"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :TÜKETİCİ MAHKEMESİ Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalıdan 18.10.2006 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile İstanbul Halkalı Toplu Konut Projesi’nde inşa edilen bir bağımsız bölümü satın aldığını, projedeki taşınmazların ağustos-eylül 2008’de teslim edildiğini, teslimden sonra gerek satın aldığı bağımsız bölümde gerek bağımsız bölümün bulunduğu blok ve site ortak alanlarında ayıp ve eksikliklerin ortaya çıktığını, bu ayıp ve eksikliklerin bağımsız bölümün değerini düşürdüğünü ileri sürerek, eksik ve ayıplı işlerden kaynaklı olarak...
DAVA KONUSU : Tazminat (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : İSTEM: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı yüklenici ile Aydın ili Efeler ilçesi Ata Mah. 2770 ada 7 parseldeki taşınmazda yapılacak konut için konut satış sözleşmesi yapıldığı, davalı bankanın proje garantörü olup inşaat seviyesine göre kredinin yükleniciye ödendiği, bu nedenle 105.000 TL kredinin davalı bankadan çekildiği, inşaatın süresinde tamamlanmadığı, eksik işler olduğu, yüklenicinin işi bırakıp kaçtığı, davalı bankanın verdiği kredinin bağlı kredi olup davalı bankanın müteselsil sorumluluğu olduğu, teslim tarihinden dava tarihine kadar şimdilik 6.600,00 TL kira bedeli, 2.000,00 TL eksik işler bedelinin, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ve yargılama giderlerinin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiş; ıslah dilekçesiyle kira bedeli aynı olmak şartıyla taşınmazdaki eksik işler bedelini 57.081,38 TL artırarak davasını 63.681,38 TL'ye yükseltmiştir....
Davalı tarafın savunmalarında, davacının işle ilgili eksik sgk işçilik bildiriminin olduğunu, hakediş işlemlerinin yapılmadığını hemde ayıplı ve eksik yaptığına yönelik savunma getirdiği, bu nedenle bakiye tutarın talep edilemeyeceğini ve birleşen dava yönünden alacaklı olduklarını bildirdiği görülmüştür. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın; 18/04/2018 tarihli "... ... Konut ve İş Merkezi Projesi Balkon Korkuluk Taşeron Sözleşmesi" ile yapıldığı anlaşılan eser sözleşmesi uyarınca, davacı tarafından yapılan işler nedeniyle davacının, davalıdan asıl dosya dayanağı takip dosyası uyarınca alacaklı olup olmadığı, davacı tarafından yapılan işlerin ayıplı olup olmadığı, süresinde hakedişelerin yapılıp yapılmadığı, birleşen dosya yönünden davalının eksik, ayıplı işler ve eksik sgk işçilik bildirimi sebebiyle alacağı olup olmadığı, her iki dosya da itirazın iptali davasının yasal şartlarının oluşup oluşmadığı noktasında toplandığı anlaşılmaktadır....
itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında eksik ve ayıplı işlerden dolayı talebini 20.000,00 TL olarak ıslah etmiştir....
Dava, taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine aykırı olarak taşınmazın geç tesliminden kaynaklı cezai şart, kira bedeli, eksik ve ayıplı işler sebebi ile tazminat istemine ilişkindir. Taşınmaz mülkiyetinin devri sözleşmesi M.K.634.m.si ile 706.m.si,6098 s.TBK.nun 237.m.si (818 s.BK.nun 213.m.si),Tapu kanununun 26.m.si ile Noterlik kanununun 60.m.leri uyarınca resmi şekle tabi olduğu,dava konusu satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmış resmi nitelikli bir sözleşme olması nedeniyle geçerli bir sözleşme olduğu açıktır....
Asliye Ticaret Mahkemesi'nce yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporu doğrultusunda ayıplı olarak gerçekleştirilen işler nedeniyle davacı şirketin uğramış olduğu tüm hasarın ve zararın giderilmesi için davalı tarafa ihtarname çekildiği ve süre verildiği, bu süre içerisinde davalının herhangi bir işlem yapmadığı, davalı şirket tarafından satışı, montajı, yapımı ve servisi tamamlanan sistemlerdeki ayıpların, hatalı, eksik imalatların giderim bedelleri ve söz konusu ayıplar nedeniyle uğranan zararlar ve davacı şirketin yağışlı havalarda ayıplı, hatalı imalatın bulunduğu alanı kapatmak zorunda kalması nedeniyle uğradığı zararlar kapsamında fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak 150.000,00 TL maddi tazminat bedeli ve ayıplı imalatın bulunduğu alanda belirtili ayıp/arıza/sorundan kaynaklı olarak her yağışta tekrardan yeni hasarlar meydana gelmesi ve davacı şirketin yağışlı havalarda hatalı, ayıplı sistemin bulunduğu alanı müşterilerine kapatmak mecburiyetinde kalması nedeniyle davacı...
Mahkemece, açılan davanın kabulü ile davacının 16/04/2007 tarihli sözleşmenin feshi, tapu kaydının iptali ile bedel iadesi talebinin bedelden indirim olarak kabulü ile davaya konu bağımsız bölümdeki eksik ve ayıplı işler bedeli 6.838,00 lira, ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işler bedelinden davacının arsa payına göre talep edebileceği 3.906,00 lira ve 102,36 lira ihtarname masrafı olmak üzere toplam 10.846,36 liranın 10.102,36 lirasının davalının temerrüde düşürüldüğü tarih olan 28/03/2012 tarihinden, 744,00 liranın ıslah tarihi olan 12/02/2016 ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir. 1-Dava, satın alınan konuttaki ayıplardan kaynaklı zarar tazmini talebine ilişkin olup, davacı daire içindeki ve ortak alanlardaki ayıpların giderilmediğini ve özellikle binanın bulunduğu zeminin deprem riski taşıdığını ve jet graute adlı sistemin zeminde uygulanması...
Eksik ve ayıplı iş nedeniyle satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580; K.1991/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır....
Davacının, eksik ve ayıplı işler yönünden talebi konusunda mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporu gereğince, bağımsız bölüm ve site ortak alanlarındaki eksik ve hatalı imalatların toplam bedelinden, henüz ödenmemiş olan satış bedelinin mahsubu suretiyle belirlenen 76.399,00 TL’nin tahsiline karar verilmiştir. Oysa ki bu durumda satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nispi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (13.HD. T.26.12.1997,.....) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir....
Bu durumda mahkemece, gayrimenkul fiyatları konusunda uzman bir mülk bilirkişisinin de dahil olacağı yeni bir bilirkişi kurulu oluşturulmak suretiyle tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle dairede ve ortak alanlarda sözleşme, reklam ve ilanlarda taahhüt edilen işlerin yapılmış olması halinde dairenin rayiç değeri ile (ayıpsız değer), eksik ve ayıplı (süresinde ihbar edilenler dikkate alınarak) işler nedeniyle dairenin mevcut haldeki rayiç değeri (ayıplı değer), somut verilere dayanarak ayrı ayrı belirlenmeli, belirlenecek bu miktarlar birbirine oranlanmalı, tespit edilecek bu oran da satış bedeline uygulanarak davacının isteyebileceği bedel indirimi miktarı tespit edilmeli ve bu değer farkının ödetilmesine karar verilmelidir....
