Ön ödemeli konut satış sözleşmesi,6502 s.TKHK.nun 40.m.sinde;"(1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekil şartı 6502 s.TKHK.nun 41.m.sinde;"Madde 41 (1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. (2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez." şeklinde düzenlenmiştir....

ihbar olup olmadığının değerlendirilmesi, süresinde ihbar olduğu düşünülürse, yeniden uzman bilirkişiler aracılığıyla inceleme yaptırılıp, bu davada talep edilen ayıplı işlerden hangilerinin gizli ayıp ve eksik iş niteliğinde olduğu ayrı ayrı belirlendikten sonra, sonucuna göre karar verilmesi” gerekçesiyle bozulmuştur....

Ve San.Ltd.Şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı şirketin daha sonra bu sözleşmeden kaynaklanan tüm hak ve yükümlülükleri diğer davalı... Konut Yapı Kooperatifine devrettiğini, sözleşmede belirlenen teslim süresi çoktan dolmuş olmasına rağmen yüklenici firmanın ve işi devrettiği diğer davalı kooperatifin halen üzerlerine düşen edimleri ifa etmediklerini ve henüz iskân iznini almadıklarını, müvekkillerine düşen villalarda ayıplı imalatlar bulunduğunu, ayrıca müvekkillerinin uğradıkları bu zararlar nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu mülkiyetlerinde bulunun taşınmazlar üzerinde hapis hakkını kullandıklarını ileri sürerek, müvekkillerinin kullandığı bu hapis hakkının tapu kütüğüne şerh edilmesini, cezai şart bedeli için 460.162,00 EURO ve eksik imalat bedeli olarak 223.243,... TL'nin faizi birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir....

Her ne kadar mahkemece konut teslim tutanağında “ konutun noksansız ve kullanılmaya müsait bir durumda teslim alındığı” ibaresi bulunduğu gerekçesi ile bu istekler yönünden dava reddedilmiş ise de; dava konusu konutun teslimi ile ilgili konut tespit föyünde davacı hangi imalatların ayıplı ve eksik olduğunu ihtirazı kayıt olarak belirtmiştir. Hal böyle olunca mahkemece dava konusu kalemlerin konut tespit föyü içeriğine göre belirlenip varsa davacının talep edilebileceği zararın belirlenmesi gerekirken, içeriği matbu hazırlandığı anlaşılan konut teslim tutanağına itibar edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenle kararın davacı yararına BOZULMASINA, 2.3.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi....

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile eksik ve ayıplı iş bedeli olarak 4.432,34 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bu tutarın 1.300,00-TL'lik kısmına dava tarihinden, geri kalan kısmına ıslah tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine, davacının yasal koşulları gerçekleşmeyen kira tazminatı alacağının reddine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Davacı eldeki dava ile, davalıdan satın aldığı dairenin 22.04.2012 tarihinde teslim edilmesi gerekirken, 09.10.2012 tarihinde teslim edildiğini, daire içinde, blokta ve sitede eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğunu ileri sürerek; geç, eksik ve ayıplı teslim nedeni ile uğradığı zararın tazmini istemiş; davalı, yüklenici firmalara davanın ihbar edilmesi gerektiğini belirterek davanın reddini dilemiş; mahkemece, davacının geç teslimle ilgili talebinin yerinde olmadığı, eksik ve ayıplı işlere ilişkin alacağının doğduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir....

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile eksik ve ayıplı iş bedeli olarak 5.519,00-TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bu tutarın 1.300,00-TL'lik kısmına dava tarihinden, geri kalan kısmına ıslah tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine, davacının yasal koşulları gerçekleşmeyen kira tazminatı alacağının reddine karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Davacı eldeki dava ile, davalıdan satın aldığı dairenin 20.04.2012 tarihinde teslim edilmesi gerekirken, 10.10.2012 tarihinde teslim edildiğini, daire içinde, blokta ve sitede eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğunu ileri sürerek; geç, eksik ve ayıplı teslim nedeni ile uğradığı zararın tazmini istemiş; davalı, yüklenici firmalara davanın ihbar edilmesi gerektiğini belirterek davanın reddini dilemiş; mahkemece, davacının geç teslimle ilgili talebinin yerinde olmadığı, eksik ve ayıplı işlere ilişkin alacağının doğduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir....

