Davacı tarafından icra takibine konu edilen alacaklar üst kat su tesisatında yapılacak onarım ile kendi dairesinde yapılacak boya ve badana bedeli olup bu aşamada davacının dairesinde oluşan zarar bedeli (1000 TL) ve bunun işlemiş faizi istenebileceğinden bu miktar yönünden icra takibine itirazın iptaline hükmedilmesi gerekirken, henüz davalı banyosunda su kaçaklarının bulunduğu kısımlar tespit edilip onarım ve ödemesi yapılmadan Kat Mülkiyeti Kanununun 33.maddesi gereğince hakimin müdahalesi ile onarım yapılması ve onarım masraflarına hükmedilmesi için açılmış bir dava da bulunmadığından ileride yapılması düşünülen onarım masrafları yönünden takip yapılması mümkün olmadığı gibi dava dilekçesi ile salt icra takibine itirazın iptali istenildiği de gözetilmeden talep aşılarak ve infazda tereddüt yaratacak şekilde önce onarım yapılması için davalıya süre verilmesi aksi halde itirazın iptaline karar verilmesi doğru görülmemiştir....
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18.maddesine göre “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Aynı Yasanın 19. maddesine göre de kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz....
HUKUK DAİRESİ DOSYA NO : 2022/649 KARAR NO : 2022/1476 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : OF SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 23/11/2021 NUMARASI : 2020/624 ESAS, 2021/1222 KARAR DAVA KONUSU : Ortak Yerlerde Yapılan Onarım Bedelinin Tahsili İstemli|Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar KARAR : Taraflar arasında görülen, yukarıda esas ve karar numarası yazılı ilama ilişkin olarak istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya dairemize gönderilmiş olmakla incelendi....
İSTİNAFA KONU KARAR: Mahkemece yapılan yargılama sonucunda; "...yöneticinin kat maliki olduğu ve aktif husumet ehliyetinin bulunduğu, 30/07/2019 tarihli bilirkişi raporu ile davalının anataşınmazın ortak yerlerine müdahalede bulunduğu hususunun sabit olduğu, kat maliklerinin anataşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olduğu ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahip olduğu, yine kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4....
Ancak; 1-Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesine göre, kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz ancak tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklikler yapılabilir....
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, yargılama sonunda dava konusu yerde mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporu içeriğinden; kat irtifaklı anataşınmazda kat irtifakı sahiplerince 25.11.2005 günü toplanıp dava konusu yerin atıl ve harap olduğu açıklanarak onarılıp gelir getirmesi için kiraya verilmesinin kararlaştırıldığı, ana taşınmazın 13 bağımsız bölüm sahibinin 8'inin asaleten ve vekaleten bu karara katıldığı, olumlu oylarıyla kararın oluşmasını sağlayan bu kişilerin davaya dahil edildiği, dava konusu yerin onaylı mimari projeye göre kapıcı dairesi olmayıp ortak yerlerden bulunduğu anlaşılmıştır. ../.. -2- 2008/2221-6004 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin 4/5’inin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz....
Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin ikinci fıkrasında kat maliklerinden birinin anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapması diğer kat maliklerinin rızasının bulunması koşuluna bağlanmış, kendi bağımsız bölümlerinde ise anayapıya zarar vermemek kaydı ile diğer kat maliklerinin rızasına gerek olmadan onarım, tesis ve değişiklik yapması mümkün kılınmıştır. Anılan Yasanın 4. maddesinde ise anataşınmazdaki bağımsız bölümlerin içinden geçen ortak su tesisatlarının da ortak yerlerden sayıldığı açıklanmış olup; kat maliklerinden her biri 19. maddede belirtildiği üzere kendi bağımsız bölümünde değişiklik yaparken anayapının sıhhi tesisat projesine aykırılık oluşturmamaya özen göstermelidir. Sıhhi tesisat projesine aykırı ya da ona zarar verici nitelikte bir değişiklik sözkonusu olduğu takdirde bunun 19. madde kapsamında değerlendirilmesi gerekir....
Maddesi gereği site yönetimince bu alana yayaların kullanılması için merdiven ve engelli rampası yapılması gerektiği, ancak site yönetimince yapılmayan merdiven ve engelli rampasının KMK nın 19. Maddesine aykırı olarak kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun rızası olmaksızın davalının kızının işlettiği ... Eczanesi tarafından yapıldığı, site yönetiminin görevini yerine getirmemesinin kat maliklerine ortak alanda izinsiz inşaat, onarım ve tesisler yapma yetkisi veremeyeceği, davalı tarafından kat maliklerinden veya mahkemeden izin alınmaksızın yapılan yapının KMK nın 19. Maddesine aykırı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne,... ili, ... ilçesi, ... Mah. ... ada, ... parselde bulunan ... Sitesi'nin ......
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Aynı yasanın 4. maddesine göre de; ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, antreler, koridorlar ve buralardaki genel tesisatlar ortak yer niteliğindedir. Yargıtay uygulamalarında kat maliklerinin rızası olsa dahi ortak duvarların kaldırılarak tek hacim haline getirilen bağımsız bölümlerin aynı nitelikte (bağımsız bölüm işyeri ise işyeri ile mesken ise mesken ile) olması aranmaktadır....
elatma, davacının bağımsız bölüm malikinin mülkiyet alanı olmayıp sitenin ortak alanı olduğu,kat malikleri kurul karar defterinde elatma ile ilgili ortak karar alınmaksızın müdahale edildiği yönetim planının ikinci bölüm "Kat Maliklerinin Hakları ve Borçları” madde 8 uyarınca, bütün maliklerin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat onarım ve tesisler ile ilgili değişik renkte dış badana boya yaptıramaz” hükmü yer aldığını oda onaylı projeye uygun hale getirilmesi için dava konusu elatmanın (yapılan duvarın) sökülmesi ve eski hale getirilmesi gerektiği yönünde görüş bildirilmiş ve 19.11.2021 tarihli ek raporda da dava dosyası dosyaya eklenen 06/05/2005 tarihli tadilat projesi incelendiğinde yerinde bulunan duvarın tadilat projesinde yer almadığı projeye uygun olmadığı şeklin görüş bildirilmiştir....
