Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir....
Asliye Hukuk Mahkemesinde 2015/288 Esas sayılı dosyada 31.08.2010 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemiyle dava açıldığı belirtilmiş olduğundan bu konuda mahkemece yapılan inceleme ve araştırma yetersizdir. Bu durumda öncelikle HMK 165. maddesi uyarınca ... 25....
Y.. ile müvekkilinin....Noterliğinin 30.04.2010 tarih ve 5536 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, bu sözleşme ile ....Mah. 8411 ada 1 parsel sayılı taşınmaz için sözleşme imzalandığını, arsanın değerinin 703.368,00 TL olarak ....Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğu'nun 2012/9 satış dosyasında tespit edildiğini ve davalıların buna itiraz etmediklerini, satış günü belirlendiğini, davalı hissedarların kötüniyetli olarak kooperatifi zarara sokmak ve belirtilen sözleşmelerin yüklediği edimleri yerine getirmeyerek diğer hissedarlarla birleşip satışı durdurduklarını ve yapılan masrafların boşa gittiğini, 8411 ada 1 parseli .... ve H.. A..'ya 27.02.2013 tarihinde, 4799 parsel, 8412 ada 7 parsel ve 23 ada 2 parsel sayılı taşınmazları da M.. A..'...
Temyize konu 04.04.2013 tarihli kararda feshine karar verilen sözleşmede değer olarak 14.000,00 TL yazılı olup, duruşma isteğinin miktar yönünden reddiyle incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı arasında düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenlendiğini, 5 yıl önce sözleşme yapılmasına rağmen davalı yüklenici tarafından yapı ruhsatının alınmadığını ileri sürerek, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın bütün arsa malikleri tarafından açılması gerektiğini, arsanın müvekkiline boş olarak teslim edilmediğini, arsa sahiplerinden dava dışı ... ile aralarında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ....'...
Davalı vekili, on yıllık genel zamanaşımı süresinin dolduğundan davanın zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiğini, müvekkilinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşecek bağımsız bölümlerden birini harici satış sözleşmesi ile davacıya sattığını, hukuken geçerli olan bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin bulunmadığını, davacının ödediği paranın inşaatın yapımında kullanıldığını, bu nedenle talebini arsa sahiplerine yöneltmesi gerektiğini, keza arsa sahiplerinin mal varlığında artış olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir....
Noterliğinin 28/12/2017 tarih, 16127 Yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde sözleşmenin değeri 130.000,00 TL belirlendiğinden bu miktar üzerinden gerekli nispi peşin harcın ikmal edilmesi" gerektiğine işaret edilerek yerel mahkemenin kararının HMK nun 353/1- a-4 maddesi gereğince kaldırılmasına karar verilmiştir. Dairemizin kaldırma kararı sonrasında İlk Derece Mahkemesince, asıl ve birleşen davanın kısmen kabulü ile; taraflar arasında imzalanan Gebze 14. Noterliğinin 28/12/2017 tarih, 16127 yevmiye nolu düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, 27.507,00 TL'nin asıl dosyanın davalıları bakımından 30/03/2018 tarihinden itibaren birleşen dosyanın davalıları bakımından 14/05/2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte asıl ve birleşen dosya davalılarından alınarak davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir....
ancak görüşmenin anlaşmazlık ile sonuçlandığı, tüm bu nedenlerle Eceabat Noterliğinin 02/04/2018 tarih ve 00446 yevmiye nolu satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile sözleşme gereği toplam 22 aylık 06/06/2017- 06/04/2019 arası gecikme sebebiyle 22.000 Dolar (1Dolar=5,00- TL) karşılığı 22.000x5,00- TL=110.000,00TL tazminatın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı şirketten tahsili ile davacıya ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Davalılar arasındaki 14.08.2000 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi “karma sözleşme” türündendir. Burada, birbirinden bağımsız iki ayrı sözleşme türü bulunmaktadır. Bunlardan ilki, yapılışı hiçbir biçim koşuluna bağlı olmayan inşaat yapım sözleşmesi, diğeri ise yapılacak inşaata karşılık devredilmesi gereken arsa payına ilişkin sözleşmedir. Sözleşmenin karma nitelikli özelliğinden ve yükleniciye taşınmazdaki bir kısım arsa payının eserin bedeli olarak devri kararlaştırıldığından dolayı, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin Türk Medeni Kanununun 706, Borçlar Kanununun 213 ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 26.maddeleri uyarınca biçim koşuluna uygun yapılması zorunludur. Gerçekten, Borçlar Kanununun 11.maddesinin 2.fıkrasına göre kanunun öngördüğü bir şeklin kapsam ve sonuçları hakkında başka bir hüküm konulmamışsa bu şekle uyulmadan yapılan sözleşme sahih olmaz....
Noterliğinin ....03.1995 gün ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yine sözleşmedeki yetki maddesi uyarınca davalı yüklencinin diğer davalı kooperatif ile anlaşma yaparak haklarını davalı yüklenici kooperatife devrettiklerini, yüklenicilerin inşaatı süresi içerisinde bitirmedikleri ve imalatın fiilen % 44,... oranında olduğunu ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekilleri, davanın reddini istemişlerdir....
Noterliğinin 07/09/2017 tarih 17252 yevmiye numaralı, 28/07/2017 tarih 14527 yevmiye numaralı ve 29/08/2017 tarih 16882 yevmiye numaralı işlemleri ile yapılan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında akdedilen sözleşmede 2/3 gibi bir çoğunluk şartının olmadığını, davacılar ile müvekkili arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptal edilmesi için gerekli durumun oluşmadığını, müvekkilinin davacıların haksız ve hukuka aykırı işlemleri nedeniyle taşınmaz için yapması gereken işlemlere devam edemediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir....
