Dava, kasko sigorta poliçesi nedeniyle hasar bedelinin ortak yerlerden kaynaklandığı iddiasıyla apartman yönetiminden rücuen tahsili istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinin 1. fıkrasında “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” hükmü yer almakta, aynı Kanunun 35.maddesinde de yöneticinin görevleri sayılmaktadır. Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” şeklinde ortaya konularak 39. maddesinde ise yöneticinin hesap verme yükümlülüğü düzenlenmekte; 40. maddenin 1. fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir. Bu hükümler göstermektedir ki, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya Yönetim Kurulu vekil statüsündedir....

Hükmü yer almakta, aynı Kanunun 35.maddesinde de yöneticinin görevleri sayılmaktadır. Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” şeklinde ortaya konularak 39.maddesinde ise Yöneticinin Hesap verme yükümlülüğü düzenlenmekte; 40.maddenin 1.fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir. Bu hükümler göstermektedir ki, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya Yönetim Kurulu, vekil statüsündedir. Dolayısıyla, gerek iç ilişkide gerek dış ilişkide vekil gibi sorumlu ve vekilin haklarına sahiptir. (HGK 08.11.2006 gün 2006/12-682 E. 2006/682 K) Davalı yönetim, hasarın gerçekleştiği tarihte sigortalı dairenin bulunduğu sitenin yöneticisidir....

Mahkememizin 2022/225 Esas sayılı dosyasında 06.04.2022 tarihli tensip kararı ile dava konusu olan "Genel Kurulu Çağrıya İzin" ve "Yöneticinin Azli" taleplerinin yargılama usullerinin farklı olduğu anlaşıldığından "Genel Kurulu Çağrıya İzin" davası HMK'nın 167. maddesi uyarınca tefrik edilerek (ayrılarak) mahkememizin 2022/240 Esasına kaydedilmiştir. TTK'nın 617/3. maddesi göndermesiyle TTK'nın 410/2. maddesine göre, yönetim kurulunun devamli olarak toplanamaması, toplantı nisabının oluşmasına imkan bulunmaması veya mevcut olmaması durumlarında, mahkemenin izniyle, tek bir pay sahibi genel kurulu toplantıya çağırabilir. Anılan kanunun 413. maddesine göre de, Gündem, genel kurulu toplantıya çağıran tarafından belirlenir. Gündemde bulunmayan konular genel kurulda müzakere edilemez ve karara bağlanamaz. Davacı vekili tarafından keşide edilen Ankara ......

Hukuk Dairesinin 04/12/2014 tarih ve 2014/15775 Esas 2014/17560 Karar sayılı ilamı ile "Yöneticinin görev ve yetkilerini belirleyen Kat Mülkiyeti Kanunun 35. maddesine göre, yöneticinin mülkiyet hakkının kullanılmasına bağlı olan ortak yere elatmanın önlenmesi davasını açma yetki ve görevi bulunmamaktadır. Bu nitelikteki bir davayı yöneticinin açabilmesi için anataşınmazda kat maliki olması ya da bu konuda kendisine kat malikleri kurulunca özel yetki verilmesi gerekir. Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, Dairenin geri çevirme kararı üzerine getirtilen tapu kaydına göre davayı açmak üzere avukata vekaletname veren yönetici ...'in bağımsız bölüm maliki olduğu anlaşılmaktadır. Buna göre davacı yöneticinin kat maliki sıfatı ile de bu konuda dava açma hakkı bulunduğundan işin esasına girilerek tüm deliller toplanıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir " denilmek suretiyle bozulmuştur....

maddesinde yöneticinin görev ve yetkileri sıralanmıştır. Anılan yasa hükmüne göre, yöneticinin ana bina yahut ortak yerler veya bağımsız bölümlerle ilgili olarak üçüncü şahıslara karşı aktif husumet ehliyetleri yoktur. Ancak bu şekilde açılan bir davada, yöneticinin aynı apartmanda kat maliki bulunması halinde, çoğun içinde azın da bulunduğu ilkesinden hareketle, ayıptan doğan zarardan yöneticinin apartmandaki payı oranında dava hakkının bulunduğunun kabulü gerekir. Buna göre somut olayda, dava açan Boğaziçi Sitesi yöneticisi ...'...

