Davalı tarafın savunmalarında, davacının işle ilgili eksik sgk işçilik bildiriminin olduğunu, hakediş işlemlerinin yapılmadığını hemde ayıplı ve eksik yaptığına yönelik savunma getirdiği, bu nedenle bakiye tutarın talep edilemeyeceğini ve birleşen dava yönünden alacaklı olduklarını bildirdiği görülmüştür. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın; 18/04/2018 tarihli "... ... Konut ve İş Merkezi Projesi Balkon Korkuluk Taşeron Sözleşmesi" ile yapıldığı anlaşılan eser sözleşmesi uyarınca, davacı tarafından yapılan işler nedeniyle davacının, davalıdan asıl dosya dayanağı takip dosyası uyarınca alacaklı olup olmadığı, davacı tarafından yapılan işlerin ayıplı olup olmadığı, süresinde hakedişelerin yapılıp yapılmadığı, birleşen dosya yönünden davalının eksik, ayıplı işler ve eksik sgk işçilik bildirimi sebebiyle alacağı olup olmadığı, her iki dosya da itirazın iptali davasının yasal şartlarının oluşup oluşmadığı noktasında toplandığı anlaşılmaktadır....
Davacının, eksik ve ayıplı işler yönünden talebi konusunda mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporu gereğince, bağımsız bölüm ve site ortak alanlarındaki eksik ve hatalı imalatların toplam bedelinden, henüz ödenmemiş olan satış bedelinin mahsubu suretiyle belirlenen 76.399,00 TL’nin tahsiline karar verilmiştir. Oysa ki bu durumda satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nispi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (13.HD. T.26.12.1997,.....) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir....
Eksik ve ayıplı iş nedeniyle satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580; K.1991/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır....
Dava, taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine aykırı olarak taşınmazın geç tesliminden kaynaklı cezai şart, kira bedeli, eksik ve ayıplı işler sebebi ile tazminat istemine ilişkindir. Taşınmaz mülkiyetinin devri sözleşmesi M.K.634.m.si ile 706.m.si,6098 s.TBK.nun 237.m.si (818 s.BK.nun 213.m.si),Tapu kanununun 26.m.si ile Noterlik kanununun 60.m.leri uyarınca resmi şekle tabi olduğu,dava konusu satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmış resmi nitelikli bir sözleşme olması nedeniyle geçerli bir sözleşme olduğu açıktır....
Mahkemece, açılan davanın kabulü ile davacının 16/04/2007 tarihli sözleşmenin feshi, tapu kaydının iptali ile bedel iadesi talebinin bedelden indirim olarak kabulü ile davaya konu bağımsız bölümdeki eksik ve ayıplı işler bedeli 6.838,00 lira, ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işler bedelinden davacının arsa payına göre talep edebileceği 3.906,00 lira ve 102,36 lira ihtarname masrafı olmak üzere toplam 10.846,36 liranın 10.102,36 lirasının davalının temerrüde düşürüldüğü tarih olan 28/03/2012 tarihinden, 744,00 liranın ıslah tarihi olan 12/02/2016 ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir. 1-Dava, satın alınan konuttaki ayıplardan kaynaklı zarar tazmini talebine ilişkin olup, davacı daire içindeki ve ortak alanlardaki ayıpların giderilmediğini ve özellikle binanın bulunduğu zeminin deprem riski taşıdığını ve jet graute adlı sistemin zeminde uygulanması...
Bu durumda mahkemece, gayrimenkul fiyatları konusunda uzman bir mülk bilirkişisinin de dahil olacağı yeni bir bilirkişi kurulu oluşturulmak suretiyle tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle dairede ve ortak alanlarda sözleşme, reklam ve ilanlarda taahhüt edilen işlerin yapılmış olması halinde dairenin rayiç değeri ile (ayıpsız değer), eksik ve ayıplı (süresinde ihbar edilenler dikkate alınarak) işler nedeniyle dairenin mevcut haldeki rayiç değeri (ayıplı değer), somut verilere dayanarak ayrı ayrı belirlenmeli, belirlenecek bu miktarlar birbirine oranlanmalı, tespit edilecek bu oran da satış bedeline uygulanarak davacının isteyebileceği bedel indirimi miktarı tespit edilmeli ve bu değer farkının ödetilmesine karar verilmelidir....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, taraflar arasındaki satış sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı ifa ile geç teslimden doğan tazminat istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davalı şirket vekilince temyiz edilmiştir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesinin 30.11.2018 tarih 2016//92 Esas ve 2018/395 Karar sayılı kararında özetle;"inşaatın kaçak konumda olduğu ve bilirkişi raporuyla inşaatların yasal hale gelemeyeceğinin açık olduğu eksik ve ayıplı işler bedelinin talep edilmesinin mümkün olmadığı anlaşılmakla eksik ve ayıplı işler talebinin reddine, sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin arsa sahibine fiilen teslim edildiği gerekçesiyle gecikme tazminatı talebinin reddine" karar verilmiştir....
Noterliğinin 11/02/2009 tarih ve 821 yevmiye numaralı düzenlenme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacının murisinin vefat ettiğini ve tek mirasçısının davacı olduğunu, yapılan sözleşme gereği taşınmazın tapusunun davalı kooperatife devredildiğini, sözleşme gereği davacıya iade edilmesi gereken bağımsız bölümlerin teslim edilmediğini, davalılar adına olan 9 adet taşınmaz ile 1 adet dükkanın tapularının iptali ile davacı adına tesciline, davacıya düşecek daireler ile ortak yerler için arsa payı oranında eksik ve kusurlu işler bedeli için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 1.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı kooperatiften tahsiline, ayrıca eksik ve kusurlu işler bedeli alacağını kapsayacak miktarda ve oranda davacı adına tescil ve teslimi gereken daireler dışında davalılar adına kayıtlı dairelerin tapularının iptaline ve davacı adına tesciline, fazlaya ilişkin hakları saklı...
Bu nedenlerle davacının dava konusu taşınmazın ortak alanlarındaki ayıplı ve eksik işler nedeniyle uğranılan değer kaybının tazminine ilişkin talebinin süresinde yapılmış bir ayıp ihbarı bulunmadığından reddine karar verilmesinin isabetli olduğu anlaşılmıştır. Davacının bir diğer talebi ise, dava konusu taşınmazın geç teslim edilmiş olması nedeniyle mahrum kalınan kira zararının tespiti ve tazminine yöneliktir....