Noterliği'nin 11.06.2015 tarih ve ... yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Satış Vaadi Sözleşmesi" satıcı, yüklenici, proje müellifi, teslim eden ve iş gören sıfatlarını haiz davalının eksik ifa ve gizli, ayıplı imalat sebebiyle eksik ve gizli ayıp ifa ebdeli ve upranılan zarar olarak talep edilen 12.000,00 TL'nin fazlaya dair tüm dava ve talep hakkımız saklı kalmak kaydı ile 08.09.2023 tarihli bilirkişi ek raporu uyarınca 169.282,57 TL daha artırılarak toplam 181.252,57-TL’nin (İnşaatın yapımıyla ilgili eksik ve kusurlu işler, duvar ve pergola yapımı bakımından müteahhidin %50 hissesine isabet eden 122.638,00 TL, elektrik kullanımı fark ve ceza bedeli olarak 50.091,42 TL, şantiye suyu kullanımı farkı bedeli olarak 8.553,15 TL olmak üzere) temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari faiz ile birlikte davalılardan tahsiline, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin Davalı yana tahmiline karar verilmesini talep etmiştir....

Bu nedenle davacının eksik iş nedeniyle tazminat talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. 3-Kabul şekli bakımından; Eksik iş olarak tesbit edilen hususlar nedeniyle taşınmazdaki değer kaybı hesaplanırken gizli ve eksik işlerin taşınmazın satış tarihi itibarıyla ayıplı ve ayıpsız değerlerinin birbirlerine oranlanması sonucu bulunacak oranın satış bedeline uygulanarak değer kaybının nisbi yöntem ile hesaplanması gerekirken, satış bedeli üzerinden % 6 oranda indirim yapılarak hesaplanması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. 4-Bozma sebeplerine göre tarafların sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir....

Bu haliyle davalı yüklenici vaad ettiği şekilde hukuki ayıpsız bir taşınmaz devir etmemiş, ayıpsız teslim ve devir yükümlülüğünü yerine getirmemiştir. 6502 sayılı kanunun 8. maddesinde ayıplı mal tanımlanmış olup 11. maddesinde ayıplı mal halinde tüketicinin hakları ve ayıplı maldan sorumluluğu düzenlenmiştir. Buna göre tüketici aldığı malın ayıplı olduğu iddiasında ise ayıbın giderilmesini ve giderilmemesi halinde de sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Eldeki davada da aynen bu şekilde tüketici davayı sözleşmenin tarafı olan satıcıya da yöneltmiş ve aldığı konutun tapu kaydındaki sınırlandırmalar nedeni ile ayıplı bulunduğunu ifade ederek bu ayıbın giderilmesini istemiştir. Bu ayıp niteliği gereği sınırlandırma alacaklılarını etkilediğinden zorunlu olarak dava bu kişilere de yöneltilmiştir....

Bu durumda ilk derece mahkemesince yapılması gereken iş; davacıdan varsa harici satış sözleşmesinin istenmesi, taraflardan dava konusu bağımsız bölümlerin fiili teslim tarihinin sorulması ve bu tarihin belirlenmesi, bilirkişi veya bilirkişi kurulundan bağımsız bölümlerin fiili teslim tarihi itibariyle yukarıdaki açıklamalar ve dosyadaki deliller kapsamında davacının eksik ve ayıplı işler olarak ileri sürdüğü işlerin hangilerinin eksik ifa, hangilerinin ayıp kapsamında olduğunun belirlenmesi, ayıplı ifa yönünden 6098 sayılı TBK'nın 219 vd. maddeleri uyarınca açık ayıp ve gizli ayıplı işlerin belirlenerek ve ayıp ihbar süreleri de dikkate alınarak davacının bedelden indirim talebi yönünden nispi metod yöntemine göre hesaplama yapılması konusunda taraf ve mahkeme denetimine uygun rapor veya ek rapor alınarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi olmalıdır....