Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/23 Esas sayılı dava dosyası ile iş bu davaya konu sözleşmenin feshi ile tapu iptâl ve tescil davası açılmış, yapılan yargılama sonunda mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, kararın davalı yüklenici tarafından temyiz edilmesi sonucunda Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2013/1452 Esas, 2013/4306 Karar ve 21.06.2013 günlü ilamı ile davalı yüklenici tarafından kalan sürede inşaatın tamamlanabileceği gerekçesiyle karar bozulmuş, bozma kararı sonrasında mahkemece davanın reddine karar verilmiş, verilen kararın temyiz edilmeksizin 09.09.2014 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır. Arsa sahipleri tarafından sözleşmenin geriye etkili feshi için davası açıldıktan sonra sözleşmenin feshedilip edilmeyeceği belirli olmadığı ve bu halde yükleniciden işe devam etmesi beklenemeyeceğinden fesih davasının açıldığı tarihten verilen red kararının kesinleştiği tarihe kadar inşaat yapım süresi durur....
Zira, sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili fesihin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin ileriye/geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tespit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü....
Mahkemece, sözleşmenin feshine karar verildikten sonra, davalı şirkete devredilen ve onun tarafından da üçüncü kişilere devredilen tapu kayıtları iptal edilerek davacılara tescil edilmiştir. Davacıların tescil hakkını saklı tutması, ../.. S.2. mahkemenin tescil kararı vermesi ve kararın davacılar tarafından temyiz edilmemesi ile tüm dosya içeriğinden, davacıların sözleşmenin geriye etkili feshini istediği, mahkemenin de sözleşmeyi geriye etkili feshettiği sonucuna varılmaktadır. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde ise, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, müspet (olumlu) zararlar değil, menfi (olumsuz) zararlar talep edilebilir....
Yani sözleşme fesih edilse dahi gecikme cezası talep edebilir şeklinde açık sözleşme hükmü olması veya sözleşme fesih edilir iken açıkça gecikme cezasından kaynaklanan talep hakkı saklı tutulur ise bu halde sözleşmenin 5.1 maddesindeki gecikme cezasının talep edilmesi mümkün olup, taraflar arasındaki sözleşmede sözleşmenin feshi halinde dahi gecikme cezasının talep edilebileceğine ilişkin açık hüküm yer almadığı gibi, davacının sözleşmeyi fesih eder iken gecikme cezası alacağı ile ilgili talep haklarını saklı tutmadığı için davacının sözleşmenin 5.1 maddesinden kaynaklanan gecikme cezası talep edemeyeceği kabul edilmiştir. Davacının bir diğer talebi sözleşmenin 5.2 maddesi uyarınca "Gecikme süresi bir ayı aştığı takdirde sözleşme fesih edilerek ürün bedelinin %10'unu cezai şart olarak talep eder." şeklindeki düzenlemeden kaynaklanmaktadır. Bu madde uyarınca sözleşmenin feshi ve maddedeki cezai şartın talep edilebilmesi için teslimdeki gecikmenin bir ayı aşması gerekir....
Hukuk Dairesince kabul edilerek İlk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına “Davacının sözleşmenin geriye etkili fesih talebinin esastan reddine, sözleşmenin uyarlanması ve değer düşüklüğü taleplerinin usulden reddine” karar verilmiş, verilen karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Davacılar vekili yargılama sırasında 25.11.2020 tarihinde verdiği ıslah dilekçesi ile davada talep ettiği sözleşmenin geriye etkili olarak feshi istemine terditli talepler eklemiştir. Davacılar vekili ıslah dilekçesinde asıl talebinin “sözleşmenin geriye etkili olarak feshi” olduğunu belirttiğine göre, mahkemece öncelikle sözleşmenin geriye etkili feshi isteminin incelenip değerlendirilmesi gerekir. Gebze 14. Noterliğinin 08.11.2017 gün 12975 yevmiye nolu “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”ni arsa sahipleri olarak davacılar ..., ... ve dava dışı ... ile yüklenici davalı şirket imzalamıştır....
Somut olayda tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; Taraflar arasında, 15.11.2012 tarihinde, 650 adet Elektronik Sıra Çağrı Sistemi alımına dair birim fiyat esasına göre (KDV hariç) 1.396.403,00 USD bedelli sözleşme akdedildiği, sözleşmenin "Teslim Programı ve Teslim Tarihi" başlıklı 10.03.1. maddesinde; "Sözleşmenin imzalanmasını müteakip, 30 gün içinde en az 1 adet prototip numunenin teslim edileceği, prototip numune onay verilmesi tarihinden itibaren 16 ay içerisinde sistemin tamamının kurulumunun sağlanacağı" nın, "Sözleşmenin Gecikme Halinde Uygulanacak Cezalar ve Kesintiler ile Sözleşmenin Feshi başlıklı 34....
un şirketin temsilcisi olarak sözleşmeyi imzalaması nedeniyle husumet yöneltilemeyeceği arsa sahibince şirketin nam ve hesabına eksik işler tamamlanmadan eksik işler, gecikme tazminatı ve cezai şart istenemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davalı ... hakkındaki davanın husumet nedeniyle reddine, inşaatın tamamlanarak teslim edilmemesi nedeniyle eksik işler bedelinin ve sözleşmenin feshi nedeniyle gecikme tazminatı istenemeyeceği, ancak davalı şirketin sözleşmede kararlaştırılan cezai şarttan sorumlu olduğu gerekçesiyle 13.000,00-TL cezai şartın davalı şirketten tahsiline daire verilen karar Yargıtay 15....
Sözleşmede, fesih halinde dahi müspet zarar ve kira kaybının ödeneceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. 6098 sayılı TBK'nın 125/1. maddesine göre gecikme tazminatı istenebilmesi için borcun ifasının da istenmesi, başka bir ifade ile sözleşmenin feshedilmemiş olması gerekir. Aynı maddenin son bendine göre de sözleşmeden dönme halinde taraflar verdiklerini geri isteyebilir ve kusur halinde menfi zararlarını da talep edebilirler....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ile tazminat istemine ilişkindir. TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur....
