ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2021/438 Esas KARAR NO : 2021/579 DAVA : İtirazın İptali (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 23/06/2021 KARAR TARİHİ : 29/06/2021 Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: İDDİA :Davacı vekilinin mahkememize verdiği dava dilekçesinde özetle; davalının, müvekkili şirketin, ... AVM adresindeki gayrimenkulün içerisinde kira sözleşmesi kapsamında kiracı sıfatı ile bulunduğunu, müvekkilinin, davalı borçludan sözleşmeden doğan para ödeme borcunu ifa etmesini defalarca talep etmişse de, davalının sözleşmeden doğan para ödeme borcunu ifa etmediğini, müvekkilinin bu sebeple oluşan mağduriyetinin giderilmesi amacıyla, İzmir .......
Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir. 18.11.1964 ... ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri ... veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri ... ... görülüp incelenmeli, re'sende emsal araştırılmalı böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.)...
kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı,bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır....
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2021/353 KARAR NO : 2021/429 DAVA : İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 16/04/2021 KARAR TARİHİ : 20/04/2021 KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 20/04/2021 DAVA; Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle; davalının kiracı olduğunu, müvekkiline ait olan ve ... Mah. ... Bulvarı ... Resd. No:... Giriş Kat .../... adresinde kain tapunun, ... ili, ... İlçesi, ... Pafta, ... Ada, ... Parselde kayıtlı iş yeri niteliğindeki, zemin kattaki, 1B Nolu bağımsız bölüm ile tapunun aynı yerinde kayıtlı depo olmak üzere tek bir iş yeri olarak kullanılmak üzere kiraladığını, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01.05.2019, bitiş tarihi 01.05.2024'tür. Kira sözleşme süresi 5(beş) yıldır. Kira sözleşmesinde de belirtildiği üzere 5 (beş) yıllık kira bedeli olan 780.000....
Davalı vekili, sözleşmede belirtilen oranlarda artış yapıldığını, 01/04/2014 tarihinden sonra kira bedelinin 1.000 TL olarak ödendiğini, davacının talep ettiği kira bedelinin fahiş olduğunu, tespit edilen kira bedelinin en erken 01/04/2015 tarihinden itibaren geçerli olacağını belirterek davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 01/04/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin brüt 4.125,00 TL olarak tespitine karar verilmiştir. 1-Dava konusu taşınmaz, 01/04/2003 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olarak dava dışı ..... ve Tic Ltd Şti yazılarak altına atılan imza ile kiralanmıştır. 01/04/2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesinden kiracının dava dışı ..... ve Tic Ltd Şti olduğu anlaşılmaktadır....
kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması usul ve yasaya Y.İ.B.K’ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir.Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 19.01.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması usul ve yasaya Y.İ.B.K’ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir....
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş,hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir Davacı vekili dava dilekçesinde; Müvekkilinin kendi hissesini davalıya 01.09.2000 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile ilk yıl için aylık 1.000 TL den kiraladığını en son ödenen ve hissesine düşen kira bedelinin 4.630 TL olduğunu.bu kira bedellerinin raiçlerin altında kaldığını belirterek 01.09.2010 tarihinden itibaren aylık kira bedelini 5.370 TL artırırarak 10.000 TL olarak tesbitini istemiştir.Davalı ise istenilen kira bedelinin çok fahiş olduğunu,taşınmaza değer katıcı masraflar yaptığını,kıstasların Yargıtay içtihatlarına uygun olması gerektiğini taşınmaz hisseli olup diger hissedarlara ödenen kiraların da esas alınması gerektiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.09.2010 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli olup istenilen dönem hak ve nesafet dönemidir.Hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu boş olarak yeniden kiraya verilmesi...
kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması usul ve yasaya .......’ne ve yerleşik ... uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir. Bundan ayrı olarak, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre davalı taraf lehine fazla vakalet ücreti takdir edilmesi de doğru görülmemiştir....
Ltd Şti yönünden aylık kira bedelini sunduğu kira sözleşmesine göre 5.000 TL kabul ederek, yaptığı kısmi ödemeleri de düşerek hesaplama yapmış ve hacizden önce ilgililere muhtıra çıkartılmasına karar vermiştir. Alacaklı vekili ... Ltd. Şti. yönünden aylık kira bedelinin 7.250,00 TL yerine, 5.000,00 TL olarak kabulü ve yeniden her iki kiracıya muhtıra gönderilmesine ilişkin işlemin iptalini talep etmiştir. Mahkemece aylık kira bedelinin 5.000,00 TL'den fazla olduğuna dair kira sözleşmesinden başkaca delil olmadığı ve ilgilinin ödeyeceği süre ile miktarın belirlenmesi için yeniden muhtıra gönderilmesi gerektiğinden şikayetin reddine karar verilmiştir. TMK'nun 863 . maddesi gereğince, kiraya verilmiş taşınmaz üzerindeki rehnin kapsamına, borçluya karşı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından, rehnin paraya çevrilmesi anına kadar işleyen kira bedelleri de girer....
