Yapma borcu borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde, alacaklı (iş sahibi) gideri borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini hakimden isteyebilir. (TBK 113-BK 97 md.) hakim talep üzerine bilirkişi marifetiyle eksik ve ayıplı iş kalemlerini ve bunların tamamlanması giderlerini ve ayrıca yapı kullanma izin belgesi için gereken giderleri saptayıp ifaya izin kararı verir. İzin kararının hüküm fıkrasında eksik ve ayıplı iş kalemlerini, miktarlarını ve giderlerini tek tek gösterir. Eğer sözleşme uyarınca yükleniciye düşen bir bağımsız bölümün satışı suretiyle ifaya izin istenmiş ise, o bağımsız bölümün satışı suretiyle ifaya izin verilmesine ve giderlerin satış bedelinden karşılanmasına hükmedilir. Somut olayda, davalının eser sözleşmesinden kaynaklanan edimini, sözleşme uyarınca tamamen ifa etmediği toplanan delillerden anlaşılmaktadır. Mahkemece eksik ve kusurlu işler bedeli bilirkişiye hesaplattırılmıştır....

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....

yle sözleşme imzalandığını, davalı şirketin ihtar ve üçüncü kişiyle sözleşme imza tarihi olan 07/07/2022 tarihinde sahadan çıkarıldığını, sonuç olarak davacı şirketin, ifa için verdiği süreye uymadan 3. şirketle sözleşme imzalayarak, davalı şirketi 5 gün öncesinden sahadan çıkardığı için 3. şirkete ödediğini iddia ettiği bedeli davalı şirketten talep edemeyeceğini, davacı şirketin dava dilekçesinde TBK. madde 125'e veya TBK. madde 475'e göre seçimlik haklarını kullanabilecekken hangi maddeye dayandığı anlaşılmamakta olduğunu, dava dilekçesinde her iki madde birleştirilerek seçimlik haklarını talep ettiklerini, davacı şirketin iş gecikti, iş eksik ve ayıplı diyerek uğradığı zararların tazmini ile gecikme cezası istemesinin TBK. 125. madde kapsamında borcu ifa edilmemesinden doğan zararların talebi olabileceğini, davacı tarafın ayıplı ve eksik imalatlar oranında sözleşme bedelinin indirim sonucunda indirilen bedelin üzerinden kalan davalı şirketin fazladan tahsil etmiş olduğu, bedelin ödenmesi...

HUKUK DAİRESİNİN 11.03.2021 TARİHLİ 2020/1301 ESAS 2021/354 SAYILI KARARI: "......Davacı bedelde muvaaza iddiasında bulunarak önalım hakkı nedeniyle payın iptali ve adına tescilini talep etmiştir. Bedelde muvaaza iddiası satım sözleşmesinin tarafı olmayan davacı tarafından her türlü delille ispatlanabilir.Mahkemece, gerçek satış bedelinin belirlenmesi amacıyla keşif incelemesi yapılarak bilirkişi raporu alınmış, bu hususta davacı tarafın gösterdiği tanık keşifte dinlenmiştir. Bilirkişi raporu ile belirlenen değer tek başına bedelde muvazaa iddiasını ispatlamak için yeterli değildir. Davacı tanığının bedelde muvazaaya ilişkin beyanları görgüye dayalı değildir. Tanığın davalı ile dava dışı eski hissedar arasındaki alım satım sözleşmesine dair herhangi bir bilgisinin olmadığı, sadece kendi hissesinin satışına dair beyanda bulunduğu anlaşılmıştır. Bu durumda davacı tarafın bedelde muvazaa iddiasını ispat edemediği sonucuna varılmıştır....

Önalım hakkını kullanan paydaşın bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret olan önalım bedelini depo etmesi gerekir. Ancak davacı tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir. Davacı önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuş, satış bedelinin muvazaalı olduğunu ve 120.000,00 TL olarak yüksek gösterildiğini, gerçek satış bedelinin 60.000,00 TL olduğunu iddia etmiş ve bedelde muvazaa iddiasında bulunmuştur. Önalım davasına konu payın satışına ilişkin resmi senedin tarafı olmayan davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille ispatlayabilir. Bilirkişi raporlarında hissenin satış tarihi itibariyle değerinin 45.552,50 TL- 47.500,00 TL olduğu belirlenmiştir....

