Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK'nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 11.05.2007 - 10.10.2007 gününde verilen dilekçe ile asıl ve birleştirilen davada tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; bozmaya uyularak asıl davada tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne, birleştirilen davada tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne dair verilen 26.06.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili ile birleştirilen dava davacısı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Asıl ve birleştirilen dava, yükleniciden temlik alınan bağımsız bölüme ilişkin tapu iptal ve tescil, mümkün olmaması durumunda tazminat istemine ilişkindir. Asıl davada davacı vekili; davacının, ... İli ......

Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu 10 nolu bağımsız bölümün 14/09/2017 tarihli kat irtifakı tesisi ile diğer davalılar adına kayıtlı olduğu, bilirkişi raporu ile inşaatın geldiği seviyenin %53 olarak belirlendiği, eldeki davanın yükleniciden harici sözleşme ile temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali, tescil veya bedel istemine ilişkin olduğu, bu tip davalarda tapu iptal, tescil kararı verilebilmesi için yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerektiği, yapılan keşif ve keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarına göre inşaatın fiziki seviyesinin %53 olduğu, bu durumda yüklenici davalı Şirketin arsa sahibine karşı edimlerini tam ve gereği gibi yerine getirdiğinden söz edilemeyeceği, inşaatın belirlenen fiziki seviyesi göz önüne alınarak, yüklenicinin halefi olan davacının tapu iptal, tescil talebinin kabul edilebilmesinin mümkün olmadığı belirlenmek suretiyle, tapu iptal, tescil talebi yönünden davanın reddine karar verilmiş...

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 - 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK kararı ile "tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber kat mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcınında bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine...

Gerçekten, bu sözleşme ile yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün yazılı olması koşulu ile şahsi hakkın temliki suretiyle üçüncü kişilere satışı olanaklıdır. Yükleniciden şahsi hakkını temellük eden üçüncü kişi de, sözleşmede aksine hüküm yoksa veya halin gidişinden temlikin yasaklanmadığı anlaşılırsa, temellük aldığı hakka dayanarak arsa sahiplerini tescile zorlayabilir. Ne var ki somut olayda, davalılar arasındaki 19.03.1986 tarihli sözleşme hükmen feshedilmiş ve ileriye etkili feshe ilişkin mahkeme hükmü Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir. Davacının tescilini talep ettiği 28 numaralı bağımsız bölüm fesih tasfiyesinde yükleniciye bırakılmadığından, alınan taşınmazın davacı adına tescil olanağı ifada imkansızlık nedeniyle ortadan kalkmıştır. Mahkemenin değinilen olguyu gözetmek suretiyle tescile ilişkin istemi reddetmiş olması doğrudur....

-KARAR- Mahkeme kararındaki nitelendirmeye göre, dava; yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulunun 02.07.2021 tarih ve 211 sayılı kararı ile aynen kabul edilen ve 09.07.2021 günü Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren hukuk dairelerine ilişkin iş bölümü uyarınca bu davanın temyiz incelemesi Yargıtay 6. Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Hâl böyle olunca, 2797 sayılı Yargıtay Kanunu'nun 23.07.2016 tarihinde yürürlüğe giren 6723 sayılı Kanun'un 21. maddesi ile değişik 60/3. maddesi gereğince dosyanın Yargıtay 6. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, 16/09/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....

Kat, 6 Bağımsız Bölüm Numaralı taşınmazın T17 Anonim Şirketi adına kayıtlı olan tapu kaydının (malik hanesinin) iptali ile; taşınmazın tamamının davacı adına tapuya kayıt ve tesciline; davalılar Finansbank A.Ş., T4 ve Deniz Faktoring A.Ş.'ye karşı açmış olduğu davanın reddine, davalı T8 karşı açmış olduğu davanın husumet yokluğundan reddine, karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili istinaf etmiş, istinaf dilekçesinde özetle; Gaziantep 1. Tüketici Mahkemesinin 2015/3260 esas 2019/174 karar sayılı ilamının kaldırılmasını ve talepleri doğrultusunda karar verilmesini istemiştir. Dava yükleniciden bağımsız bölüm satın alımına ilişkin tapu iptal ve tescil ve taşınmaz üzerinde bulunan takyidatların kaldırılması isteğine ilişkindir. HMK'nun 355.maddesi gereğince istinaf incelemesi; belirtilen istinaf sebepleri ve kamu düzeni ile ilgili konularla sınırlı olarak yapılmıştır....

Dava yükleniciden haricen satın alımına dayalı tapu iptal tescil istemidir. Taraf beyanlarından sözleşme edimlerinin karşılıklı yerine getirilmediği, bu halde sözleşme geçerliliği ve zarar iddialarının yargılamaya muhtaç olduğu, tapuda mahkemenin tesis ettiği biçimiyle tedbirin uygulanacağı bağımsız bölüm bulunmadığı, davalının adresi meçhul olmayıp taahhütlerinden kurtulmak maksadiyle mallarını kaçırmaya ya da bu maksatla alacaklının haklarını ihlâl eden hileli işlemlerde bulunduğuna dair bir kanaat verici bir delil de bulunmadığı anlaşıldığından davacının tedbir isteminin reddine dair mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırı husus bulunmadığı sonucuna varılmakla davacının istinaf isteminin reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1- Davacının istinaf talebinin Bursa 2....

İlgili Hukuk Türk Borçlar Kanununun 184 üncü maddesi, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı. 3. Değerlendirme 1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı arsa sahibi vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerine dayalı olarak, yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların temlik sözleşmesinde verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm tapu payına hak kazanabilmeleri için inşaatın yüklenici veya yüklenici namına temlik alan tarafından sözleşme ve ekleri tasdikli yapı ruhsatı ve projeleri ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlanıp arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri kendilerine teslim edilmesi zorunludur....

Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir....