Somut olay incelendiğinde; taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şeklinde noterde yapıldığı, sözleşme içeriğinde taşınmaz bedelinin nakden ödendiğinin ifade edildiği görülmüştür. Dolayısıyla taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin yasal maddi unsurları ihtiva ettiği ve geçerli olduğu noktasında bir tereddüt yoktur....
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716 (önceki Medeni Kanun 642) maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur. Elbirliği mülkiyetine (Türk Medeni Kanunu m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla beraber birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığı düşünülemez....
Gerçekten, kaynağını Borçlar Kanununun 22.maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin varlığı vaad borçlusunun mülkiyeti devir borcundan kaçınması halinde, vaad alacaklısına Türk Medeni Kanununun 716.maddesine dayanarak mülkiyetin hükmen tescilini talep yetkisi tanır. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi hükmünce on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaad edilen taşınmaz, sözleşme ile (somut olayda olduğu gibi) veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma” kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Mahkemece, ortaya konan bu saptamaların gözetilmesi suretiyle davanın kabul edilmesinde yasaya aykırılık yoktur....
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 146.) maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Somut olayda, dava konusu ... Noterliğinin 31.08.1990 tarihli ve 3547 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinde, taşınmazın alıcının tasarrufu altında olduğu belirtildiğinden zamanaşımı savunması ve bu yöndeki mahkeme gerekçesi yerinde değildir....
Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirakçi paydaşlardan) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ancak bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Somut uyuşmazlıkta, elbirliği maliklerinden birinin yaptığı satış vaadine dayanarak tereke dışındaki kişinin mülkiyet aktarımı isteminde bulunması mümkün olmadığından davanın bu sebeple reddi gerekir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi sonucu itibari ile doğru olduğundan hüküm gerekçesinin HUMK 438/VII maddesi gereğince DÜZELTİLEREK ONANMASINA 10.12.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ DAVA TÜRÜ : ELATMANIN ÖNLENMESİ -KARAR- Dava, yüklenicinin dava dışı arsa sahipleri ile yaptığı satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı kişisel hakka dayalı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir. Davanın belirtilen niteliğine göre, temyiz itirazlarının incelenmesi Daireye ait değildir. Bu nedenle ilgisi yönünden dosyanın Yüksek 15.Hukuk Dairesi Başkanlığına gönderilmesine 09.05.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
Davalı-karşı davacı vekili; vekil edeninin kullanımının gayrımenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklandığını belirterek, davanın reddini savunmuş; karşı dava ile de vekil edeni tarafından taşınmazda yapılan tadilat giderlerinin tazminini talep ve dava etmiştir....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, 20.04.2004 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise, satış vaadi sözleşmesiyle yapılan ödemenin faizi ile birlikte geri alınması istemine ilişkindir. Davalılar, satış vaadi sözleşmesinin alınan borç paranın teminatı olarak muvazaalı düzenlendiğini, açılan davanın reddini savunmuştur. Karşı davalarında ise, taşınmaz satış vaadi ve menkul eşya satış sözleşmesinin iptalini, tapu kaydındaki şerhin terkinini, davacıya olan borç miktarının tespitini istemişlerdir. Mahkemece, asıl davanın reddine, satış vaadi sözleşmesi şerhinin terkinine, davalıların ... Ltd. Şti.ne 196.277.867.900 TL. borçlu olduklarının tespitine karar verilmiştir. Hükmü, davacı ve davalılardan ... Ltd. Şti. temyiz etmiştir. 1-Asıl davadaki istemin dayanağı, biçimine uygun düzenlenen 20.04.2004 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir....
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. HMK'nun 355.maddesi gereğince istinaf incelemesi; belirtilen istinaf sebepleri ve kamu düzeni ile ilgili konularla sınırlı olarak yapılmıştır. Davada dayanılan 17.05.2001 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi usulüne uygun düzenlenmiştir. Sözleşmedeki edimin yerine getirilmemesi halinde vaat alacaklısı Türk Medeni Kanununun 716. maddesinden yararlanarak ferağa icbar suretiyle taşınmazın hükmen tescili için dava açabilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde amaç ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride taşınmaz mal mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme (yeni bir sözleşme yapma) taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akit ise taşınmaz mal satımıdır. O yüzden taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir....
