TMK' nun 730. madde hükmüne göre “Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanılması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse durumun eski hale getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir.” 738. madde hükmüne göre ise “Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır." Buradaki taşınmaz malikinin sorumluluğu kanunun emrettiği özen gösterme borcunun ihlaline dayanan bir kusursuz sorumluluk halidir....

yapı sahibi ve yapı müteahhiti olarak davacı "…" in isminin bulunduğu, yine taşınmaza ait 19/02/2019 tarihli tadilat ruhsatında da yapı sahibi ve yapı müteahhiti olarak davacı "…" in isminin yer aldığı görülmekte olup, yapı ruhsatında yapı sahibi ve yapı müteahhiti olarak ismi geçen davacının yapı ruhsatlarıyla ilgili olarak idareye itirazda bulunduğuna ve imalatların dava dışı 3. kişi tarafından yapıldığına ilişkin hiçbir belge/bilgi sunmadığı dikkate alındığında, yapıyı yapanın kendisi olmadığının ispat külfetinin davacıya ait olduğu ve yapı tatil tutanağında tespit edilen dava konusu imalatların davacı tarafından yapılmadığının kabulüne yeterli bilgi ve belge bulunmadığı sonucuna varılmıştır....

Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki eksikliklerden doğan zararlardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. (TBK m.69; BK m.58) Bir yapı eserinde herhangi bir yapım bozukluğu olmasa bile, ek güvenlik ve koruma tertibatının bulunmaması bir yapım eksikliği sayılır.Koruma kapsamında, tesisatı tetkik ve muayene etmek de vardır. Yapı malikinin sorumluluğu, niteliği itibariyle kusursuz sorumluluk türlerinden "olağan sebep sorumluluğu"dur. Bu nedenle, bu tesislerden meydana gelmiş bir zararın bulunması halinde, zararla tesisin faaliyeti arasında uygun illiyet bağı olması ve hukuka aykırılık unsurları gerçekleştiği takdirde, kusur aranmaksızın sorumluluk doğacaktır. Kaldı ki, bu tesisin yapımındaki bozukluk ve bakımındaki eksiklik de tesis sahibinin kusurunu gösterir. Burada malike kurtuluş kanıtı sunma olanağı tanınmamıştır....

Şti.’nin kazanın meydana geldiği AVM'de otopark işletmecisi olduğu, gerek araç sahibiyle aralarında kurulan otopark hizmet sözleşmesi gerekse BK. 66. maddesi gereğince adam çalıştıranın sorumluluğu hükümleri gereğince zarardan sorumlu olduğu, birleşen davada davalı ... Yapı Yönetim A.Ş davaya konu kazanın meydana geldiği AVM'nin maliki ve işleteni olduğu, bina içinde binanın kullanımı ve işletilmesinden meydana gelen zararlardan sorumlu olduğu gerekçesiyle asıl davada davalı ... Yönetimi A.Ş'ye yönelik davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, asıl ve birleşen davalarda; diğer davalılar yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili, davalı ...vekili ve davalı ... Araç Park ve Turizm Hiz. Ltd....

Somut olayda olduğu gibi, bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli, esaslı ve tamamlayıcı (mütemim cüz'ü) nitelikte yapı yapması halinde arazi sahibinin ve yapı sahibinin hak ve borçları bulunmaktadır. Somut olayda; davacı malzeme sahibi talepte bulunduğundan onun hakları üzerinde durulmalıdır. Davacının isteminin dayanağı Türk Medeni Kanununun 724. maddesidir. Anılan hükme göre "yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazla ise iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir". Görülüyor ki, bu hükümle kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça mülkiyet hakkına sınırlama getirilmiş, yasanın aradığı bazı koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyet hakkı sahibinin arzla ilgisi kesilerek yapı sahibine arazinin mülkiyetini talep yetkisi tanınmıştır....

./.. 2012/12730- 14194 - 2 - Böylece, muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine aşağıdaki koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır. Bunun için: 1-Tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır. 2-Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir....

