Dava, taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine istinaden cezai şart istemine ilişkindir. Taşınmaz mülkiyetinin devri sözleşmesi M.K.634.m.si ile 706.m.si,6098 s.TBK.nun 237.m.si (818 s.BK.nun 213.m.si),Tapu kanununun 26.m.si ile Noterlik kanununun 60.m.leri uyarınca resmi şekle tabi olduğu,dava konusu satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmış resmi nitelikli bir sözleşme olması nedeniyle geçerli bir sözleşme olduğu açıktır. Alacaklı/Alıcı'nın,temerrüde düşen satıcı/borçludan isteyebileceği seçimlik haklar sözleşme tarihi 2007 yılı itibariyle yürürlükte bulunan 818 s.B.K.106.m.si hükmüne göre, (6098.s.TBK'nun 125.m.si) temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir....
Bu durumda borçlu ya borcu ifa imkanını kendi kusuru sonucu kaybetmiştir, ya borcu ifa imkanına sahip olduğu halde haklı bir sebep bulunmaksızın, ifadan tüm olarak kaçınmaktadır veya ifa etmiştir ama bu ifası noksandır, ayıplıdır, ya da borçlu ifada kusurlu olarak gecikmiştir. Kural olarak borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğu sonucunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde borçlu “kusurlu” kabul edilir. Borçlar Kanunun 96-100. maddeleri muaccel borcun ifa edilmemesi sonuçlarını düzenlemiştir. Sözleşmesinin herhangi bir nedenle ifa edilmemesi sonucu, alacaklı, alacağını kısmen veya tamamen elde edemez. Dolayısıyla ademi ifa nedeniyle zarara uğrar. B.K. m.96’nın “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği taktirde borçlu kendisine hiçbir kusur isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur” hükmü uyarınca da alacaklı zararın tazmini gerekir....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır....
Az yukarıda da açıklandığı üzere satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davacılarda davanın kabulü için sözleşmenin ifa olanağının bulunması gereklidir. Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklardan birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak, elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığı düşünülemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydı ile satıcı elbirliği ortağın payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı mümkün olur....
Geçerli bir sözleşmeye rağmen davacı, sözleşme ifa edilemediğinden zarara uğramıştır. Ayrıca ifa imkansızlığı olduğundan zamanaşımı süreleri de işlememiştir. Davacının talebi taşınmaz satış vaadine dayalı tazmiant alacağıdır. Bu davaların belirsizlik alacak davası olarak açılıp görülmesinde HMK'ya göre herhangi bir engel yoktur. HMK 107. Maddesine göre davanın açıldığı tarihte alacağın miktarının yahut değerinin tam ve kesin olarak belirleyebilmesinin kendisinden beklenemeyeceği veya bunun imkansız olduğu hallerde alacaklı hukuki ilişkiye asgari bir miktar ya da değeri belirtmek suretiyle belirsiz alacak davası açabilir. Yani davalı ıslah ile değiştirdiği savunmasında her ne kadar davanın sebesiz zenginleşmeye dayalı bir kısmi alacak davası olduğunu belirtmiş ise de dava taşınmaz vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tazminat davasıdır. Bu durumda dava tazminat davası olduğu ve ifa olanağı olmadığına dair kuşku bulunmadığı açıktır....
TÜKETİCİ MAHKEMESİ TARİHİ : 26/11/2021 NUMARASI : 2018/899 E - 2021/430 K DAVA KONUSU : Tazminat KARAR : Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak,ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle, dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı dava dilekçesinde özetle;Davalıların, İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Beylikdüzü İlçesi F21d24d4a pafta konumlu arsa üzerindeki "Westside İstanbul" Site İnşaatını ortak girişimi ile yürüten firmalar olduğunu, davacı müvekkilinin, söz konusu projeden 13 Blok, Kat 1, 9 numaralı bağımsız bölümün satışı için davalılar ile 04.05.2015 tarihinde ön ödemeli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi akdettiğini, davacı müvekkilinin, satış sözleşmesinden doğan tüm borçlarını eksiksiz olarak ifa etmiş olmasına rağmen, davalıların akdedilen sözleşmede üstlendikleri asıl borç olan taşınmazın teslim borcunu vaat edilen süreyi aşarak, geç ifa ettiklerini, davaya dayanak satış sözleşmesinin satıcının...
Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Somut olaya gelince; davalıların murisi satış vaadi borçlusu.....in, dava konusu 415 ada 12 parsel sayılı taşınmazda dava dışı ve satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmayan kardeşi ..... ile birlikte iştirak halinde mülkiyet şeklinde kendisine intikal eden miras hak ve payının 1/2'sini davacıya satmayı vaat ettiği anlaşılmıştır. Dava konusu 415 ada 12 sayılı parselin imar görmesiyle oluşan 4922 ada 3, 4 ve 7 ile 4921 ada 6 parsel sayılı taşınmazlarda muris ....in mirasçısı olan davalılar ile birlikte satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmayan ....ile birlikte elbirliği ortaklığı şeklinde iştirak bozulmamış olarak kayıtlıdır....
Mahkemenin sözleşmenin feshinden sonra davacının sözleşmeye dönerek borcun ifa edilmemesinden kaynaklanan zararını isteyemeyeceğine ilişkin gerekçesi isabetli değildir. Ancak 27.12.2002 tarihinde yapılan ihalede davacı ihale şartlarını ve taahhüt miktarını bilerek sözleşmeyi imzaladığından dolayı tazminat talebi yerinde değildir. 4.6.2003 tarihli yönetmeliğin 12.maddesi uyarınca talep edilen ek satış ücreti ile ilgili talebin kabul edilmemesi isabetli olup davacının bu yöne ilişkin temyiz itirazları da yerinde görülmemiş ve hükmün yukarıda açıklanan gerekçeyle onanması gerekmiştir. SONUÇ:Yukarıda açıklanan gerekçeyle hükmün ONANMASINA, vekili Yargıtay duruşmasında hazır bulunan davalı yararına takdir edilen 500.00.YTL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan. alınarak, davalıya ödenmesine, peşin harcın istek halinde iadesine, 15.11.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi....
ferağının verilmesinin davalılara ihtar edildiğini, davalılar tarafından gönderilen ihtarnamede ise satış vaadi sözleşmesinin kabul edildiğini ve kat irtifakı kurulduğunda tapuların müvekkili adına tescil edileceğinin beyan edildiğini iddia ederek; 22 pafta 14038 parselde bulunan binanın normal kat 1 adet dairenin bedelinin tespitini, davanın belirsiz alacak davası olduğundan şimdilik 20.000,00TL'nin faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Başka bir anlatımla, satış vaadi sözleşmesine konu “A bloktaki 6. kat denize bakan daire” mülkiyetinin davacıya geçirilmesi olanaksızdır. 18.10.1995 tarihli satış vaadi sözleşmesinin aynen ifası mümkün olmadığından davacı bu sözleşmeye dayanarak mülkiyet aktarımı isteyemez. Zira, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda davanın kabulüne karar verilebilmesi için sözleşmenin aynen ifa olanağı bulunmalıdır. Sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli ve davacı koşulları varsa Borçlar Kanunu m.96’ya dayanarak davalıdan adem-i ifa sebebiyle tazminat talep edebilirse de aynen ifa olanaksız bulunduğundan münhasıran mülkiyet aktarımına ilişkin davanın reddi açıklanan nedenlerle doğrudur. Davalının karar düzeltme isteminin kabulü gerekir....