Uyuşmazlık, satış sözleşmesine ve davaya konu edilen taşınmazın satış esnasında sunulan proje, tanıtım ve reklamlarda belirtilen özelliklere sahip olup olmadığı, davalı tarafından vadedilen işlerin yapılıp yapılmadığı, eksik yapılan işler nedeniyle davacının satın aldığı konutta değer kaybının oluşup oluşmadığı, geç teslimden kaynaklı kira kaybının bulunup bulunmadığı, davacının ayıp olarak iddia ettiği hususlar konusunda süresinde ihbar yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği hususundadır. İlk derece mahkemesince, " ...bilirkişi raporunda, elektrik ve inşaat işleri yönünden eksik ifa olarak belirtilen hususların yapılmamış olmasının davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur....

ESASTAN İNCELEME RAPOR SONUCU: Dava, eser sözleşmesinden kaynaklı nama ifa yetkisinin verilmesi talebine ilişkindir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 389/1.maddesi, "Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir." hükmünü içermektedir. Somut olayda davacı, davalı arsa sahipleri adına nama ifa yetkisinin müvekkili şirket yetkilisine verilmesini talep etmiştir. Tedbir talebi de esasa ilişkin taleple aynıdır. Uyuşmalığı esastan çözecek mahiyette ihtiyati tedbir kararı verilemez. İlk derece mahkemesinin tedbir talebinin reddine ilişkin kararı yerindedir....

"İçtihat Metni"Mahkemesi:Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, eser sözleşmesinin feshi ile iş bedelinin iadesi ve cezai şarta hükmedilmesi, mümkün olmadığı takdirde bedelde indirim yapılması talebine ilişkindir.Davacı vekili dava dilekçesinde davalı ile toplu konut bünyesinde bulunan daire niteliğindeki bağımsız bölümler ile ortak yerlerden sayılan kapıcı dairelerine ısı pay ölçer cihazlarının kurulumu, termostatik vanaların takılması, okuma ve bakımına ilişkin gerekli malzemenin temini, iş yerine nakli, izolasyonu, depolanması, demontajı ve montajı, gerekli testlerin yapılmasını öngören sözleşme kurulduğunu, işin eksik ve ayıplı yapıldığını, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere sözleşmenin feshi, iş bedelinin dava tarihinden itibaren...

Satış vaadi sözleşmesinin usul ve yasaya uygun şekilde düzenlendiği, geçerli olduğu ve ifa olanağının bulunduğu açıktır. Satış vaadi sözleşmesi iki tarafa karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerden olup taraflardan birinin tek taraflı irade beyanı ile sözleşmeyi fesih hakkı bulunmamaktadır. Sözleşme tarafların iradelerinin karşılıklı uyuşması veya mahkeme kararı feshedilebilir. Davalı sözleşmeyi davacının edimini ifa etmemesi nedeniyle feshettiğini bu hususta davacıya noter ihtarnamesi gönderdiğini, sözleşmenin sonlandırıldığını savunmuş ise de sözleşme taraflarının fesih konusunda iradelerinin uyuşmamış olması ve sözleşmenin iptaline yönelik mahkemece de verilmiş bir hüküm bulunmaması nedeniyle birlikte ifa kuralı gereği davacının ödemesi gereken eksik kalan 50.000,00 TL bedelin mahkeme veznesine depo edilmesi karşısında birlikte ifa kuralı gereğince davanın kabulüne karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır....

nin yerleşmiş içtihatlarında bahsi geçtiği üzere nispi yönteme göre bedelde indirimi gerektirir ayıp bulunup bulunmadığı, ve önceki raporda bedelde indirimi gereken miktarla ilgili yapılan hesaplama yöntemine uygun olmakla birlikte tam olarak hangi ayıplar nedeniyle belirlendiği ve hangi tarihteki verilerin esas alındığı konusunda açıklık bulunmadığından, (nisbi yönteme göre ödenecek Bedel=taraflar arasındaki Kararlaştırılan Bedel(satış bedeli) x satış tarihi itibariyle Ayıplı Değer/(bölü) satış tarihi itibariyle Ayıpsız Bedel şeklinde orantı kurularak bulunan rakamın, satış bedelinden mahsubu ile bulunan miktar olup), bu hususta da yeniden değerlendirme yapılması (ve tarafların usuli kazanılmış haklarının da gözetilmesi) suretiyle hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğinden" gerekçesiyle ortadan kaldırılmıştır. Ortadan kaldırma kararı doğrultusunda servis raporları getirtilerek bilirkişiden ek rapor aldırılmıştır....