Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
Mahkemece, iddia savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davalı yüklenicinin edimlerini süresinde ifa etmediği, davacının fesih talebinde haklı olduğu gerekçesi ile fesih talebinin kabulüne, tapu iptali ve tescili istenen taşınmazın ise sözleşmede yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden olduğu, tapu kayıtlarının incelenmesinde davacı tarafından diğer davalılara satıldığı gerekçesi ile tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmiştir. Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi ve tapu iptal tescil istemine ilişkin olup mahkemece taşınmazların arsa sahibi tarafından davalılara satıldığı gerekçesi ile tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmiş ise de davacının satışı yüklenici adına yaptığı ve bedelin yüklenici tarafından alındığı savunması karşısında yapılan araştırma hüküm kurmak için yeterli değildir....
- K A R A R - Davacılar vekili, davalı şirket ile davacılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacılara verilmesi gereken taşınmazların teslim edilmediğini, sözleşmeye göre ruhsat tarihinden 20 ay sonra teslim edilmesi gerektiğini, sözleşme yapıldığı tarihteki imar planının değişmesi nedeni ile fazladan kazanılan bağımsız bölümlerin davalı adına olduğunu ileri sürerek, davacılara düşen bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tesciline, teslim süresinin dolduğunu ileri sürerek davacılara verilmesi gereken taşınmazların tapu iptali ve tesciline, geç teslim nedeni ile tazminata ve fazladan kazanılan dairelerin davacılara hisseleri oranında tapu iptali ve tesciline mümkün olmadığı takdirde bedeline hükmedilmesini talep ve dava etmiştir....
Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır. Somut olayda, asıl davanın davacıları ile davalı......arasında 18.11.22005 tarihinde 27 ada 44 parselle ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır....
Anılan hükme göre; “eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olaya gelince; arsa sahibi ile yüklenici arasında 01.11.1991 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, davacı harici şekilde düzenlenmiş sözleşme ile dava konusu daireyi yükleniciden iş karşılığı almıştır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki maddi, manevi tazminat, tapu iptali ve tescil davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı tapu iptali, tescil ve manevi tazminat davasının reddine, maddi tazminat davasının kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü....
Gerçekten, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır. Koşulları yerinde ise, kazandığı kişisel hakkına dayanarak arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Kişisel hak kazanan yüklenici, bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi, şahsi hakkını arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşuluyla (BK. m.162,163) üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Somut olayda, dava konusu bağımsız bölüm kat karşılığı temlik nedenine dayalı olarak davalı yüklenici adına tescil edilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici, finans ihtiyacı duyar....
Şöyle ki ; Bozma ilamı uyarınca yapılan isticvaba göre, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca arsa payının devredilme koşulları gerçekleştiğinden dava konusu bağımsız bölümün tapuda 26.07.2007 tarihli satış işlemi yoluyla yüklenici adına tescil edildiği ve gerçekte para ödenmediği anlaşılmıştır. Tapuda 26.07.2007 tarihinde yükleniciye yapılan satışın amacının yaptığı inşaat nedeniyle arsa payı devretmek olduğundan bozma ilamı uyarınca davada 08.01.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin arsa sahibi olan tarafı ...’nın da davalı olarak yer alması zorunlu olduğundan mahkemece bu kişiye karşı dava açmak üzere uygun bir mehil verilerek, açıldığı takdirde eldeki dava ile birleştirilerek, arsa sahibinin de savunma ve delillerinin toplanmaması, ayrıca satış sözleşmesinde nitelendirilen yerle zemin artı 1....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; davalı yüklenici ile davalı arsa maliki arasında 29.06.2005 tarihinde ... Noterliği’nde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil veya tazminat davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 11.12.2015 gün ve 2015/1308 Esas, 2015/11513 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde bir kısım davalılar vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat isteğine ilişkindir. Bir kısım davalılar vekili, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin kabulüne karar verilmiştir....
