Kararı, asıl davada davacı kooperatif vekili, asıl davada davalı-karşı davada davacı arsa sahipleri vekili, asıl davada asli müdahiller-birleşen davada davacılar vekili ve birleşen davada davalı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı vekili temyiz etmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl davada asli müdahiller-birleşen davada bir kısım davacılar vekili ile birleşen davada davalı TOKİ vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2) Asıl davada davacı kooperatif vekilinin, tapu iptal ve tescil isteminin reddine ilişkin hükme yönelik temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Davacı kooperatif ile davalı arsa sahipleri arasında 23.08.1989 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir....
Öncelikle sözleşme konusu taşınmazlar üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur....
Tapu maliklerince arsa payı karşılığı inşaat yapılmak üzere müteahhit ile sözleşme imzalandığı; sözleşmeye göre, arsa sahiplerine % 25 hisseye tekabül eden 16 bağımsız bölüm verilmesi konusunda anlaşma yapıldığına göre, pay satışının gerçekte bağımsız bölüm satışı olarak yapılıp yapılmadığının araştırılması ve bu bağlamda da davacının dava açmakta iyiniyetli olup olmadığı hususunun tespiti önemlidir. İyiniyet hususu davalı tarafından savunulmasa dahi mahkemece re'sen göz önünde bulundurulmalıdır. Tüm paydaşların, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında inşa edilecek apartmanda kendilerine ait paya karşılık daire verileceği düşüncesi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarının ve davalıya yapılan satışın pay satışı değil gerçekte bağımsız bölüm satışı olup olmadığı hususunun tereddüt yaratmayacak şekilde tespiti gerekir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Belirtilen bu nitelikleri itibarıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyetin nakli borcu bir araya gelmektedir. Taşınmazların mülkiyetini nakleden sözleşmeler, resmi biçime uyularak yapılmadıkça Türk Medeni Kanunun 706 ve Türk Borçlar Kanununun 237. maddeleri hükümleri uyarınca geçersizdir. Kural olarak bu sözleşmeye dayanılıp tescil isteminde bulunulamaz....
Mahkemece davacının terditli taleplerinden alacak talebinin kabulü ile; davacıya ait dairenin arsa payına isabet eden kamulaştırma bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, davacının tapu iptali ve tescil talebinin şartlar oluşmadığından reddine karar verilmiştir. Hükmü ... mirasçları vekili temyiz etmiştir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Mahkemece, kararın aynı hukuki nedenlere ve vakıalara dayalı olduğu, taraflarının ve konusunun aynı olduğu, dolayısıyla kesin hüküm oluştuğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de bu tür davalarda tapu iptali ve tescil talebi yönünden yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı olarak açılan tescil isteğinin kabulü için yüklenicinin veya onun halefi olan davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı sözleşmeye, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmesi halinde şahsi hak kazanılmış olacağından önceki kararın kesin hüküm teşkil ettiğinden söz edilemez. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yüklenicinin temlikine dayalı olarak açılan davalarda yapılan inşaatlar devamlılık gösterdiğinden ve her an inşaatın fiziki oranında değişiklik olabileceğinden bu konuda açılmış iki ayrı davada önceki dava sonraki dava için kesin hüküm oluşturmaz....
Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023) Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan bir parsel üzerindeki bağımsız bölümü arsa sahibinden, irtifak tapusu ile satın alan kişinin, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili feshedilmesi halinde, mülkiyet iktisabı korunur. Davalı taraf, yargılamanın her aşamasında, davacı arsa sahipleri ile yüklenici... İnş...Ltd.şti. arasında 10.05.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, irtifak tapulu bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden veya arsa sahiplerinin verdiği vekaletnameye istinaden ...’tan satın aldıklarını,...’un kendilerine sattığı bağımsız bölümleri yüklenici şirket adına değil, arsa sahipleri adına sattığını iddia etmişlerdir....
Davalı arsa maliki Vakıflar Genel Müdürlüğü, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle tapu devri yapılamadığını; davalı yüklenici ise, davalının bağımsız bölümün bedelini ödediğini ancak davalı Vakıflar Genel Müdürlüğünün kat karşılığı inşaat sözleşmesinin gereklerini yerine getirmediğini belirterek, davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, taşınmazların davacı adına tesciline ve yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalılardan alınmasına karar verilmiştir. Hükmü, davalı Vakıflar Genel Müdürlüğü vekili temyiz etmiştir. 1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya içeriğine göre, davalı Vakıflar Genel Müdürlüğü vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir....
S.4 Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır. Somut olayda davacı/arsa sahipleri ile davalı ... arasında 25.4.1996 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşme geriye etkili feshedildiği sabittir....
Talep ve müracatlar da her bir davaya ilişkin olarak bağımsız inceleme konusu yapılmalıdır. İddianın sürdürülüş şekline göre ilk davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedilmiş (dönülmüş) olsa bile, karara bağlanan muvaza sebebine dayalı tapu iptal ve tescil davasında arsa sahibi ispat keyfiyetini yerine getiremediğinde tapu iptal ve tescil davasının redle sonuçlanması mümkündür. Geriye etkili fesih ve dönme sonucu muvaza sebebine dayalı davada tapunun da dayanılmayan sebebe bağlı olarak arsa sahibine dönmesi sonucunu getirmez. Muvaza konusunun ispat edilmesi şarttır. Açıkladığım sebeplerle, muvazaa sebebine dayalı tapu iptali ve tescil davasına ilişkin davalıların temyiz sebepleri ve işin esasının incelemesi görüşünde olduğumdan, aksi yöndeki çoğunluk bozma görüşüne karşıyım....
