İkincisi ise sadece muayyen (belirli) bir satışa yönelik önalım hakkını kullanmaktan vazgaçmedir. Feragat, ileride meydana gelecek olan bütün satışları kapsamakta olup, satış olduğu takdirde önalım hakkının kullanılmasını engeller. Bu nitelikte bir feragatin geçerli olabilmesi resmi şekil şartına uyularak yapılacağı ve tapu kütüğüne şerh verileceği hüküm altına alınmıştır. Önalım hakkından vazgeçme, belirli satışlar için mümkün olup, satıştan önce yapılabileceği gibi satıştan sonra da bu hakkın kullanımından vazgeçilebilir. Önalım hakkının dava yoluyla kullanıldıktan sonra bu haktan vazgeçilmesi ise davadan feragat niteliğindedir....
Mülkiyetin devri konusunda kısıtlama hükmü içeren, yasal önalım hakkını düzenleyen 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Kanundan kaynaklanan önalım hakkının doğması ve kullanılması için, tapu siciline şerh edilmesi gerekli değildir. Önalım hakkının varlığı, kanuna dayandığı için bunun herkes tarafından bilindiği varsayılır. Bu nedenle de, paylı mülkiyete tâbi bir taşınmazda bir pay satın alan kimse, hak sahibi bir paydaşın önalım hakkını kullanarak bu payı kendisinden alma hak ve ihtimalinin bulunduğunu daima göz önünde tutmak, bunu bilmek zorundadır. Kanunun 733. maddesi uyarınca, yapılan pay satışının, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer....
Daha sonra ki pay satışları ile ilgili önalım davası açılmamış olması ve davalının paydaş konumuna geçmesi davacının açtığı davanın reddini doğurmaz Her dava açıldığı tarihte ki şartlara göre değerlendirilir. Her satışta paydaşların önalım hakkı yeniden doğar, önalım hakkı yenilik doğuran bir hak olup paydaşların tüm satışlar için önalım hakkını kullanması gerekmez. Paydaş yasal şartlar mevcut olduğu sürece dilediği satış için önalım hakkını kullanıp kullanmamakta özgürdür. O halde, dava tarihi itibariyle paydaş konumunda olmayan davalının 18.02.2011 tarihli satışla ilgili olarak açılan önalım davasının dinlenmesi ve bu konuda taraf delillerinin toplanarak oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup karar bozulmalıdır. Açıklanan nedenlerle davacı vekilinin karar düzeltme istemlerinin kabulü görüşünde olduğumuzdan sayın çoğunluğun karar düzeltme isteminin reddine dair görüşüne katılamıyoruz....
Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü, TMK’nın 732. maddesi ile bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde davalı ... ...'in 1/22 payı olduğu anlaşılmaktadır. Davacı, paydaş ...tarafından 21.10.2010 gününde 11028 yevmiye no'lu işlemle davalıya satılan 1/44 pay nedeniyle önalım hakkını kullanmıştır....
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Zira TMK'nun 732. maddesiyle bir paydaşın payının üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının varlığı kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir....
Davalı vekili, ... adında bir paydaş bulunmadığını, satış bedelinin tapuda gösterilen bedelden daha yüksek olduğunu, önalım hakkından bahsedilmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde,diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Önalım davalarında davalı taraf, aleyhine önalım hakkı kullanılan kişidir.Bu kişi taşınmazla ilgisi olmayıp da sonradan pay satın almak suretiyle paydaşlık sıfatını kazanan yeni maliktir....
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Ayrıca; önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü, TMK’nın 732. maddesi ile bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir....
II-Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Önalım hakkı paylı mülkiyette satımın üçüncü kişiye satışı anında doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılır hale gelir. Önalım hakkı ancak dava yolu ile kullanılabilir. Davalı önalım hakkına tabi taşınmazda pay satın almış olup, davacı önalım hakkını ancak dava yolu ile kullanılabileceğinden davalı ilk celsede davayı kabul etse dahi, yargılama giderlerinden sorumludur....
Esasen önalım hakkının kullanılmasında bir zorunluluk yoktur. Paydaşların tamamı, biri ya da birkaçı bu hakkı kullanabileceği gibi kullanmayabilir ya da kısmen kullanabilir. Önalım hakkı kullanılmazsa satın alan 3. şahıs doğal olarak paydaş konumunda kalır. Yine önalım hakkının birkaç pay yönünden kullanılıp bir kısım pay dışarda kalınca da yine 3. şahıs paydaş olacaktır. Önalım hakkı salt 3. kişinin paydaşlığını önlemeye yönelik olarak düzenlenmiş değildir. Aksine paydaşların bu haktan yararlanmasının gerekçesi olarak kabul edilmiştir. Özü itibariyle de mülkiyet hakkının sınırlandırılması kapsamında yasal düzenlemeyle paydaş lehine kabul edilmiş bir haktır. Kural olarak davaya konu pay kendi içinde bölünerek, (örneğin bir tam pay 1/2'si tecezzi edilerek) önalım davasına konu edilemez ise de her bir pay satışı ayrı ayrı önalım hakkının konusunu oluşturabilir. Somut olayda da ilk pay satışı yönünden davacı paydaş önalım hakkını kullanmıştır....
Uyuşmazlık, sözleşmeden doğan önalım hakkının tanınması ile davalı adına olan tapu kayıtlarının iptaline, davacı adına tesciline ilişkindir: Türk Medeni Kanununun 735. maddesinde düzenlenen ve tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemiş ise taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Bu nitelikteki bir önalım hakkının doğabilmesi için öncelikle bir önalım sözleşmesinin yapılması gerekir. Bu sözleşmenin yapılması ile mal sahibi mülkiyet hakkını ileri bir tarihte devir borcu altına girmiş olur. Buna karşın önalım alacaklısının önalım akdine konu edilen malın mülkiyetinin kendisine devir edilmesini isteme hakkı doğar. Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir haktır. Sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder....
