Dava, taraflar arasındaki konut satış sözleşmesinden kaynaklı geç teslim nedeniyle kira kaybı alacağı ile ortak alan ve davacıya ait bağımsız bölümdeki eksik iş ve ayıplı imalat bedellerinin tahsili istemine ilişkin olup, davacı ıslahla birlikte kira kaybı tazminatı yönünden talep sonucunu 81.000,00 TL’na, eksik iş ve ayıplı imalat bedelleri yönünden 25.218,75’na yükseltmiştir. İlk derece mahkemesince, davanın kısmen kabulü ile 76.250,22 TL kira kaybı ile 25.218,75 TL eksik ve ayıplı işler bedeli olmak üzere toplam 101.468,97 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. ... BAM 13. Hukuk Dairesince, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. ... BAM 13. Hukuk Dairesinin kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü....
Mahkemece, davanın kabulü ile; 1.870.097 TL' nin davalıdan tahsili ile davacı .... verilmesine, karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. Dava, .... adına yöneticiler tarafından binadaki ortak bölümlerdeki ayıplı imalat ve eksik iş bedellerinin tahsiline ilişkin olup, bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yöneticiye yetki vermesi ve yöneticinin kat malikleri adına dava açması hukuken mümkün değildir. Bu şekilde açılan davaya muvafakat vererek taraf teşkili sağlanması da mümkün değildir. Bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerekir. Ancak, dava açan yöneticilerin aynı zamanda kat maliki olmaları halinde, yöneticiler kendilerine ait bağımsız bölümlerdeki ayıplı imalat ve eksik iş bedeli ile ortak yerlerdeki eksik iş ve ayıplı imalatların bedelinden kendi bağımsız bölümlere konu tapudaki arsa payına düşen kısmın tahsilini talep edebilirler....
TÜKETİCİ MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : 2016/1042 ESAS - 2020/305 KARAR DAVA KONUSU : Taşınmaz Satış Sözleşmesinden Kaynaklı Eksik ve Ayıplı İmalat Bedellerinin Tahsili KARAR : Kocaeli 2. Tüketici Mahkemesi'nin 2016/1042 Esas, 2020/305 Karar sayılı dosyasından verilen 24/09/2020 tarihli karara karşı davalı vekilince istinaf talebinde bulunulması üzerine dosyanın Dairemize gönderildiği anlaşılmakla, dosya incelendi, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı dava dilekçesinde özetle; davalıdan satın almış olduğu dairenin çelik kapısında, PVC pencere ve kapı mermer döşemelerinde, banyo seramik duvar döşemelerinde, oda kapılarında ayıplı ürün kullanıldığını, mutfak gaz detektörünün çalışmadığını belirterek ayıplı ürünlerin belirlenip ücretinin tarafına ödenmesine, yargılama giderlerinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Mahkemece, alınan bilirkişi raporları da hükme esas alınarak sözleşmenin 16/3, 16/4 ve 16/9. bentlerinin haksız şart olduğuna yönelik talebin reddine, geç teslim nedeniyle kira kaybı alacağı ve eksik ve ayıplı imalat nedeniyle satış bedelinde indirim talebi yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir. ... 1....
Bu itibarla, yükleniciden taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile temlik alınan şahsi hakkın niteliği ve sözleşmenin nispiliği kuralı gereği, geç teslimden kaynaklı ödenen kiraların tazmini ile eksik ve ayıplı imalattan kaynaklı istemler, ancak yüklenici şirketten talep edilebilecek olup, arsa sahibi davalı bu sözleşmelere taraf olmadığı için bu istemler yönünden pasif husumeti bulunmamaktadır. Yukarıda açıklanan nedenlerle, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müflis yükleniciye isabet eden taşınmazın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya müflis şirket tarafından şahsi hak olarak temlik edildiği, davacının kira tazminatı ve eksik ve ayıplı işlerden kaynaklı tazminat istemlerinin ancak sözleşmenin nispiliği kuralı gereği taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan yüklenici Müflis ...şirketinin iflas masasına alacak olarak kayıt edilebileceği, bu yönüyle davalı arsa sahibi ......
