Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz" 732 nci maddesi; "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler." 733 üncü maddesi; "Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer" 734 üncü maddesi; "Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki önalım hakkı nedeniyle ... iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 24.09.2013 gün ve 2013/5780 E.- 12135 K. sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davalı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, önalım hakkına dayalı ... iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı, paydaşı olduğu 1433 ada ... parsel sayılı taşınmazda diğer paydaşlar ... ... ile ... .... ayrı ayrı 179/2155 paylarını 18.11.2009 tarihinde 70.000,00'er TL toplam 140.000,00 TL bedelle davalı ...'e sattıklarını, önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir....
Davaya konu tarla niteliğindeki 6919 No’lu parselin 3/20 payı adına kayıtlı iken adı geçenin 11.01.2011 tarihinde payını 50.000 TL bedelle davalıya satması üzerine süresinde açılan işbu dava ile davacılar bedelde muvazaa yapıldığını gerçek satış değerinin 12.000 TL olmasına rağmen davalının önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla tapudaki satış değerini yüksek gösterdiğini belirterek 12.000 TL bedel üzerinden önalım hakkının tanınmasını istemişlerdir. Davalı davanın reddini savunmuş, mahkemece tapu satış değeri üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir. Davacılar vekili karar düzeltme isteminde, önalıma konu payın davalı tarafından hükümden sonra üçüncü bir kişiye satıldığını, satın alan kişiye karşı davaya devam edilebilmesi için hükmün bozulması gerektiğini bildirmiştir. Bir dava açıldıktan sonra, dava konusu olan mal veya hakkın bir başkasına devredilmesi mümkündür....
Anılan maddeye göre tarımsal arazilerin satılması halinde tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş tarımsal arazi maliklerine önalım hakkı tanınmıştır. TMK 732. maddesinde düzenlenen önalım hakkı ile 5403 sayılı yasanın 8/i maddesinde düzenlenen önalım hakkının amacının aynı olduğu söylenemez. TMK'da düzenlenen önalım hakkının konuluş amacı paydaşlar arasına yabancı kişilerin girmesini önlemek ve payların mümkün olduğu ölçüde bir ya da birkaç paydaş elinde toplanmasını sağlamak iken 5403 sayılı yasaya 6537 sayılı yasa kapsamında yapılan değişiklik ile güdülen amaç tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi, tarımsal verimin arttırılması, belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünün altındaki parsellerin satışına konu edinmeleri halinde satın almada öncelik hakkını komşu parsel malikine tanımak sureti ile belirlenen miktarın altındaki tarımsal arazilerin komşu parsellerle birleştirilmesini ve asgari tarımsal arazi büyüklüğüne kavuşmasını sağlamaya yöneliktir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Mahkemece, "...Eldeki davada, gerek önalım hakkının doğduğu satış tarihi gerekse bu hakkın kullanıldığı dava tarihi itibarıyla sınırdaş arazi malikine önalım hakkı tanıyan 5403 Sayılı Kanunun 8/i-2 maddesi yürürlükte olup, yürürlükteki yasal düzenlemeye göre mevcut olan önalım hakkının yasal değişiklik nedeniyle geçmişe etkili şekilde ortadan kalktığına ilişkin düşüncenın, 7255 sayılı Kanunun 31/b maddesindeki yasanın yayımı tarihinde yürürlüğe gireceğine ilişkin açık yasal düzenleme ve bu konudaki kanun koyucunun iradesine aykırılık oluşturacağından, somut olayda, 5403 Sayılı Kanunun 8/i-2 maddesinin uygulanması gerektiği kanaatine varılmıştır. TMK'nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer....
A.Ş. vekili, davaya konu önalım hakkının tapuya şerh edilmediğinden müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, ayrıca önalım hakkının yasal süresinde de kullanılmadığını, davacının kötüniyetli olarak bu davayı açtığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalı ...Ş. vekili de müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur....
Davacı, paydaşı olduğu 113 ada 35 parsel sayılı taşınmazın dava dışı paydaşı tarafından 3/21 payının davalıya satıldığını, mahkemece verilecek süre içinde önalım bedelini yatırmaya hazır olduğunu belirterek, dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı payın iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, dava konusu payın 150.000,00 TL'ye satın alındığını, diğer paydaşlar satın almak istemediği için davalının aldığını, davacının satıştan bilgisinin olduğunu, satış tarihi ile dava tarihi arasında geçen zaman dikkate alınarak güncel değerin keşfen belirlenerek önalım bedelinin depo ettirilmesi gerektiğini, davanın hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşıdığını belirterek davanın reddini savunmuştur. İlk derece mahkemesince, tapudaki satış bedeli ile tapu harç ve masrafları toplamı olan 105.515,00 TL önalım bedeli üzerinden davanın kabulüne ve dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı 1/7 payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir....
Davalı ... ..., önalım hakkının sadece paydaşın payını 3. kişilere satması sonucu kullanılabileceğini paydaşa yapılan satışlara karşı bu hakkın kullanılmasının mümkün olmadığını, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davalı .. karşı açılan 2010/354 Esas sayılı dava, görülmekte olan bu dava ile birleştirilmiş, davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü taraf vekilleri temyiz etmişlerdir. Dairemizin 26.02.2015 günlü, 2015/3178 Esas, 2015/1959 Karar sayılı ilamı ile ilamda belirtilen nedenlerle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Davacı vekili, bozma kararında belirtilen 11.06.1947 gün 5/18 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının somut olayda uygulanamayacağını, önalım hakkını kullanan birden fazla paydaşın bulunmadığını, davalı ... ...'...
Davalı, davanın süresinde açılmadığını, davacının kötü niyetle bu davayı açtığını, tapunun beyanlar hanesinden de anlaşılacağı üzere diğer hissedarların ve davacının taşınmaz üzerinde fiilen kullandıkları evlerin bulunduğunu, hissedarlar tarafından fiilen taksim edildiğini, davacının taşınmazı kendisinin kullandığını ve kiraya verdiğini, satıcıların taşınmaz imar parseli haline gelmeden önce kadastro parseli halinden bu yana kullandıklarını, davacının bu yerlerde hak iddiası-kullanımı-müdahalesinin bulunmadığını, fiilen taksimin varlığı halinde davacının önalım hakkını kullanmasının mümkün olmayıp hakkın kötüye kullanılması niteliğinde sayıldığını Yargıtay 6....
Davacıya önalım davasına konusu pay satışı davalı-alıcı veya dava dışı satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmemiş, bildirildiği iddia ve ispat edilmemiştir. Önalım davasına konu paya ilişkin 13/03/2015 tarihinde yapılan satış işlemine yönelik davacı tarafından 14/02/2017 tarihinde açılan davanın re'sen dikkate alınması gereken hak düşürücü süre içerisinde açıldığının kabulü gerekir. Davada hak düşürücü süre söz konusu değildir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı-alıcı tarafından ödenen tapu harç ve masrafların toplamından ibarettir....
