Noterliği'nde 10.06.2009 günü düzenledikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 9 parsel sayılı taşınmazdaki 5 adet bağımsız bölümün tam payı ve 1 adet bağımsız bölümün de 1/2 payının adına tescili gerektiğini, edimini yerine getirdiğini, tapu kayıtlarının devredilmediğini ileri sürerek, taşınmazlardaki payların adına tescilini veya keşif ile tespit edilecek taşınmaz değerlerinden şimdilik 34.694,00 TL bedelin tahsilini istemiştir. Davalı ..., davacı ile davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme gereği bağımsız bölümleri yüklenicilere devrettiğini belirterek davanın reddini savunmuş; davalı ... yanıt vermemiştir. Mahkemece, yükleniciler edimlerini yerine getirmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olup, yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Burada, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir. Eser sözleşmesi bir şekle bağlı olmasa da arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan sözleşmenin TMK m. 706, BK m. 213, Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddesi uyarınca Tapu Sicil Müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Kanun sözleşmenin geçerliliği (sıhhati) için resmi şekil aradığından, emredici kural gereği, resmi şekle uymadan yapılan sözleşmeler geçersizdir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali tescil, mümkün olmazsa bağımsız bölümün bedeli ile cezai şart ve kira kaybının tahsili istemlerine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi BK'nun 355 ve davamı maddelerinde düzenlenen ... sözleşmesinin bir türüdür. Bu sözleşme ile yükleniciye inşaat yapımı, arsa sahibine de yapılan iş karşılığı olarak taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri borcu yüklenmiştir. Somut olayda, davalı yüklenici, 15.01.2007 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davacının 59/115 payına sahip olduğu arsanın 65/100 payının davacı ve dava dışı ... tarafından devri karşılığında arsa üzerinde beş bağımsız bölümlü bina yapmayı taahhüt etmiş, davacı arsadaki 59/115 payını 06.07.2007 tarihinde yükleniciye tapuda devretmiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; davacının gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine aracılık ettiği ancak söz konusu inşaatın yapılacağı taşınmazın tüm hissedarları ile davalının anlaşmasını sağlayamadığı, ....750,00 TL'nin davalı tarafından davacı adına sözleşme yapan ...'e tellallık ücreti olarak ödendiği, davacının talep edebileceği tellallık ücretinin ....600,00 TL olup ödenen miktarın mahsup edilmesinden sonra bakiye ....850,00 TL'nin davacıya ödenmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, ... takibine itirazın ....850,00 TL asıl alacak üzerinden iptali ile bu miktar üzerinden takibin devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir. Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, simsarlık (tellallık) sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 Sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanunu'nda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 Sayılı Yasa'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Davalı, kooperatif eski yönetiminin 10.01.2004 tarihli kooperatif genel kurul kararına ve 1163 sayılı Yasanın 42/6. maddesine aykırı biçimde arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, bu sözleşmenin iptali için dava açılacağını savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde düzenlenen tazminat bedeli alacağın tahsili için girişilen icra takibine itirazın iptali ve icra inkar tazminatının tahsili istemlerine ilişkindir. Bir davadaki istem hakkında karar verilebilmesi için mahkeme tarafından daha önce çözüme kavuşturulması gereken sorunlar ortaya çıkabilir. Mahkemece ilk önce davanın esasını etkileyecek bu hususun çözüme kavuşturulup, asıl sorunun bundan sonra ele alınması gerekir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde davalıdan istenen katma değer vergisi alacağından davalının sorumlu olması nedeni ile yapılan takibe vaki itirazın iptali talebine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen (synallagmatik) sözleşmelerden olup, bu sözleşme ile yüklenici, üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenirken arsa sahipleri de edim olarak, belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi üstlenirler. Yapısı .../... S.2. gereği bu sözleşme türü “götürü bedelli” olup, arsa maliklerinin arsa payı devretmekten başka borçları bulunmamaktadır....
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; dosyaya sunulan emlak danışmanlık sözleşmesinin ilk iki sayfasında davalı tarafın imzası bulunmadığı ve fakat davalı tarafından taraflar arasında bir sözleşmenin varlığının kabul edilmesi ve başkaca sözleşme sunulmaması nedeniyle ........2009 tarihli sözleşmenin tamamının geçerli olduğu kabul edilse dahi sözleşmenin .... maddesine göre şirket tarafından 69 daireden davacı şirkete kalacak 40 dairenin ... tanesinin sözleşme tarihinden itibaren satışının yapılamadığı taktirde, ... sahibinin sözleşmeyi herhangi bir bedel ve komisyon ücreti ödemeden feshetme hakkına sahip olduğunun kararlaştırıldığı, davacının arsayı kendisinin bulduğu ve inşaatın süresinde bitirilemediğini ispat edemediği, davalı ile arsa sahipleri arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacı ile ilgili herhangi bir madde bulunmadığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarihinin ........2009 olduğu, davacı tarafın dayanağı danışmanlık sözleşmenin...
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı sözleşmenin feshi ve alacak istemine ilişkindir. Somut olayda, taraflar arasında imzalanan 21.11.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin akabinde davalı yüklenici tarafından taşınmaz üzerinde sadece temel çalışması yapılmış ve inşaat bu hali ile terk edilmiştir. Davacı arsa sahibinin davalı yükleniciye tapu devri yapmadığı kayıtlarla sabit olup, tanzim edilen sözleşme içeriğinde de avans niteliğinde tapu devri yapılacağına ilişkin hüküm bulunmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası için tapuda taşınmaz devri yapılması şart olmayıp fiilen inşaat faaliyetlerine hazır şekilde yer tesliminin yapılması yeterlidir. Kaldı ki davalı yüklenicinin sözleşmeyi, belirlenen süre geçmesine rağmen, ifa edeceğine dair beyanı da bulunmamaktadır....
