Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Sözleşmenin herhangi bir nedenle aynen ifa edilememesi sonucu, vaat alacaklısının zarara uğrayacağı açıktır. TBK’nın 112. Maddesi “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür” hükmünü içerir. Buna göre vaat borçlusunun, vaat alacaklısının zararını tazmin etmesi gerekir. Vaat borçlusunun sorumlu olmasının nedeni sözleşmeyle yükümlendiği taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akde dayanır. Buna “akdi tazminat”, sorumluluğuna da “akdi sorumluluk” denir. Satış vaadi sözleşmelerinde borçlunun edimini yerine getirmemesinden ötürü vaat alacaklısının karşılaması gereken zararı daima müspet zarardır....
Karar sayılı ilamında "Davacı tapu iptal ve tescile ilişkin talebini taşınmaz satış vaadine ilişkin adi yazılı sözleşmeye dayandırmıştır. Davacının dayandığı bu sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi durumu ise sözkonusu değildir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verilmesi ile sözleşme- den doğan kişisel hak güçlendirilmiş olur ve bu hak sonraki malikler yanında satıcının sonra- dan iflası halinde iflas masasına karşı da ileri sürülebilir. Böyle bir satış vaadine dayanan davacının tapu iptal ve tescil davasını taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açması da mümkündür. Davacının dayandığı ve geçerli olduğu varsayılan sözleşmenin tapu kütüğüne işlenmemiş olması karşısında masaya karşı tapu iptali ve tescil talebinde bulunulması müm- kün değildir. Bu durumda bu hakka dayanılarak açılan davanın görülme yeri de taşınmazın bulunduğu yerdeki genel yetkili mahkeme olamaz yani taşınmazın bulunduğu yer mahkeme- sinin kesin yetkili mahkeme olduğundan söz edilemez....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 14.03.2007 gününde verilen dilekçe ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 11.12.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Davacı, 1175 ada 102 parsel numaralı taşınmazda bulunan 3 numaralı bağımsız bölümü 24.05.2009 tarihinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bedelini ödediğini, kullanımında olduğunu belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir. Davalı, satış vaadi sözleşmesine konu binanın kaçak ve ruhsatsız olduğunu, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı bulunmadığından sözleşmenin geçerli olmadığını, davanın reddini savunmuştur....
Dava satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil isteğinden ibarettir. HMK'nun 355.maddesi gereğince istinaf incelemesi; belirtilen istinaf sebepleri ve kamu düzeni ile ilgili konularla sınırlı olarak yapılmıştır. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir....
Noterliğinde 16/07/2003 tarih ve 11172 yevmiye no'lu geçerli bir satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmede taraflarca belirlenen bedelin davacı murisi tarafından davalı mütahhite ödendiği belirtilmiştir. Böylece, resmi sözleşmede ödendiği belirtilen bedelin ödenmediği ancak aynı değerde başka delil ile ispatı gerekeceğinden davacının satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan edimini yerine getirdiğinin kabulü gerekir. Öte yandan taşınmazın davalı Kerim Yıldız'a satış vaadi sözleşmesinden önce 28/02/2000 tarihinde satıldığı, davacının sözleşme yaptığı yüklenicinin satış vaadi sözleşmesi yapmadan evvel 01/0/5/2001 tarihinde azledildiği, sözleşmenin feshedildiği, gelen tapu kaydında davalı müteahhitin ve arsa sahibi Fadime'nin payının bulunmadığı satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davacılara devir şeklindeki ifanın artık imkansız hale geldiği açıktır....
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Ancak elbirliği ortaklarının kendi aralarında yaptıkları satış vaadi sözleşmelerinde ise sözleşmenin ifa olanağı vardır. Somut uyuşmazlıkta; davacı, dava konusu taşınmazın maliki Nazlı Göçmer'in mirasçıları arasında yer aldığından, satış vaadi elbirliği ortakları arasında yapılmıştır. Satıcı malikin payı alıcı malike geçeceğinden ortak malikler zarar görmeyecektir. Hal böyle olunca elbirliği ortakları arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmaktadır....
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur. Elbirliği mülkiyetinde (T.M.K. madde 701 ) bir taşınmazda elbirliği ( iştirak halinde ) ortaklardan birinin ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağı yoktur. Somut olayda ; Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazlar tapu kayıtlarına göre elbirliği mülkiyeti rejimine tabi olup davacı ... elbirliği ortakları arasında bulunmamaktadır....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 16/01/2019 NUMARASI : 2015/218 ESAS - 2019/44 KARAR DAVA KONUSU : Tapu İptali ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : K A R A R TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalılardan T8 T6 ve Ayşe Baştansavan'ın Gaziosmanpaşa 4.Noterliği'nin 29/08/2008 tarih ve 019544 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi uyarınca İstanbul ili Arnavutköy ilçesi Boğazköy Mahallesi 270 parsel sayılı taşınmazdaki paylarını satış vaadi sözleşmesi uyarınca davacıya sattığını, ancak tapuda satış takrirlerini vermediklerini ve üçüncü şahıslara satma hazırlığı içerisinde olduklarını öğrendiklerini, satış vaadinde bulunan Ayşe Baştansavan'ın vefat etiğini, mirasçılarının belirtilen davalılar olduğunu belirterek davalıların paylarının iptali ile davacı adına tapuya tesciline ve dava konusu taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasını talep...
DELİLLER : Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, Mirasçılık belgeleri, Tapu kaydı, tapu kütük örneği ve ekleri, Keşif, Bilirkişi raporu, ek rapor, Delil listeleri sunulan ve toplanan deliller. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir....
Maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706 ve Noterlik Kanununun 89.maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716.maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verilebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Davanın dayanağını oluşturan 19.04.2004 tarihli ve 16.12.2008 tarihli satış vaadi sözleşmesi ve devir ve temlik sözleşmesi biçimine uygun düzenlenmiş geçerli sözleşmelerdir. Satış vaadi sözleşmelerinde imar parselleri de satışa konu edilebilir....