Yapı Ltd Şti ile arsa sahipleri arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacıya A , B ve C bloklarda toplam 36 adet bağımsız bölüm kaldığı anlaşılmaktadır. Bu taşınmazlardan A blok 1 numaralı meskenin ... adına kayıtlı iken ... 'a satıldığı, A blok 2 numaralı meskenin ... adına kayıtlı iken ... Yapı Ltd Şti 'nin devrinin yapıldığı, A blok 3 nolu bağımsız bölümün ... tarafından... 'a satıldığı, son malikinin ... olduğu, A blok 4 nolu meskenin ... tarafından ...'ya satıldığı son malikinin... olduğu, A blok 5 numaralı meskenin ... adına kayıtlı iken ...'ye satıldığı son malikinin ... olduğu, A blok 6 nolu meskenin ... adına kayıtlı iken ...'ye satıldığı, son malikinin ... olduğu, A blok 7 nolu meskenin ... adına kayıtlı iken ...'ye satıldığı son malikinin... olduğu, A blok 8 nolu taşınmazın ... adına kayıtlı iken ... 'a satıldığı son malikinin...olduğu, A blok 9 nolu meskenin ... olduğu, A blok 10 numaralı taşınmazın ... adına kayıtlı iken...'...

Bina malikinin sorumluluğu 818 sayılı BK.'nun 58.(6098 sayılı TBK. md. 69) maddesine, kat maliklerinin ortak tesislerden sorumluluğu ise bu genel hüküm ile birlikte Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesine dayanmaktadır. BK.’nun 58. madde (6098 sayılı TBK. madde 69) hükmü uyarınca, bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. Bu maddedeki sorumluluk, objektif özen yükümlülüğüne aykırılıktan doğan ağırlaştırılmış bir kusursuz sorumluluk halidir. Diğer yandan özel hukuk sorumluluğu bakımından her zaman kusur (kast veya ihmal) unsurlarının bulunması zorunlu değildir. Bu gibi hallerde, zararın, hukuka aykırı bir davranıştan doğması yani objektif koşulun gerçekleşmesi yeterli olup, ayrıca subjektif koşula yani kusura ihtiyaç yoktur. Özellikle kusursuz sorumluluk hallerinde durum böyledir. Zarar, ihmalden de kaynaklanabilir ve ihmali bulunanlar da zarardan sorumlu olur. ../... -3- ......

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda; Dava, yapı malikinin sorumluluğundan kaynaklı tazminat talebine ilişkindir. 6098 sayılı yeni Türk Borçlar Yasası’nın 69’uncu ve önceki 818 sayılı Borçlar Yasası’nın 58’inci maddelerinde “bir binanın veya diğer yapı eserlerinin malikleri, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden” sorumlu ve bir kusurları söz konusu olmaksızın “doğan zararı gidermekle yükümlü” tutulmuşlardır. Bu sorumluluğa öğretide “kusursuz sorumluluk” veya daha geniş tanımıyla “kusura dayanmayan nesnel sebep sorumluluğu” denilmektedir. Burada malike kurtuluş kanıtı sunma olanağı tanınmamıştır. Malik, ancak illiyet bağını kesen sebeplerin (mücbir sebep, zarar görenin kendi kusuru, üçüncü kişinin ağır kusuru gibi) varlığı durumunda sorumluluktan kurtulabilir....

Bu faaliyet, varlığı ve niteliği itibariyle bir tehlike ve dolayısı ile zarar ihtimali taşıdığından, davalı şirketin sorumluluğu, bir sebep sorumluluğu olan kusursuz (objektif) sorumluluktur. Kusur aranmaksızın sorumluluğun düzenlendiği haller, kusursuz sorumluluk halleri olarak ifade edilmektedir. Doktrinde kusursuz sorumluluk hallerinin olağan sebep sorumluluğu-tehlike sorumluluğu şeklinde ikili ayırıma tabi tutarken, TBK tarafından açıklanan hakkaniyet sorumluluğu-özen (sebep) sorumluluğu-tehlike sorumluluğu şeklinde ayırıma tabi tutulduğu görülmektedir. Denetleme ve gözetimde özen (cura in custodio) gereği, kusur unsur olarak aranmaz. Özen sorumluluğuna dayalı kusursuz sorumluluğun düzenlendiği Borçlar Yasası'nın 58. maddesi gereğince "…imal olunan herhangi bir şeyin maliki, o şeyin fena yapılmasından yahut muhafazadaki kusurundan dolayı mesul olur." ( TBK .69. maddesi )....