Öte yandan, yukarıda açıklandığı gibi elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, ortaklığa dahil başka bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde iştirak çözülmese dahi satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Davacı tarafça temyiz dilekçesi ile birlikte dosyaya ibraz olunan ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/789 Esas, 2012/483 Karar sayılı ilamının incelenmesinden vaat alacaklısı davacı ile vaat borçlusu davalıların iştirake dahil olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece 2011/789 esas sayılı dava dosyası incelenerek davacı ve davalıların iştirake dahil olup olmadıkları, başka bir deyişle ... oğlu ...’ın mirasçısı olup olmadıkları incelenmeden satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmadığından söz edilerek davanın reddi de doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir....
nın payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Bu durumda mahkemece; satış vaadi sözleşmelerinin borçluları olan ... ve ...'nun, muris ...'dan gelen miras hisseleri bilirkişiye hesaplattırılarak, bu hisselerin davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmesi gerekirken, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15.05.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır....
İhtilafın yaşandığı husus; davalı yanın temerrüde düşüp düşmediğine ilişkin olup, yapılan incelemede taraflar arasında yazılı bir satış sözleşmesinin bulunduğuna dair bir iddia olmadığı gibi buna dair bir sözleşmenin sunulmadığı hatta dilekçelerde delil kısmında da bahsi geçmediği, davacı taraf her ne kadar davalının satışa konu malı teslim etmediğini iddia etse de; taraflar arasında yazılı bir sözleşme olmadığı gibi taraflar arasında teslime ilişkin bir vade de belirlenmediği ve yine davacı tarafça avans ödemesi yapıldığı ancak satış bedelinin tamamının ifa edilmediği, davalının malın teslimi konusunda temerrüde de düşürülmediği anlaşılmıştır. TBK madde 125'e göre de; Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını vegecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir....
TBK'nın 112. maddesine göre; borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse, borçlu kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. Aynı kanunun 125. maddesi kapsamında ise; karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde bir tarafın temerrüde düşmesi halinde, diğer taraf sözleşmeden dönebileceği gibi borcun ifa edilmemesinden kaynaklanan zararın giderilmesini isteyebilir. Sözleşmeden dönme halinde, alacaklı sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet (olumlu) zarar olabileceği gibi, menfi (olumsuz) zarar da olabilir. Müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır....
Davada dayanılan 02.09.2002 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gerçekte alacağın temliki işlemidir. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç göstermeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Fakat, temlik işleminin yapıldığı esnada ona vakıf olamayan arsa sahibi, kendisinden ifa istenmesi halinde Borçlar Kanununun 167.maddesinden yararlanarak temlik işlemi yapılmamış olsaydı temlik edene karşı ne tür def’ileri varsa temellük edene karşı da dermeyan edebilir hale gelir. Somut uyuşmazlıktaki arsa sahiplerinin savunmaları Borçlar Kanununun 167.maddesine dayalıdır. Bir sözleşmenin ifa ile bitmesi demek, sözleşme konusu eserin sözleşmeye fen ve amaca uygun yerine getirilmesi ve ifa olarak sözleşmenin diğer tarafına teslim edilmesi demektir. Bu şekilde yapılmayan her ifa kötü ifadır....
e. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) "On Yıllık Zamanaşımı" kenar başlıklı 146 ncı maddesi şöyledir; “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.” f. TBK'nın, "Seçimlik Haklar" kenar başlıklı 125 ... maddesi şöyledir; "Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden ... zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir." g....
ın davacı adına işlem yaptığı iddia edilmiş olsa dahi satış vaadi sözleşmesinin vekaleten yapılmadığı, ayrıca sözleşmede taşınmazın ada ve parsel numarasının yazılı olmadığı, sözleşmenin yapıldığı tarihte taşınmazın tapusuz olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda; dava konusu satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın tapuya kayıtlı olmadığı anlaşıldığından, sözleşmenin ifa olanağı bulunmamaktadır. İfa olanağı bulunmayan ve Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi uyarınca geçersiz sayılan bir sözleşmeye dayanılarak tescil hükmü kurulması mümkün olmayıp, vaat alacaklısı sözleşmeye dayalı olarak ödediği bedelin iadesini isteyebilir. Öte yandan satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmayan davacının bedel iadesini dahi talep etmesi mümkün değildir....
Diğer bir ifadeyle müsbet zarar, akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarar şeklinde de tanımlanabilir. Binaların bitirilmiş olması halinde getirmesi beklenen eksik işler bedeli, kâr kaybı, gecikme tazminatı müspet zarar; inşaatın yapımı süresince oturulacak ev için ödenmesi gereken kira bedeli, sözleşmenin yapılmasına ilişkin giderler, sözleşmenin yerine getirilmesi dolayısıyla uğranılan zarar, binanın kal bedeline yönelik talepler menfi (olumsuz) zarar kapsamındaki alacak kalemlerindendir. Olumsuz zarar, sözleşmeden dönen alacaklının haklı olması halinde, kusurlu borçludan isteyebileceği, diğer anlatımla, borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi nedeniyle sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkan zarardır....
Bu nedenle, tarafların inançlı temlik sözleşmesinden kaynaklanan ifa etmekle yükümlü oldukları edimlerinin hukuki çerçevesinin ve edimlerini ifa edip etmediklerinin saptanması gerekmektedir. Konu ile ilgili olarak taraflar arasında imzalanan 13.09.2006 tarihli taşınmaz satış ve finansman sözleşmesinin “Taraflar” başlıklı 1. Maddesinin; “... ve ... ile ...ve ... Plastik Makineleri A.Ş. arasında aşağıdaki koşullarda bir taşınmaz satış ve finansman sözleşmesi düzenlenmiştir. Aşağıdaki sözleşme maddelerinde, finansman sağlanan ...ve ... Plastik Makineleri A.Ş. “satıcı ”, finansman sağlayan ... ile ... “alıcı" ...Bankası “banka" ... no.lu bağımsız bölümler “iş yerleri”... taşınmaz üzerinde bulunan fabrika ile birlikte “parsel” diye ifade edilmiştir. ” Şeklinde olduğu, “Parsel ve işyerlerinin yeri” başlıklı 3.maddesinin; “......
