Mahkemece, davacının mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi isteminde bulunduğu, tapu kaydına göre davaya konu taşınmazın maliki olduğu, davalının ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye düşen dava konusu taşınmazı haricen satın alan kişi konumunda bulunduğu, sözleşmenin kendisine kişisel hak imkanı tanıdığı, davacının mülkiyet hakkı karşısında kişisel hakka değer verilemeyeceği, üstün hak niteliğinde olan mülkiyet hakkına dayalı açılan elatmanın önlenmesi davasının kabulüne karar verilmiştir. Davalı, istinaf başvurusunda bulunmuştur. Bölge Adliye Mahkemesince davalının istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nin 353/1-b-1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir. Davalı vekili tarafından Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı temyiz isteminde bulunulmuştur. Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 29.04.2021 tarihli ve 2020/452 Esas, 2021/3977 Karar sayılı ilamı ile; "davacı ile dava dışı yüklenici firma olan Oftaş AŞ arasında Ankara 3....
aleyhine 26.1.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil davacı ... vekili tarafından davalı ... aleyhini 7.3.2005 gününde verilen dilekçe ile sözleşmenin feshi, tazminat istenmesi üzerine birlikte yapılan duruşma sonunda; ...'ın tescil isteminin reddine, ...'in karşı davasının kısmen kabulüne dair verilen 4.4.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Karşı davada biçimine uygun düzenlenen 17.02.2003 günlü satış vaadi sözleşmesinin temerrüd nedeniyle feshi, haklı fesih nedeniyle menfi zarar tutarı olan 2000 YTL, davacı ve karşı davalının elatmasının önlenmesi, 4200 YTL ecrimisil tahsili istenmiştir....
ile belirlenebileceği, sözleşmenin değerlendirilmesi, yorumlanması, sözleşme ile yetkili kılınan İstanbul Mahkemelerine ait olduğu, gerekçesiyle mahkemenin yetkisizliğine, karar verilmiş hükme karşı taraf vekillerince istinaf yasa yoluna başvurulmuştur....
Öte yandan, davalılar inşaatta haksız değil, sözleşme ve üzerlerindeki tapu kayıtlarına dayanarak bulunduklarından ve arsa sahibi ancak sözleşmenin feshi ye tapuların iptalinden sonra işgal varsa ecrimisil isteyebileceğinden, MK'nun 994. maddesi hükmünce de, yüklenicinin inşaata yaptığı zorunlu ve yararlı giderler ödeninceye kadar hapis hakkı bulunduğu gözden kaçırılarak, ecrimisil ve elatmanın önlenmesi istemlerinin kabulü de doğru olmamış kararın tüm bu nedenlerle bozulması gerekmiştir. Sonuç : Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz eden davalılar yararına (BOZULMASINA), ödedikleri temyiz peşin harcının istekleri halinde temyiz eden davalılara geri verilmesine, 6.5.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Davalı T3 vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının davalıdan 150.000 Euro tahsil ettiği, buna karşılık 3 yıl içinde devretmeyi taahhüt ettiği tapulu mülkiyeti devretmediğini ikrar ettiği, ipotek senedinin dışında haricen imza edilen bir sözleşmenin bulunduğunun doğru olduğu, ancak davacı tarafça sunulan ve altında imzaları bulunan sözleşmenin geçersiz olduğu, davacının dayanmak isteği sözleşme hükümlerinin hiçbir maddesine dayanılamayacağı, davacının davalıya 150.000 Euro'yu iade etmesi gerektiği savunmasıyla davacının davasının reddine karar verilmesini talep etmiştir. Dava, Elatmanın Önlenmesi (Muarazanın Önlenmesi) istemine ilişkindir. Yapılan inceleme sonucunda, Hakimler ve Savcılar Kurulu'nun 01/09/2021 Tarihinde yürürlüğe giren 02/06/2021 tarih ve 431 sayılı Daireler arası İş Bölümü kararında 1. Hukuk Dairesi iş bölümünün 1....
Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, taraflardan birinin sözleşmeden dönme iradesinin karşı tarafça kabul edilmesi, başka bir anlatımla, dönme iradelerinin birleşmesi veya fesih davası üzerine mahkemece sözleşmeden dönmeye hükmedilmesi gerekir. Somut olayda, davalı yüklenicinin, arsa sahiplerinin dönme iradesine karşı çıkması nedeniyle sözleşme yürürlükte sayılır. Dolayısıyla, sözleşmeden dönmeye mahkemenin karar vermesi gerekir. Davacı arsa sahipleri, işbu dava ile muaraza ve elatmanın önlenmesini istemekle, aynı zamanda mahkemeden, sözleşmeden dönmeyi de talep etmiş sayılırlar. Zira, elatmanın önlenmesi isteği, yürürlükteki sözleşmeden dönmeyi de içerir. İşbu dava tarihine kadar teslim süresinin geçmesine rağmen, inşaatın getirildiği seviye ortalama %33'tür. Bu durumda, somut olayda davalı yüklenici BK'nın 106-108. maddeleri uyarınca temerrüde düşmüş olup, davacı taraf sözleşmeden dönmede haklıdır....
Dolayısıyla, bu sözleşmelerin feshi, tarafların iradelerinin fesih konusunda birleşmesi ya da taraflardan birinin feshi kabul etmemesi halinde sözleşmeyi feshetmek isteyen tarafın sözleşmenin feshi davası açarak alacağı mahkeme kararı ile mümkündür. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak haklı sebeplerin bulunması halinde mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Somut olayda, davacı dışındaki muris M. K. mirasçılarının 18.03.2003 ve 12.09.2005 tarihli sözleşmelerle dava konusu ilk iki sözleşmenin feshi konusunda iradelerini ortaya koydukları açıktır. Yine davacı ile davalı yüklenicinin 04.12.2005 tarihli adi yazılı sözleşme ile dava konusu sözleşmelerin feshedildiğini kabul ettikleri anlaşılmıştır. Mahkemece, ilk yükleniciler M....
Şayet eşyaya haksız elatma varsa malik bu haksız elatmanın önlenmesini dava edebilir. Görülüyor ki, eldeki davada davacının isteminin dayanağı Türk Medeni Kanununun 683.maddesidir. Davalı ise, şahsi hak iddiasına dayanmıştır. Şahsi hakdan maksat, Borçlar Hukuku anlamında yapılan bir sözleşmenin taraflarına sağladığı hukuki korumadır. Sözleşmeler tapuya şerh verilerek üçüncü kişilere de ileri sürülebilir hale gelmedikçe sadece ona taraf olanlar arasında hukuki sonuç meydana getirir. Başka bir anlatımla, sözleşmenin tarafı olmayan bir kimseye bu sözleşmeden doğan hak ileri sürülemez. Davacı, davalının varlığını savunduğu kira ilişkisinin tarafı olmadığından, mülkiyet hakkı sahibi olan davacıya karşı şahsi hak sağlayan sözleşmenin üstünlüğü kabul edilemez. Mahkemece yapılan bu saptama bir yana bırakılarak yasaya uygun düşmeyen bazı gerekçelerle davanın reddedilmesi doğru olmadığından karar bozulmalıdır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı-k.davalı vekili tarafından, davalı-k.davacı aleyhine 6.5.2005 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi ve tazminat, karşı dava ile de elatmanın önlenmesi ve tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 14.11.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı-k.davalı vekili ve davalı-k.davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, mülkiyeti davalı yana ait kiralanan 8 parsel üzerindeki yapıların yıkımı nedeniyle eski hale getirme bedeli, işletmenin kar kaybı zararı ve manevi zararın tahsili ve kiracılık sıfatına elatmanın önlenmesi istemleri ile açılmıştır....
Bu özelliği nedeniyle de şahsi hak sözleşmenin karşı tarafına ileri sürülebilir. Gerçekten, 1294 ve 1296 parseller tapuda dava dışı kişiler adına paylı mülkiyet rejimine tabi olarak kayıtlıdır. Davacının kiralayan olarak ismini bildirdiği Remzi Ay taşınmazda 3/9 pay sahibidir. Diğer paylar ise, başka kişiler adınadır. Türk Medeni Kanunu'nun 691. maddesi hükmünce taşınmazın işletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğunun karar vermesi gerekir. Kısaca söylemek gerekirse paydaşlardan RA'la olan kira ilişkisinin varlığı kanıtlansa dahi bu kişi taşınmazı pay ve paydaş çoğunluğu olmaksızın davacıya kiraya veremez....