Yargılama sırasında alınan 04/03/2020 tarihli bilirkişi raporuna göre, davalı yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatın değeri 44.734,20 TL olarak saptanmış, eksik ve ayıplı olarak yapılan imalatın düzeltilmesi için ise 11.430 TL maliyet hesabı çıkarılmıştır. Tarafların tespit edilen eksik ve ayıplı iş bedeline itiraz etmediği anlaşılmıştır. O halde, 44.734,20 TL olarak saptanan imalat bedelinden, 11.430,00 TL eksik ve ayıplı iş bedeli düşüldükten sonra yüklenicinin hak ettiği iş bedelinin 33.304,20 TL olduğu kabul edilmeli ve davacının yapmış olduğu ödeme miktarı düşüldükten sonra ödenmeyen bir bedel varsa birleşen davada hüküm altına alınması, davacı fazla ödeme yapmış ise, eksik ve ayıplı işlerden dolayı asıl davada fazladan ödenen miktarın hüküm altına alınması ve birleşen davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir....
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 2.000TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. Dava, kat malikleri adına yönetici tarafından binadaki ortak bölümlerdeki ayıplı imalat ve eksik iş bedellerinin tahsiline ilişkindir. Diğer bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yöneticiye yetki vermesi ve yöneticinin kat malikleri adına dava açması hukuken mümkün değildir. Bu şekilde açılan davaya muvafakat vererek taraf teşkili sağlanması da mümkün değildir. Bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerekir. Ancak, aynı zamanda kat maliki de olan yönetici kendilerine ait bağımsız bölümdeki ayıplı imalat ve eksik iş bedeli ile ortak yerlerdeki eksik iş ve ayıplı imalatların bedelinden kendi bağımsız bölümüne tapudaki arsa payına düşen kısmın tahsilini talep edebilir....
K A R A R Davacı yönetim, kat maliklerinin davalıdan satın aldıkları binada eksik ve ayıplı imalatların ortaya çıktığını, ileri sürerek, binaya ait ortak yerlerdeki eksik ayıplı imalatların davalı tarafından yapılması olmazsa bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 44,500 TL.nin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. Dava, Sosyal Recidence 2 Yönetim Kurulu Başkanlığı adına yönetici tarafından binadaki ortak bölümlerdeki ayıplı imalat ve eksik ... bedellerinin tahsiline ilişkindir. Diğer bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yöneticiye yetki vermesi ve yöneticinin kat malikleri adına dava açması hukuken mümkün değildir. Bu şekilde açılan davaya muvafakat vererek taraf teşkili sağlanması da mümkün değildir. Bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerekir....
Mahallinde keşif icra olunmuş ;İnşaat bilirkişisi Erçin ÖZ 07/03/2022 tarihli raporunda özetle; Çatı imalatının kısmen ayıplı imalat olduğunu, giderilme bedelinin 10.000,00 TL, Diafon sisteminin ayıplı imalat olduğu, giderilme bedelinin 50.000,00 TL, Seramik Kaplama imalatının eksik imalat olduğu, giderilme bedelinin 148.800,00 TL, Jeneratör imalatının eksik imalat olduğu, giderilme bedelinin 50.000,00 TL, Çocuk Oyun Alanının eksik imalat olduğu, giderilme bedelinin 20.000,00 TL dava tarihi itibari ile olacağını açıklamıştır. "Gizli ayıp” olarak nitelendirilen imalatların, niteliği ve ortaya çıktıkları (mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu yada oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği) zaman dilimi dikkate alınarak yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunulup bulunulmadığı yönünde taraf ve yargı denetimine esas olacak şekilde gerekçeli rapor alınmıştır....
Vergi Dairesi Müdürlüğü'ne yazılan müzekkere cevabı ve ekleri dosya kapsamına kazandırılmıştır. Mahkememizin 14/09/2022 tarihli duruşmasında, davacı şirket yetkilisi ...'un 06/09/2018 tarihli İmalat ve Satış Sözleşmesindeki imza yönünden beyanı alınmıştır....
