Asıl davada davalı ... vekili, müvekkilinin, bağımsız bölümü, arsa maliklerinin verdiği yetkiye istinaden yükleniciden satın aldığını, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.Birleşen davalarda davalı asillerin bir kısmı davaya cevap vermemiş, diğer bir kısmı ise, genel olarak davanın reddini istemişlerdir.Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapıdaki bir kısım eksik ve ayıplı işlerin yükleniciden bağımsız bölüm satın alan asıl davada davalılar tarafından giderildiği, taşınmaz üzerindeki yapıya iskan ruhsatı alınması aşamasına gelindiği, iskan ruhsatı alınması için gerekli harç, masraf ve benzerlerinin davacı taraf adına depo ettirildiği, bu surette, açılan davanın konusunun kalmadığı, asıl davada davalı bağımsız bölüm maliklerinin ve yüklenicinin haklarında dava açılmasına sebebiyet verdikleri, buna karşın, birleşen davada davalı arsa sahipleri ... ve ...'...
Delillerin değerlendirilmesi ve gerekçe: Dava 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararına dayalı olarak yükleniciden konut alımı nedeni ile açılan tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
e dava konusu taşınmaz ile birlikte 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerinde muvazaalı şekilde tapudan devredildiğini ve davalı ... ...'in ... A.Ş.'den aldığı konut kredisi nedeniyle taşınmaz kaydına ipotek konulduğunu ileri sürerek; taşınmaz tapu kaydının iptali ile adlarına 1/2'şer pay olarak tesciline, ipotek bedellerinin davalılarca ödenmesine veya taşınmaz için ödenen satış bedelinin ödeme gününden itibaren işleyen faiziyle birlikte yükleniciden tahsiline karar verilmesine dava ve talep etmişlerdir. Davalı yüklenici, davacıların satış bedelini eksik ödediklerini, taksitli ödemelerde aksama olduğu için sözleşmenin feshedilerek taşınmazın davalı ...'e satıldığını, muvazaa bulunmadığını, davacılara yapılan ödemelerden cezai şartın düşülmesinden sonra bakiye bedeli ödemeye hazır olduklarını savunmuştur. Davalı-karşı davacı ... tapu kaydına güvenerek ve banka kredisi kullanılarak taşınmazın tapu kayıt maliki dava dışı ... İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti.'...
Esasen bu durum yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir. Yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişiler de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamazlar. Tamamlanmamış inşaat nedeniyle kredi veren bir bankanın, tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını, bu nedenle taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmemesi mümkün değildir....
Yukarıda ayrıntılı bir şekilde açıklandığı üzere, taşınmaz maliki ile alt yüklenici arasında doğrudan eser sözleşmesi ilişkisi bulunmasa bile taşınmaz maliki alt yüklenicinin yükleniciden olan yapı alacaklarından kanun gereği sorumlu olup ona ipotek vermekle yükümlüdür (4721 sayılı TMK m. 893/3 ve 895). Taşınmaz malikinin kanuni ipotek yükümlülüğü, yalnızca akdi ilişki nedeniyle sorumlu olduğu yapı alacakları için akidi olan yapı alacaklılarına karşı değil, kanun gereği sorumlu olduğu yapı alacakları için akidi olmayan yapı alacaklılarına karşı da söz konusudur. Taşınmaz malikinin kanuni ipotek yükümlülüğü akdi ilişki nedeniyle sorumlu olduğu yapı alacak ve alacaklıları ile sınırlı tutulamaz....
Yukarıda ayrıntılı bir şekilde açıklandığı üzere, taşınmaz maliki ile alt yüklenici arasında doğrudan eser sözleşmesi ilişkisi bulunmasa bile taşınmaz maliki alt yüklenicinin yükleniciden olan yapı alacaklarından kanun gereği sorumlu olup ona ipotek vermekle yükümlüdür (4721 sayılı TMK m. 893/3 ve 895). Taşınmaz malikinin kanuni ipotek yükümlülüğü, yalnızca akdi ilişki nedeniyle sorumlu olduğu yapı alacakları için akidi olan yapı alacaklılarına karşı değil, kanun gereği sorumlu olduğu yapı alacakları için akidi olmayan yapı alacaklılarına karşı da söz konusudur. Taşınmaz malikinin kanuni ipotek yükümlülüğü akdi ilişki nedeniyle sorumlu olduğu yapı alacak ve alacaklıları ile sınırlı tutulamaz....
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Mahkemece toplanan delillere, özellikle tarafların iddia ve savunmalarına, yapıda bulunan bağımsız bölüm sayısı ile tapudaki paydaş sayısına göre dava konusu taşınmaz maldaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ancak; Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden; toplam 20 bölümden oluşan yapıdan daire (bağımsız bölüm) satın alan bir kısım davalıların yargılama sırasındaki sav ve savunmalarından, dairelerini yükleniciden kaba inşaat halinde ve henüz tamamlanmamış durumunda satın alıp eksikliklerini kendileri gidermek suretiyle içine yerleştikleri anlaşılmaktadır. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istenilen taşınmaz üzerinde yapı ve eklentileri mülkiyet hakkı kapsamında olup, Türk Medeni Kanununun 684 ve 686....
Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir; Bunların dışında, 4822 sayılı Kanununla değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanununun 3.maddesi (c) bendi ile konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar da Tüketicinin Korunması Kanunun kapsamına alınmıştır. Dava konusu taşınmaz konut niteliğindedir....
Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir; Bunların dışında, 4822 sayılı Kanununla değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanununun 3.maddesi (c) bendi ile konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar da Tüketicinin Korunması Kanunun kapsamına alınmıştır. Dava konusu taşınmaz konut niteliğindedir....
Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir; Bunların dışında, 4822 sayılı Kanununla değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanununun 3.maddesi (c) bendi ile konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar da Tüketicinin Korunması Kanunun kapsamına alınmıştır. Dava konusu taşınmaz konut niteliğindedir....
