ne konut ve dükkan yaptırdığını, kendisinin de davalı belediyeye bu amaçla arsa verdiğini, inşaatların tamamlanıp dükkanların satıldığını, konuta ilişkin kat irtifak tapularının 29.07.2011 tarihinde verilmiş olmasına rağmen evlerin teslim edilmediğini, encümen kararı ile ... numaralı dükkanın 123,29m2 sinin kendisine ait olduğunun kararlaştırıldığını ancak verilmediğini ileri sürerek, satılan bu dükkanın rayiç fiyatının tespit edilerek satış fiyatı ile rayiç fiyatı arasındaki fark ve satış bedelinden hissesine düşen miktarın şimdilik 70.000TL sinin, ayrıca konutların tesliminde gecikilen sürede mahrum kalınan kira ve diğer haklar tutarı olan 10.000TL ile evlerin eksik ve kusurlu işler bedeli olarak da 10.000TL'nin işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiş; 22.06.2012 tarihli dilekçeyle ...'...
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Dairemizce verilmiş olan 07/10/2020 tarih ve 2020/826 esas 2020/1391 karar sayılı kaldırma kararı sonrası ilk derece mahkemesince yapılan yargılamada;"...Dava: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı eksik ve ayıplı işlere yönelik tazminat (itirazın iptali) istemine ilişkindir. Taraflar arasında 15/12/2010 tarihli ve 26857 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiş olup, davacı, davalının edimlerini gereği gibi yerine getirmemiş olduğunu iddia etmiş, davalı ise, 06/09/2012 tarihli toplantıda bağımsız bölümlerin sahiplerine teslim edildiğine dair alınan ve Samsun 1....
Davalının tespit raporuna süresinde itiraz etmemesi, raporun bu itibarla kesinleşmiş olması, davalının cevap dilekçesinde de raporda belirlenen eksik ve ayıplı işlere ilişkin hesaplama ve ölçüme yönelik açık bir itirazının bulunmaması, savunma olarak ileri sürdüğü mühürleme iddiasının ancak davacının gecikmeden kaynaklı herhangi bir zarar talebinde bulunması halinde incelenmesi gerekli bir savunma niteliğinde olması, inşaatın mühürlenmiş olmasının eksik ve ayıplı işler bedelinin istenmesine engel nitelikte olmaması, kaldı ki belediye başkanlığının yazı cevabına göre inşaatın mühürlenmemiş olduğunun anlaşılması sebepleriyle mahkememizce ayıp ve eksik işler bedeline yönelik olarak yeni bir bilirkişi incelemesi yapılmamış, tespit raporu dikkate alınarak davalının işi eksik ve ayıplı yapmış olması sebebiyle raporda belirtilen 20.815,00.-TL'lik tutardan sorumlu olduğuna kanaatine varılmıştır....
Mahkemece, zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Hemen belirtmek gerekir ki eksik iş,yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı iş ise eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından iş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur. İş sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir.4077 sayılı Yasanın 30.maddesine göre sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklik nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir. Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya bakılacak olursa; davacıya konutun 03.07.2009 tarihinde teslim edildiği, davalı idare tarafından geçici kabulün ise 25.08.2009 tarihinde yapıldığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır....
