ihtiyati tedbirin bir sebebinin mevcut olması gerekir. Yargılama sırasında mevcut durumun değişmesi halinde hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması, hakkın elde edilmesinin tamamen imkansız hale gelmesi, gecikme sebebinin bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğması tehlikesi söz konusu olan hallerde ihtiyati tedbir sebebi var kabul edilmelidir. Görüldüğü üzere, kanun koyucu bu konuda hakime oldukça geniş bir takdir alanı bırakmıştır. Ancak ihtiyati tedbire karar verilmesi için mutlaka bir tehlikenin veya zararın doğmuş olması veya halen var olması da aranmaz. Dava konusu hak veya şey bakımından ortaya çıkacak tehlike ve zararın önlenmesi için de her türlü tedbire karar verilebilir. Tedbir kararı verilebilmesi için davanın ispatına elverişli delil bulunması da zorunlu olmayıp, istekte haklı olma ihtimalinin mevcut olması yeterlidir....

Mülkiyet hakkını tescilden önce kazanan tarafın tasarruf hakkını ancak tescil ile elde edebildiği durumda davacının taraf olmadığı kararın kesinleştiğini bilmesi ve bu duruma göre önalım hakkını kullanılmasının beklenilmesi TMK'nın 1020. maddesinde düzenlenen "Tapu sicilinin açıklığı" ilkesine de aykırıdır. Kaldı ki, tescile ilişkin kararlar ifaya mahkumiyet hükmü içermeyip, yenilik doğurucu bir niteliği bulunması nedeniyle tescil hakkı kazanan tarafından her zaman infaz ettirilebilir. Bu durumda TMK'nın 733/son maddesinde önalım için belirlenen sürelerin dolmasından sonra hükmün infazının yapılması hakkın kötüye kullanılmasına yol açabilecektir. Ayrıca, TMK'nın 732. maddesi gereğince önalım hakkı payın satılması ile kullanılabilen bir hak olup bu hakkın kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin kurulması yeterli değildir. Satış, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmesi ile geçerlilik ve aleniyet kazanır....

Maddesi ile; önalım hakkının tapuya şerh verilmesiyle hakkın ilgili taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceği düzenlenmiş olup, ilk derece mahkemesi kararında açık kanun hükmüne aykırı şekilde adete ek bir koşul olarak yaratılan, “önalım hakkının iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için önalım hakkının düzenlendiği yönetim planının tapuya şerhinin yeterli olmayacağı ile önalım hakkının ayrıca şerhi gerektiği” ne ilişkin hiçbir hüküm ne mezkur kanunda ne de başka bir mevzuat hükmünde katiyen bulunmadığını, mahkemenin kanun hükmünü aşarak yeni bir kayıt eklemek suretiyle; tüm kat malikleri için geçerli ve bağlayıcı olan tapuda tescilli bina yönetim planında yer alan önalım hakkını alenen yok sayarak, hiçbir mesneti bulunmaksızın, önalım hakkının yönetim planı dışında bir de ayrıca ikinci kez tescil edilmediği gerekçesiyle davanın reddine dair verdiği karar kabul edilemeyeceğini, davalının da bu hususta iyi niyetli olduğunu öne sürmesi...