Noterliğinde düzenlenen 12.07.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını belirterek satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil terditli 250.000TL tazminat istemiş ve tazminat talebini 26/02/2015 tarihli duruşmada 500.000,00TL olarak ıslah etmiştir. Davalılar vekili, satış vaadi sözleşmesi yapılırken davacının taşınmazın tapusuz olduğunu bildiğini ve sözleşmenin geçersiz olduğunu, sözleşmenin ancak zilyetliğin devri olarak yorumlanabileceğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkeme 23.02.2017 tarihinde davanın reddine karar vermiştir....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar....
Eğer, elbirliği ortaklığına dâhil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının, alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının da olduğu anlaşılmaktadır. Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez. Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaadedilene devretmekle yükümlüdür....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince tapu maliki davalı ... 03.08.1978 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 6440 m2 genişliğindeki 14 sayılı parselin (yeni 137 ada 7) 4740 m2' lik kısmını ...'a satmayı vaadetmiştir ve zilyetliğini teslim etmiştir. ... 20.10.1978 tarihinde yine satış vaadi sözleşmesiyle davalı ...' in satmayı vaddettiği 4740/6440 hissenin 1610/6440' ını davacıya, 1610/6440' ını davalı ...' ye ve 1610/6440' ını da dava dışı ...' e devretmiştir. Ayrıca davalı ... satış vaadi ile ...' den aldığı hissesinin tamamını 19.1.1982 günlü satış vaadi sözleşmesi ile davacıya devretmiş ve davayı kabul etmiştir....
Dava, taraflar arasındaki "taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden" kaynaklanan kira tazminatının tahsili istemine ilişkin olduğundan Hâkimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi' nin 25.06.2020 gün ve 564-586 sayılı iş bölümü kararı gereği istinaf incelemesi yapma görevi İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12-13-14-43. Hukuk Dairesi'ne aittir. HÜKÜM: Gerekçesi açıklandığı üzere; 1-Dairemizin GÖREVSİZLİĞİNE; 2-Dosyanın istinaf incelemesi yapmak üzere İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi'ne GÖNDERİLMESİNE, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda oybirliği ile karar verildi.03/06/2021...
Buna göre, davacı ile davalıların murisi arasında geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bulunmakta olup, ifa imkansızlığı nedeniyle taşınmazı devir ve temlik yükümünü yerine getiremeyen vaad borçlusu olan tarafın, ifa edemediği bu edim yerine karşı tarafa yani vaad alacaklısına tazminat ödeme yükümlülüğünden kaynaklanmaktadır. Mahkemece başlangıçta ifa imkansızlığının bulunmadığını, müspet zararın rayic bedel üzerinden giderilmesi gerektiğini kabul ederek hüküm kurulmuş, davalılar vekili sözleşmenin kurulduğu anda geçersiz olduğunu savunmuştur. Noterde yapılan 31.10.2001 tarihli satış vaadi sözleşmesinin içeriğine göre alıcı davacı ya düşen yükümlülüğün satış bedelini ödemekten ibaret olduğu bu bedelin de ödendiğinin senet metninde yer aldığı tespit olunmuştur....
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
ın 03.08.1978 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 14 sayılı parselde (yeni 137 ada 7 ) bir kısım payı ...'a satmayı vaad ettiği, ...'ın bu sözleşmeden doğan şahsi hakkının bir kısmını alacağın temliki hükümleri gereği yine satış vaadi sözleşmesiyle 20.10.1978 tarihinde davacıya devrettiği, re'sen düzenlenen satış vaadi sözleşmesinden doğan şahsi hakkın satış vaadinde bulunanın rızası aranmaksızın üçüncü kişiye yazılı biçimde temlikinin TBK'nın 183. maddesi gereğince geçerli olduğu, bu nedenle kişisel hakkı devralan davacının bu hakkına dayanarak ... maliki satıcıdan ferağ isteyebileceği, bu nedenle davacının ... iptali ve tescil istemine ilişkin talebi bakımından işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi" gerekçesi ile bozulmuştur. Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, 5403, 5578 ve 6537 sayılı yasalar ile 31.12.2014 tarih ve 29222 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan yönetmelik gereğince ......
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
