ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2022/1049 ESAS KARAR NO : 2023/514 KARAR DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) DAVA TARİHİ : 09/06/2022 KARAR TARİHİ : 15/06/2023 GEREKÇELİ K.TARİHİ :16/06/2023 Mahkememizde görülen Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA: Davacı vekilinin İzmir Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesi'ne sunduğu dava dilekçesinde özetle; Davalı yüklenici S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi ile arsa sahibi davalılar arasında ... ili ... ilçesi ... Mevkii ... Mahallesi ... Pafta ... Ada ve ... Parselde kayıtlı tamamı 17481 m2 olan taşınmazlar bakımından İzmir ... Noterliği'nin 21/03/2007 tarih ... Yevmiye Numaralı düzenleme şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi imzalandığını, Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesine konu ......
Noterliğinin 21/02/2006 tarih ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Akdedilen Satış Vaadi İçerikli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile 30/04/2009 tarih ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde akdedilen Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Ek Sözleşme akdedilmiştir.Davacı arsa maliki, davalı yüklenici adi ortaklık ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin feshini, bu sözleşmeye dayalı avans niteliğinde yükleniciye verilen tapudaki hisselerin iptali ile adına tescili, taşınmazı kullanamamasından kaynaklı tazminat, ayrıca bedeli karşılığında yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılacağı arazilerdeki davalı ...'...
Davalı T5 vekilinin cevap dilekçesinde özetle; Her ne kadar davanın yan tarafından Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi isteniminde bulunmuş ise de ; Arsa üzerinde inşaatı başlanan bağımsız bölümlerin yapımı tamamlanmış ve anahtar teslimlerinin gerçekleştiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye / ileriye etkili feshi konusu inşaatın yargılama safhasındaki son duruma göre değerlendirilmesi gerektiğini, Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre inşaatın tamamlama oranı % 90'ı bulmadığı takdirde, müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanan feshin geriye etkili sonuç doğurması gerektiğini, inşaatın tamamlama oranı, sözleşme konusu gayrimenkul inşaatının tüm unsurları dahil edilerek hesaplanması gerektiğini, bu nedenle sözleşmenin feshi ve tapunun iptalinin mümkün olmadığını iş bu nedenlerle yapımı gerçekleşmiş olan inşaata dair kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının reddi ile davacı taraf ifa uyarınca ödemesi gereken bedeli ödemediğini, iddia edildiği...
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptal tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri, 3. Değerlendirme Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olduğuna göre hukuki durumları etkileneceğinden ve davanın niteliğine göre taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olduğundan, mahkeme ve temyiz halinde Yargıtay tarafından kendiliğinden gözetilmelidir. Davacı yüklenici tarafından tapu iptal ve tescili istenilen taşınmazlar, davalı arsa sahibi uhdesinde bulunan son bağımsız bölüm olup, sözleşmenin teminatıdır....
Somut olayda, arsa sahibiyle davalı yüklenici kooperatif arasında yapılan 03.07.2001 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hakların, satıcı arsa sahibi ... tarafından davacıya temlik edildiğine dair yazılı bir temlik sözleşmesi sunulmamış ise de, arsa sahibi davalı ..., gerek yargılama aşamasında gerek temyiz dilekçesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı haklar yönünden husumetin kendine düşmediğini, diğer davalı kooperatife yöneltilmesi gerektiğini savunmuş olmakla, bu sözleşmeden doğan hakları temlik ettiğini benimsemiş olup, davalı kooperatif de aksi bir savunmada bulunmamakla husumeti benimsemiştir. Buna göre davacının davalı ...'in sözleşmeden doğan tüm hak ve alacaklarına halef olduğu kabul edilmelidir....
