Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Sözleşme tarihinde tüm arsa sahiplerince imzalanıp geçerli olan sözleşmeler yönünden arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ve şerhin terkini davasının TMK’nın 692. maddesi hükmünce tüm paydaşlarca birlikte açılması gerektiğinden öncelikle bu paydaşlar ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılıp yapılmadığı araştırılarak bu maliklerle sözleşme yapılmamışsa davaya konu sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilerek önceki gibi taşınmazların tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi, bu maliklerle de kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ise davada taraf olmayan arsa sahiplerinin davaya muvafakatlerini sağlamak üzere davayı açan arsa sahiplerine süre verilip muvafakatlerinin sağlanmaması halinde eldeki dava ile birleştirilmek üzere muvafakat vermeyen arsa sahipleri hakkında dava açılıp birleştirilerek taraf teşkilinin sağlanması gerekir....
Davacı arsa sahipleri tarafından 03.10.2011 tarihinde, kooperatif ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmelerin feshi talebiyle açılan dava sonucunda Sincan Asliye Ticaret Mahkemesinin 27.12.2012 tarihli ve 2011/222 Esas, 2012/393 Karar sayılı kararı ile, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılacak villalardan 1, 13, 14, 15, 16 No.lu villaların davacı arsa sahiplerine, geriye kalan villaların yüklenici payına tahsis edileceği, davacı arsa sahiplerine düşen villaların toplam yapım oranının %63,30 seviyesinde olduğu, kooperatif tarafından inşaatın sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde teslim edilmediği, arsa sahiplerinin sözleşmenin feshi talebinde haklı oldukları gerekçesiyle arsa sahipleri ile kooperatif arasında imzalanan 07.03.2005 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile 29.05.2006 tarihli ve 03.12.2008 tarihli ek sözleşmelerin, kooperatifin kusurlu olduğunun kabulü ile geriye etkili feshine karar verilmiş...
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı arsa sahipleri ... ve ..., yüklenici .... ile 24.11.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzaladıklarını, arsa sahiplerinden ...'...
Noterliğinin 987 Yevmiye Numaralı 26.01.2018 Tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile davalı şirketin, müvekkile ait tapuya “Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, Anbar Mahallesi, Pafta K34- C-03- B-2- C, Parsel 1865” kayıtlı arazi üzerine en az 7 katlı bina yapımı işini üstlendiğini, davalı müteahhit şirketin, mimari projelerine göre belirlenen dairlerin yapımını ve ruhsat alarak müvekkile dairelerin anahtar teslimini üstlendiğini, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde üstlenilen yükümlülüklerin yerine getirilmesi için müvekkil davalı tarafı, Rotterdam Başkonsolosluğu tasdikli 14.02.2018 Tarih ve 964 Yevmiye Numaralı vekaletname ise vekil tayin ettiğini, bu vekaletname ile davalı müteahhit Belediye'nin İmar Yasası Yönetmeliklerine göre arsa üzerinde imar ve ifrazlar için her türlü yetkiye haiz olacak şekilde yetkilendirildiğini, müvekkil tarafından Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile üstlenilen tüm edimlerin yerine getirildiği gibi müteahhidin üstlendiği edimleri yerine...
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesinin 30.06.2021 tarih ve 2020/166 Esas, 2021/170 Karar sayılı kararı ile özetle; ''...Dava, Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, bu sözleşme nedeniyle tapudaki şerhin kaldırılması isteğine ilişkindir. Davacı yan ile dava dışı Teknimak Kalıp Metal Makine İnşaat Nakliye San. Ve Tic. A.Ş. arasında Bodrum 1. Noterliği'nin 08/02/2018 tarih ve 1756 Yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış ve tapuya şerh edilmiştir, anılan sözleşmede yüklenici olan şirketin sözleşmeyi devretmek istemesi nedeni ile bu kez davacı, davalı ve temlik eden dava dışı yüklenici şirket arasında Kartal 13. Noterliğinin, 19/02/2019 tarih ve 4103 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devir ve temliki sözleşmesi imzalanmıştır. Daha sonra davacı ile davalı arasında, 03/12/2019 tarihinde, Kartal 13....
Hukuk Dairesi’nce değiştirilerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle tapu kaydının iptâli ve tescil kararı verilmesi gerektiği belirtilmiş ise de; dava konusu olayda bir inşaat yapımına başlanmamıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında arsa payının devredilmesi, aradan 10 yıllık bir zaman geçtikten sonra da diğer davalıya devri söz konusudur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu inşaat yapılacak arsayı yükleniciye devretmek, yüklenicinin borcu ise inşaatı yaparak kararlaştırılan taşınmazların arsa sahibine devretmek şeklinde karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme söz konusudur. Sözleşmenin feshi halinde, iki taraf da aldıklarını iade edeceklerdir. Yükleniciden taşınmaz satın alan kişilerin de devir yükümlülüğü doğmaktadır....
Noterliğinin 28/03/2017 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadini havi kat karşılığı inşaat sözleşmesi tanzim olunduğu, sözleşmeye konu taşınmazın 42083 ada 5 parsel olduğu, sözleşmeye konu 42083 ada 5 parselin dosyada mevcut tapu kayıtlarından malikleri ve hissedarlarının davalı ... dışında ...,...,......
Dava konusu taşınmazın davalı yüklenici şirket ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında (Aksaray 1.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/328 Esas 2015/689 Karar Sayılı dosyası ile feshedilen) dava dışı Eyüp Öztürk ile yapılan takas sonucu davacı adına Eyüp Öztürk tarafından davalı yüklenici şirkete devredildiği, ancak ilk açılan davada dava konusu parselin dava konusu yapılmadığı, davacı vekilinin dava konusu taşınmazın yükleniciye verilmesindeki amaçlarının müteahhit firmaya vereceği hisseyi artırmak olduğunu beyan ettiğini, davalı şirket yetkilisinin de dava konusu taşınmazı kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında devredildiğini kabul ettiği, davacıların murisi ile davalı yüklenici şirket arasında dava konusu parsele ilişkin sözlü kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığı, davanın bu haliyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil davası olduğu, Bu durumda Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi'nin 01/07/2022 tarih ve 1047 sayılı kararı...
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği TMK’nın 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlı olup tapuda pay devrini de içerdiğinden, tarafların tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşmasıyla feshi mümkün değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak mahkeme kararıyla ya da tarafların fesih iradelerinin birleşmesi ile feshedilebilir. Somut olayda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin mahkeme kararı bulunmamaktadır. Taraf iradelerinin birleşmesi de söz konusu değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği tarih olan 11.12.2009 tarihi itibariyle üzerine inşaat yapılacak parseller imara kapalı değildir. Davalı arsa sahipleri, parsellerin mahkemelik olduğunu bilmektedir. Bu husus İzmir 32.Noterliğinin 11.12.2009 tarih 17690 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 6.maddesinde belirtilmektedir....