Y A R G I T A Y K A R A R I Geri çevirme kararında davaya konu taşınmazda yöneticinin de seçildiği ileri sürülen kat malikleri kurulu toplantısına ait belgelerin, bu toplantıda alınan kararları içeren tutanakların ve karar defterinin, toplantı yapılıp yöneticinin seçildiğini ileri süren davalılar ... ve ...'den ve yönetici seçildiği bildirilen ...'tan alınacak bilgiler doğrultusunda ilgili yerlerden ve kişilerden temin edilmesi istenilmiş ise de, belirtilen defter ve belgeler temin edilmeden dosyanın temyiz incelemesi yapılmak üzere iade edildiği anlaşılmış olup, bu defter ve belgelerin temin edilerek dosya içerisine konulması ve bilahare inceleme yapılmak üzere iadesi için dosyanın mahkemesine bir kere daha GERİ ÇEVRİLMESİNE, 12.10.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi....

Kat Mülkiyeti Yasasının yöneticinin görevlerini düzenleyen 35. maddesinin (a) bendi uyarınca kat maliklerince verilen kararların yerine getirilmesi yöneticinin görevi kapsamında olup anılan Yasanın 38. maddesi hükmüne göre kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eden yöneticiye yasa ile tanınan görevini yerine getirmiş olması nedeniyle dava açılamaz. Böyle bir davada husumetin ancak dava konusu edilen ortak yerde değişiklik yapılmasına karar veren kat maliklerine karşı yöneltilmesi gerekir. Mahkemece davalı yöneticinin aynı zamanda kat maliki olduğu da dikkate alınarak davacıya dava dilekçesinin 2.4.2006 günlü kat malikleri kurulu kararına olumlu oyları ile katılan diğer kat maliklerine tebliğ edilip davaya dahil edilmeleri için süre verilerek taraf teşkili sağlandıktan sonra oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmelidir....

Ancak; Anataşınmazın korunması, onarımı, ve bakımının, bu bağlamda yapının eski haline getirilmesinin Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinin d bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak, mahkemece, bilirkişinin saptadığı onarım maliyetinin kat maliklerinden avans niteliğinde olarak, Yasanın 20/b maddesi uyarınca arsa payları oranında toplanması, yapım masraflarının daha fazla olması durumunda kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımı yapması hususunda öncelikle yöneticiyi görevlendirmesi, yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması gerektiğinin düşünülmemiş olması doğru değil ise de, bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden, mahkeme kararının hüküm fıkrasının 2 nolu bendinin metinden çıkartılmasına ve yerine “bilirkişi raporunda tahmini olarak belirlenen avans niteliğindeki 5.875,00TL’nin Kat Mülkiyeti Kanununun 20/b maddesine göre...

Mahkemece, yöneticinin kendi adına ancak siteyi temsilen dava açması gerekirken tüzel kişiliği olmayan husumet ehliyeti bulunmayan site yöneticiliği olarak davayı açtığından davacının aktif husumet ehliyetinin yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir. Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde ... Sitesi yönetimi adına vekalet veren yöneticilerin davalının ödemediği aidat giderleri için icra takibi yaptıkları, itiraz üzerine takibin durduğu, yine 28.06.2007 tarihinde kat malikleri kurulunca site yöneticiliğine seçilen davacılar tarafından avukata verilen vekaletle itirazın iptali davası açıldığı anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesi (d) bendinde ortak gider aidatlarının toplanması yöneticinin görevleri arasında olup aynı maddenin (i) bendinde de kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması da yöneticinin görevleri arasında bulunmaktadır....

Ancak; Anataşınmazın korunması, onarımı ve bakımının, bu bağlamda yapının tabanındaki çökmenin eski haline getirilmesinin Kat Mülkiyeti Yasasının 35.maddesinin d bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak, mahkemece, bilirkişinin saptadığı onarım maliyetinin kat maliklerinden avans niteliğinde olarak arsa payları oranında toplanması, yapım masraflarının daha fazla olması durumunda kalan kısmın da kat maliklerinden toplanması suretiyle onarımı yapması hususunda öncelikle yöneticiyi görevlendirmesi, yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması gerektiğinin düşünülmemiş olması doğru değil ise de, bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden, mahkeme kararının hüküm fıkrasının ikinci paragrafının metinden çıkartılması ve yerine “Bu işlemin, bilirkişi raporunda tahmini olarak belirlenen 4.303.200.399 Tl.nin avans niteliğinde ve arsa payları oranında...