Davalı karşı davacının ikinci talebi davacı karşı davalının ayıplı ve eksik işleri nedeniyle uğradığı zararlar için 100,00 TL tazminatın ödenmesidir. Davalı karşı davalı asıl davada da bu talebini ayıplı ifa defi olarak ileri sürmüştür. Asıl davada yapılan keşif ve bilirkişi incelemeleri sonucunda davacı karşı davalının 291,50 TL eksik iş yaptığı, davalı karşı davacının sızdırmazlık sorununun giderilmesi için yaptığı masraf miktarının da 44.569,61 TL olduğu tespit edilmiş ve her iki ayıplı ve eksik ifa kalemi davacı karşı davalının alacak miktarından düşülmüştür. Bu nedenle davalı karşı davacının tazminat talebinin asıl davada ileri sürdüğü ayıplı ve eksik ifa definin kabulü ile karşılanmış olduğundan reddine karar verilmiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, toplanan kanıtlar, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; eksik bırakılan işler yönünden davalının zamanaşımı itirazının yerinde olmadığı, dava tarihinde iskân ruhsatı alınmamış olması nedeniyle sözleşmeye göre teslim olgusunun gerçekleşmediği, bu nedenle ayıplı işler yönünden davacının ayıp ihbarında bulunma yükümlülüğünün henüz bulunmadığı, eksik ve ayıplı iş bedelinin toplam 4.173,00 TL olduğu, her ne kadar daire yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihte teslim edilmişse de, geç teslimden kaynaklı kira bedeli alacağı için taleple bağlı kalınarak, davacı tarafından teslim tarihi olarak belirtilen 2005 yılı Temmuz ayının esas alınması gerektiği, bu durumda kira bedeli alacağının toplam 977,28 TL olduğu, bunun yanında dairenin sözleşmeye aykırı olarak eksik ve ayıplı imal edilmiş olması nedeniyle piyasa değerinin 4.000,00 TL kadar azaldığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile eksik ve ayıplı iş bedeli, geç teslimden kaynaklı kira bedeli...
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 5.000 TL nin dava tarihinden, 14.186 TL nin ıslah tarihinden itibaren avans faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiş,hüküm taraflarca temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve kararın bozmaya uygun olmasına göre davacının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Davacı, 18.7.2006 tarihinde satın alıp 2008 ağustos-eylül tarihinde teslim aldığı daire ile blok ve ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işler nedeniyle semen tenzili için 10.1.2013 tarihinde eldeki davayı açmıştır. Davalı, taşınmazda eksik ve ayıplı işler bulunmadığını,olsa bile süresinde ihbar edilmediğini savunarak davanın reddini dilemişlerdir....
-K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ve dava dışı diğer arsa malikleri ile davalı arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müvekkiline teslimi gereken dairenin süresinde teslim edilmediğini, eksik ve ayıplı işler bulunduğunu, müvekkilinin taşınmazı bu haliyle düşük değerle satmak zorunda kalarak zarar ettiğini ileri sürerek, gecikmeden kaynaklı kira kaybı nedeniyle ....755,00 TL, değer kaybı nedeniyle ....387,00 TL, arsa vergisi 314,44 TL, tespit masrafları 400,00 TL olmak üzere toplam 32.856,44 TL'nin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur....
Bu durumda mahkemece, davacının iddiaları ile ilgili olarak mahallinde keşif yapılmalı, konusunda uzman bilirkişi veya kurulundan dayanaklarını gösterir, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınmalı, eksik, açık ve gizli ayıplı işlerin ayrımı yapılmalı; açık ayıplar yönünden teslim tarihinden itibaren 30 günlük yasal süre içinde yapılmış bir ayıp ihbarı bulunmadığından tazminat talebi reddedilmeli, gizli ayıplar yönünden BK. 198. maddesi gereğince ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda tarafların delil ve karşı delilleri sorulmalı, toplanan delillere ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmeli, eksik işler bulunduğu tespit edilirse satış bedeli esas alınarak uygun bir tazminata hükmedilmelidir. Mahkemece, bu hususlar gözardı edilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir....
Bu durumda mahkemece, davacının iddiaları ile ilgili olarak mahallinde keşif yapılmalı, konusunda uzman bilirkişi veya kurulundan dayanaklarını gösterir, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınmalı, eksik, açık ve gizli ayıplı işlerin ayrımı yapılmalı; açık ayıplar yönünden teslim tarihinden itibaren 30 günlük yasal süre içinde yapılmış bir ayıp ihbarı bulunmadığından tazminat talebi reddedilmeli, gizli ayıplar yönünden BK. 198. maddesi gereğince ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda tarafların delil ve karşı delilleri sorulmalı, toplanan delillere ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmeli, eksik işler bulunduğu tespit edilirse satış bedeli esas alınarak uygun bir tazminata hükmedilmelidir. Mahkemece, bu hususlar gözardı edilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir....
