"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, davalı yüklenici ile düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak davalı yüklenicinin sözleşme gereği üstlendiği edimlerini yerine getirmediğini, taraflar arasındaki ihtilaf nedeniyle güven kaybı oluştuğunu öne sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini talep etmiştir. Davalı vekili, davacı arsa sahibinin taşınmazı teslim etmediğini öne sürerek davanın reddini dilemiştir....
Asliye Ticaret Mahkemesi TARİHİ : 13/06/2013 NUMARASI : 2011/485-2013/388 Taraflar arasında görülen sözleşmenin feshi, tazminat davası sonucunda verilen hükmün bozulmasına ilişkin Dairemizin 23.01.2014 gün ve 2013/6409 Esas, 2014/389 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü: - KARAR - Davacı vekili, müvekkili müflis yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak müvekkilinin Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nce iflasına karar verildiği ve kararın 13.04.2009 tarihinde kesinleştiği, ikinci alacaklılar toplantısında masanın sözleşmeye girmeyeceği ve inşaatlara devam etmeyeceğinin kararlaştırıldığını ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile davacı müflis şirket tarafından yapılan imalat badelinin tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalılar yargılamaya katılmamışlardır....
MUHALEFET ŞERHİ Dava yüklenicinin temerrüdü hukuksal nedenine dayalı arsa payı karşılığı inşat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili tarafından davacı şirket ile dava dışı ...'nin arsa sahipleri olarak imzaladığı davalı ...'in ise yüklenici olarak imzaladığı dava konusu taşınmaza ilişkin bila tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ibraz edilmiştir. Davalı ... vekili tarafından ise dava dışı ...'nin arsa sahipleri kısmında imzasının bulunduğu, davalı ...'in ise yüklenici kısmında bulunduğu dava konusu taşınmaza ilişkin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ibraz edilmiştir. Her iki sözleşmenin matbu olup aynı ifadeleri içerdiği yalnızca davacı vekilinin ibraz ettiği sözleşmede ayrıca davacının da arsa sahipleri kısmında imzasının ve kaşesinin bulunduğu anlaşılmıştır....
Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Yargıtay'ın kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir....
BK’nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa ( yapı ) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir. Görüldüğü gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi belirli arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye devir borcu altına girmektedir....
Bu nedenle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesine bağlıdır. Davacı yüklenici şirket ile davalı arsa sahibi ........ ve dava dışı arsa sahipleri ..... arasında 05.04.2004 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olup, sözleşmeye konu parsellerin 72 ada 30, 31 ve 32 nolu parseller olduğu, imar mevzuatı uyarınca yapılan arsa ve arazi düzenlemesi sonucu parsel numaralarının 1255 ada 31, 32, 126 ve 127 olarak değiştiği anlaşılmıştır. Dosya arasında bulunan tapu kayıtlarından sözleşmeye konu parsellerin, sözleşmede imzası bulunan kişiler dışında pek çok hissedarı bulunduğu anlaşılmış olup, diğer paydaşlarla sözleşme yapıldığı veya sözleşmeye katılımlarının ya da muvafakatlerinin sağlandığı iddia edilip kanıtlanamamıştır....
-Dava, taraflar arasında imzalanan ........2013 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. TMK'nın 692. maddesi gereğince paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Bu itibarla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi tüm paydaşların muvafakatıyla mümkündür. Bu muvafakatin geçerli olmasının koşulu ise noter huzurunda veya mahkeme önünde tüm paydaşların katılımıdır. O halde mahkemece bu husus gözetilerek tüm paydaşların sözleşmenin feshi hususunda usulüne uygun muvafakatlari alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken usulüne uygun olmayan muvafakatnameyle karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir. ......
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
