(YHGK 10.02.1960 t. 6- 188 K) Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez. Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vadedilene devretmekle yükümlüdür. Satış vaat eden devir sırasında taşınmaza malik değilse ve sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse Borçlar Kanununun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği tazminata mahkum edilir. Dava, satış vaadi sözleşmesinin temliki sözleşmesinin ifasının imkansız hale gelmesinden kaynaklanan zararların tazmini istemine ilişkindir. Mahkemece yazılı gerekçe ile davanın tüm davalılar yönünden kabulüne karar verilmiştir. Davalılar arasında salihli 2....
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi,6502 s.TKHK.nun 40.m.sinde;"(1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. (2) Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır. (3) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz." şeklihde düzenlenmiştir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekil şartı 6502 s.TKHK.nun 41.m.sinde;"Madde 41 (1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur....
Gerçekten; çekişme konusu taşınmazın tapu kayıtlarının incelenmesinden satış vaadine konu payların elbirliği mülkiyetine tabi bulunduğu görülmektedir. Elbirliği mülkiyetinde hiçbir ortak için tasarruf edebileceği pay söz konusu değildir. Mülkiyet hakkı elbirliği ile ortaklara aittir. İşlemi yapan tarafın (ortağın) ortaklığa dahil bir mal üzerinde tasarruf yetkisi de olamayacağından işlem ancak borçlandırıcı işlem olarak (sözleşmeyi yapan ortaklar bakımından) hüküm ve sonuç meydana getirir. Bu nedenle mahkemece davacıların ilk kademedeki mülkiyet aktarımına ilişkin isteminin reddi yasaya uygundur. Davacıların ikinci kademedeki istemi olan alacak talebine ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Yukarıda vurgulandığı üzere satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalarda mülkiyet aktarımına ilişkin talebin kabulü için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur....
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır....
Geçerli satış sözleşmesinin bulunmadığı hallerde, düzenlenen böyle bir belge fatura niteliği taşımaz, ancak icap mahiyetinde olabilir....
-KARAR- Davacı vekili, müvekkili ile davalılar arasında 18.03.2009 tarihli Kat'i Gayrimenkul Satış Sözleşmesi imzalandığını buna göre davalı tarafın edimlerini yerine getirmediğini 520,000 Euro satış bedelinin yalnızca 100,000 Euro'sunun ödendiğini, tapudan da devrin yapıldığını, sözleşmenin 6. maddesine davalıların cezai şart ve kira bedelinden sorumlu olduğunu ileri sürerek satış bedeli cezai şart ve munzam zarar bedeli olarak şimdilik 400,000,00 TL sözleşme tarihinden itibaren uygulanacak faizi ile birlikte davalılardan tahsiline, bu talebin mümkün olmaması halinde devir öncesi mülkiyeti müvekkiline ait taşınmazın mülkiyetinin müvekkiline iadesine her iki durumda da munzam zarar olarak şimdilik 100,000,00 TL'nin tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı şirket ile bu şirketin yetkili müdürü davalı ... vekili iddiaya konu sözleşmeyi davacının imzalamadığını, edimini eksik ve ayıplı ifa eden tarafın karşı taraftan tam ifayı bekleyemeyeceğini taşınmazı davacıdan tapu senedi ile ...'...
Sözleşme yapma vaadi ile güven telkin edilmiş olan tarafın sözleşmenin ifa edilmemesinden kaynaklanan zararının karşılanması gerektiği gerek doktrinde gerekse uygulamada kabul edilmektedir. Sözleşme yapılması düşüncesiyle yani uyulacağına ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan zarar “ menfi zarar” olup, böylelikle sözleşmenin yerine getirilmemesi nedeniyle yapılan masrafların sözleşmeyi yerine getirmeyen tarafın karşılaması kabul edilmiştir. Aksinin kabulü davacı tarafça yapılan imalatlar davalı yedinde kalacağı için sebepsiz zenginleşme sonucunu doğurur. Diğer bir anlatımla sözleşmenin yapılacağına güven duyan tarafın zararının diğer tarafça karşılanması gerekir....
Somut olayda; Taraflar arasında 01/12/2002 başlangıç - 01/12/2012 bitiş tarihli konut ve tarlaya ilişkin kira sözleşmelerinin varlığı hususunda, uyuşmazlık bulunmamaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi uyarınca “Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.” düzenlemesi mevcuttur. Bu durumda kiracı, 125. maddedeki seçimlik haklardan birini seçebilecektir. Kiracı aynen ifa (kiralananın teslimi) ve gecikme tazminatı seçebileceği gibi; bu hakkından vazgeçtiğini bildirerek, sözleşmeden dönebilir ve borcun ifa edilmemesinden yani kiralananın teslim edilmemesinden doğan müspet zararını talep edebilir....
Taşınmaz mülkiyetinin devri sözleşmesi M.K.634.m.si ile 706.m.si,6098 s.TBK.nun 237.m.si (818 s.BK.nun 213.m.si),Tapu kanununun 26.m.si ile Noterlik kanununun 60.m.leri uyarınca resmi şekle tabi olduğu,dava konusu satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmış resmi nitelikli bir sözleşme olması nedeniyle geçerli bir sözleşme olduğu açıktır. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi,6502 s.TKHK.nun 40.m.sinde;"(1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. (2) Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır. (3) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz." şeklihde düzenlenmiştir....
Noterliği 4121 Yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taraflar arasında müvekkile ait olan söz konusu hissenin satışı için belirlenen miktarın müvekkiline ödenmediğinden müvekkilinin satış vaadi sözleşmesini kabul etmediğini, satış bedeli sözleşmenin asli unsuru olduğundan bu hususun eksik olmasının sözleşmeyi geçersiz hale getirdiğini, davanın öncelikle dava şartı yokluğu nedeni ile reddine, ayrıca mahkeme aksi kanaatte olursa taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olan satış miktarının müvekkiline ödenmemiş olması ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin zamanaşımına uğramış olması sebebiyle davanın reddine karar verilmesini savunmuştur....