Keşif ve bilirkişi kurulu raporu ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yükleniciye bırakılması kararlaştırılan B bloğun mekanik ve sıhhi tesisat imalatlarının % 15, elektrik tesisat imalatlarının % 10 oranında olduğu, mekanik, tesisat ve inşaat imalatlarının bir bütün olarak değerlendirilmesinde B bloğun inşaat seviyesinin bitirilme oranının % 55 olduğu ve bu oran dahilinde inşaat seviyesinin arsa maliki T3 açısından kabul edilebilir sınırın çok altında olduğu, davalı yüklenici şirkete verilmesi kararlaştırılan dava konusu 20 nolu bağımsız bölümün bulunduğu B bloğun %55 işin bitirilme oranı olduğu dikkate alındığında inşaatın kabul edilebilir seviyeye ulaşmadığı, davalı yüklenici şirketin diğer davalı arsa maliki Zeki ile akdettiği kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimini tam olarak yerine getirmediği, dava ve sözleşmeye konu 20 nolu bağımsız bölüme yüklenicinin hak kazanmadığı, davacının davalı yükleniciden düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile...
- K A R A R - Davacı vekili, davacı ve diğer mirasçılara ait taşınmaza ilişkin olarak davalı şirket ile 12.10.2015 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, inşaat işlerinin kolay ilerleyebilmesi için 02/11/2015 tarihinde diğer paydaşların arsa paylarını davacıya devrettiklerini, davalının süresi içinde inşaata başlamadığını ve süresi içerisinde tamamlamadığını, bağımsız bölümlerin fiziken yapılmış olmadığını, bu nedenle sözleşmenin feshedildiğini, 20/09/2017 tarihli fesih ihbarnamesi ile sözleşmenin feshedilmiş sayılmasına, taşınmaz üzerinde davalılar ve davacı adına kurulmuş kat irtifaklarının bozularak, davalıların ve davacıya ait kat irtifaklı tapuların iptali ile dava konusu taşınmazın yeniden arsa vasfı ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmenin imzalanması aşaması sözleşmeden sonra tarafların tutum ve davranışları bir bütün olarak değerlendirildiğinde gerçekte davacı yüklenicilerin temerrüde düştüğü ve iyi niyetli olmadıkları, dürüstlük kuralına uymadıkları, taraflar arasında akdedilen düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhitin beyanı başlığı altında açıkça ruhsat alınıncaya kadar emlak vergisinin dışında her türlü vergi resim ve harçların yüklenici tarafından ödeneceğinin kararlaştırıldığını, taraflar arasında yapılan sözleşmede Belediyeye ödenecek düzenleme ortaklık yapı resmi (şerefiye) niteliğinde olup, yüklenici tarafından ödeneceğini kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırıldığını, her ne kadar davacı taraf Mudanya 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 22/05/2013 tarih 2011/403 E. 2013/189 K....
Kayıttaki sözleşme ise kat karşılığı sözleşme başlığı ile düzenlenmiş olup sözleşme taraflarının birlikte eşit paylaşmak üzere 1217 sayılı parselde 10 blok 2'şer kat 40 daireli inşaat yapmayı kararlaştırdıkları anlaşılmıştır. Dosyadaki vakıalara göre istem kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin kaydın terkinine yöneliktir. Beyanlar sütununda yer alan bu kayıt sözleşmenin akidi ... ...'ın sözleşmeden kaynaklanan haklarını doğrudan etkilemektedir. Kısaca söylemek gerekirse terkini istenen kaydın dayanağını oluşturan sözleşme akitlerinin ikisinin de davada yer alması gerekir. Mahkemece usulünce taraf teşkili sağlanmadan işin esasına girilerek davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer hususların incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 30.06.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Sözleşmenin 4. maddesinde yüklenicinin yapı ruhsatı alma, kat irtifakı tesisi, tevhit, arsa aplikasyonu, SSK ve Maliye işlerini yapma, işçi çalıştırma, iş yapma, malzeme alma, hafriyat yaptırma, inşaatta yapılacak her işi yapmaya yetkili olduğu belirtilmiş, 6. maddesinde de SSK prim masraflarının yükleniciye ait olduğu kararlaştırılmıştır. Söz konusu sözleşmede arsa sahibi ..., yükleniciler davalı ... ile dava dışı ...’dır. ... 4. Noterliği’nin 28.02.2008 gün, 3068 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi ile yüklenicilerden ... kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine kalan bağımsız bölümleri diğer yüklenici davalı ...’ye satmış ise de arsa sahibiyle yapılan sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerini diğer yüklenici ...’ye devretmemiştir. Dava dışı ... hâlâ arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafıdır....
