Sözleşme konusu taşınmazlar üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "Onay" verilmesi zorunludur. Tüm paydaşların katılmadığı veya icazet vermediği sözleşme geçersizdir. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden gözetilir.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası da, olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlarca talep ve dava edilmesi gerekir....

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; taraflar arasındaki sözleşme uyarınca inşaatın 30.04.2012 tarihinde bitirilip teslim edilmesi gerekirken, davalı yükleniciler tarafından % 47,43 seviyesinde yarım bırakılarak terk edilmek suretiyle kendi kusurlarıyla temerrüde düşüldüğü, bu nedenle davacı lehine geriye etkili fesih ve men'i müdahale şartlarının oluştuğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile taraflar arasındaki dava konusu 08.10.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı yüklenicilerin taşınmaza vaki müdahalelerinin men'ine, davacı arsa sahibi sözleşmeye aykırılık nedeniyle yapılan imalatların tazminat olarak alıkonulmasını istemiş ise de yargılama aşamasında bu talebini atiye bırakması nedeniyle bu talebiyle ilgili hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmiştir. Kararı, davalı K.. Ş.. vekili ve katılma yoluyla davacı vekili temyiz etmiştir. 1-Davalı K.....

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davalı arsa sahipleri ile dava dışı yükleniciler arasında 2001 yılında resmi şekilde "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yapıldığı; bu sözleşmede yüklenicilere bırakılan bağımsız bölümün satışı hususunda davacı ile dava dışı yükleniciler arasında 2005 yılında satış vaadi sözleşmesi yapıldığı, 2007 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği, davacının 2007 yılında arsa sahiplerine ve yüklenicilere karşı Tapu İptal ve Tescil davası açtığı; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi nedeniyle çekişme konusu bağımsız bölümün tescilinin istenemeyeceği, yapının getirildiği seviyenin % 60 olduğu, bu seviye itibariyle yüklenicinin inşaat yapım borcunun yerine getirildiğinin düşünülemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği, kararın Yargıtay denetiminden geçerek 20.06.2011 tarihinde kesinleştiği, bu gelişmeler üzerine 08.08.2011 tarihinde temyize konu davanın açıldığı...

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; feshi istenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini mal sahipleri olarak Ş.. K.. ve C.. K.. ile yüklenici olarak İ.. T..'ın imzaladığı, sözleşmenin feshi için sadece Ş.. K..'nın dava açtığı, C.. K..'nın sözleşmenin feshi yönünde davasının bulunmadığı, bu nedenle de sözleşmenin feshi davası ile ilgili aktif husumetin gerçekleşmediği gerekçesiyle, davanın aktif husumet eksikliği nedeni ile reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1-Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....

Geçerli olmayan bir sözleşme uyarınca sözleşmenin feshi talep edilemeyip, ancak geçersizliğinin tespiti talep edilebilir. Böyle bir sözleşme sebepsiz zenginleşme dışında taraflara herhangi bir talepte bulunma hakkı vermez. Sözleşmenin sonradan geçerli hale gelmesinde ise gerek yüklenicinin ve gerekse arsa sahibinin feshin haklı olup olmadığı sonucuna göre menfi ve müsbet tazminat talepleri olabilecektir. Bu nedenledir ki öncelikle sözleşmenin geçerli hale gelip gelmediğinin tespiti yapılarak sonuca gidilmelidir. Somut olayda dava konusu taşınmaz paylı mülkiyete konudur. Yargılama sırasında diğer maliklerle de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı iddia edilmediğine göre bu sözleşme diğer maliklerin de sözleşmeye katılmaması nedeniyle geçersizdir....

Bir şahsa satılması noktasında zararın tazmini çok daha güç olacağından dava konusu arsa üzerine hüküm kesinleşinceye kadar teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasını talep ve dava etmiştir. İlk Derece Mahkemesince; "Davanın KISMEN KABULÜ ile; 1- Davacının Davasının Kısmen Kabul Kısmen Reddine, Üsküdar 13. Noterliğinin 07.12.2016 tarihli 36926 yevmiye numaralı inşaat yapım sözleşmesine aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshi ve davacının uğradığı zararın 48.760,90 TL sinin kabulüne, davacının talep etmiş olduğu 261.697,29 TL nin reddine, kabul edilen miktar üzerinden dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizin davalıdan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, " karar verilmiş, bu karara karşı davacı ile davalı T4 vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur....

Noterliği'nin 21/12/2012 tarih ve 19369 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesinin yüklenici ... ... AŞ. adına ... ve ... ile arsa sahibi ......

T12 istinaf dilekçesi ile özetle; Yerel mahkemece verilmiş olan kararın hatalı olduğunu, mahkemenin davacı karşı davalı ile arsa sahipleri arasında yapılan düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fesih edilmiş gibi değerlendirildiğini ve fesih sonucuna göre herkes verdiği şeyi geri alması gerekir düşüncesi ile yüklenicinin yaptığını iddia ettiği inşaat maliyet değerlerini arsa sahiplerinden tahsiline yönelik bir hüküm kurduğunu, inşaat yapım sözleşmesinin fesih edilmediğini, sadece işlerin takibi yetkisi yüklenici ve yükleniciden daire satın alan üyeler tarafından T3 verildiğini, sözleşmenin fesih edilmediği inşaatın tamamlanması sonrasında oturum ruhsatı alınması aşamasında yüklenici tarafından kesilen faturalar ile bu durum sabit olduğunu, mahkemenin, davacı karşı davalının daire sattığı üyelerin yüklenicinin hesabına yaptığı 1.155.000 TL ödemeyi yüklenici yapmış gibi gördüğünü ve bilirkişi tarafından bayındırlık birim fiyatlarına göre hesaplanan...

Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur. Az yukarda da sözü edildiği üzere davacıların istemlerinin dayanağı, alacağın temlikine ilişkin Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda arsa sahibi) arsa sahibi işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir. Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan davalılar arasındaki borç ilişkisi (arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi) yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur....

ın uhdesinde bulunan A blok ..., ... no'lu bağımsız bölümlerin satışının yapılamayacağı husunun tapuya şerh verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili, kat karşılı inşaat sözlemelerinin noterde resmi düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olduğunu, anılan sözleşmenin imza onayı şeklinde yapıldığı, tarafları bağlamayan bu şekildeki geçersiz sözleşmeye dayanılarak cezai şart ve tazminat ödetilmesinin istenemeyeceği, anılan madde uyarınca gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin şerh edilebileceği hükme bağlanmışken, bu sözleşmeler içerisinde yer alan ve satış yasağı içeren hükümlerin de ayrıca satılamaz şerhi olarak düşülebileceğine ilişkin bir düzenlemenin mevcut olmadığı anılan nedenle davacının talebinin bu yönleriyle usul ve yasaya aykırı olduğunu, hukuki yarardan yoksun savunarak, davanın reddini istemiştir. Diğer davalı ..., aynı blokta ... nolu daireyi 2011 yılında ...n kurucusu ve patronu olan ...'...