Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davalılar ..., ... ve ... murisi ...’nin de aralarında bulunduğu 27515 ada 3 numaralı parsel malikleri ile yüklenici .... Ltd. Şti. arasında 27.05.1998 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir....
HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasındaki dava, Arsa, Arsa Payı Yada Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil istemine ilişkindir. Somut olayda; arsa maliki olan davacı ile yüklenici konumundaki davalı T3 İnş.Malz.San.Tic.Ltd.Şti. arasında arsa, arsa payı ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası söz konusudur. Arsa maliki olan davacı, yüklenici ile aralarında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak tescil talebinde bulunmuştur. Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi'nin 01/09/2021 tarihinden itibaren geçerli 431 sayılı İş Bölümü Kararı gereği, 6. Hukuk Dairesi iş bölümünün 9. maddesinde; "Arsa, arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlar," şeklindeki düzenleme yer almıştır. Bu düzenleme karşısında istinaf talebini inceleme görevi Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi'ne aittir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununun 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin, 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir. 2) Dava, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan taahhüdünü yerine getirmemiş olması nedenine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Davacıların murisi arsa sahibi ... ile bir kısım davalıların murisi...l arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği taşınmazın tapusunun devri, inşaat bitirilerek arsa sahibine teslim edilmediğinden nedensiz kalmıştır. Arsa sahibinden tapuyu devralan muris yükleniciden tapuyu devralan üçüncü kişiler de iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Zira davalıların da anılan sözleşme gereğince muris arsa sahibi ve muris yüklenici arasında tapu devrinin yapıldığını bilmemeleri hayatın olağan akışına aykırıdır....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 05.10.2021 NUMARASI : 2020/114 ESAS - 2021/308 KARAR DAVA KONUSU : İtirazın İptali (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklı) KARAR : Taraflar arasında görülen davanın yapılan yargılaması sonucunda verilen nihai karara karşı davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla, HMK'nın 353.maddesi uyarınca dosya incelendi. TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı 17.01.2020 tarihli dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin hissedar olduğu taşınmazda, davacı ve dava dışı diğer hissedarlar ile davalı arasında Trabzon 1....
Dava, davalı kooperatifin ortağı olan davacının, arsa malikleri ve ortağı olduğu kooperatiften tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. ../.. S.2. Davacı vekilinin davalı arsa sahiplerine yönelik temyiz itirazları yönünden; Kural olarak, arsa malikleri ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, davacı ortak taraf olmadığından ve arsa maliklerince davacı ortağa karşı bağımsız bir taahhüt altına girilmediğinden, davacının arsa sahiplerine karşı doğrudan dava açması mümkün değildir. Yine yüklenici konumunda olan kooperatifin, arsa sahiplerinden tapu talep edebilmesi sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına bağlıdır. Ortakların da kendilerine tahsis edilen konutun mülkiyetini isteyebilmeleri, genel kurullarda kararlaştırılan ve geçerliliğini koruyan parasal yükümlülüklerini yerine getirmiş olmaları halinde mümkündür....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Mahkemece yapılan yargılama sonunda; taraflar arasında 16/04/2015 tarihinde arsa payı karşılığı daire inşaat sözleşmesi yapıldığı, akabinde 16/04/2015 tarihli resmi senetle davacının dava konusu sözleşmenin bulunduğu arsayı davalıya devrettiği, uygulamada çeşitli ruhsatların alınabilmesi ve eser sözleşmesinden kaynaklı inşaatın devam edebilmesi amacı ile kat karşılığı arsa payı devir sözleşmelerinde arsa sahibinin sözleşmeler hukukuna göre ifa zamanından önce arsa payını devrettiğini, bu bakımdan gerek dava konusu sözleşmenin tarihi resmi senetle yapılan devir tarihi dikkate alındığında; taraflar arasındaki satışın kat karşılığı inşaat sözleşmesini ortadan kaldırıcı bir irade olarak yorumlanamayacağı, bu devrin uygulamanın kendi geliştirdiği bir yöntem olduğu, bu nedenle davalının dava konusu taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra satın alınmasının sözleşmeyi geçersiz kılacağına yönelik savunmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğu...
