"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hükmün temyizen tetkiki davalı-karşı davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl dava, davacı taşeron tarafından yüklenici davalıya karşı eser sözleşmesinden kaynaklanan; bakiye iş bedeli ve fazla iş bedelinin tahsili istemiyle açılmış, karşılık davada ise yüklenici sözleşme konusu işlerin eksik ve ayıplı yapılması nedeniyle ödenen bedelin istirdadını ve sözleşmeye aykırı imalât nedeniyle uğradığı zararın tazminini istemiş yerel mahkemece asıl davanın reddine, karşılık davanın kısmen kabulüne dair verilen karar davacı-karşı davalı vekilince süresi içinde temyiz edilmiş, Dairemizin 29.05.2017 tarih ve 2016/254 Esas 2017/2300 Karar sayılı ilamı ile verilen karar bozulmuş, yerel mahkemece bozmaya uygularak yapılan yargılama neticesinde asıl davanın...
adlı projeden D5 Blok 5 nolu bağımsız bölümü 27.2.2008 tarihli sözleşme ile davalılardan satın aldığını, konutun 7.1.2009 tarihinde teslim edildiğini, reklam, ilan ve broşürler ile taahüt edilen imalatların yerine getirilmediğini, teslimden sonra gerek kendi konutu gerekse blok ve site ortak yerleri ile ilgili ayıp ve eksiklikler bulunduğununun ortaya çıktığını, spor ve sosyal alanların satış sırasında site içinde iken, 25.9.2013 tarihinde istinat duvarının yıkılarak mülkiyetinin İSKİ'ye ait olduğunun ortaya çıktığını ve bu hususta davalılara ihbarlarda bulunulduğunu ileri sürerek, eksik ve ayıplı işlerden dolayı, fazla hakları saklı kalarak 8.000,00 TL. değer kaybı ile 2.000,00 TL. manevi tazminatın faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiş; ıslah dilekçesi ile talebini artırmıştır....
yapılmayan eksik ve ayıplı işler nedeniyle taşınmazda oluşan değer kaybı karşılığı şimdilik 10.000 TL'nin dava tarihinden itibaren avans faizi ile davalılardan tahsilini talep etti....
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi,6502 s.TKHK.nun 40.m.sinde;"(1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. (2) Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır. (3) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz." şeklihde düzenlenmiştir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekil şartı 6502 s.TKHK.nun 41.m.sinde;"Madde 41 (1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur....
Sözleşme eki “Açıklama” başlıklı iki sayfalık listede de sözleşmeye konu yapılacak işlerin bedeli birim fiyatlar üzerinden hesaplanarak iskonto da dikkate alınmak suretiyle KDV dahil 70.800,00 TL olarak belirlenmiştir. davacı yüklenicinin sözleşmeye konu olan işleri tam olarak yapmadığı, eksik bıraktığı, aynı zamanda ayıplı imalât yaptığı anlaşılmaktadır. Dosyada bulunan bilirkişi raporunda sözleşmeye konu işlerden eksik bırakılanların ve ayıplı yapılanların giderilme bedellerinin 11.068,60 TL olduğu bildirilmiştir. Bu rapora karşı davalı iş sahibi vekili tarafından itiraz ileri sürülmüş, sözleşmeye konu teşkil eden işlerden eksik bırakılanların ve ayıplı yapılanların giderilme bedellerinin daha yüksek olması gerektiği bildirilmiştir. Davalı vekilinin bilirkişi raporuna yaptığı ayrıntılı itirazlar mahkemece dikkate alınmamış, yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılmadığı gibi, bilirkişilerden ek rapor dahi alınmamıştır....
A.Ş'den satın aldığı dairede eksik ve ayıplı işler bulunduğu dosyadaki elillerden anlaşılmış olup, hükme esas alınan bilirkişi raporunda; dairedeki değer azalmasının %15 olduğu belirtildikten sonra, dava tarihindeki konut değeri üzerinden %15 değer azalması hesaplanmıştır Oysa dairenin satış bedeli üzerinden %15 oranıda değer azalması hesaplanmalı ve buna hükmedilmeliydi. Mahkemece, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir. SONUÇ: Birinci bentte açıklanan nedenlerle davalı ... A.Ş'nin diğer temyiz itirazlarının reddine ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz edilen kararın davalı ... A.Ş yararına BOZULMASINA, 900,00 TL duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalı ... İnş. San. A.Ş.'ye ödenmesine, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 6.2.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi....
A.Ş'den satın aldığı dairede eksik ve ayıplı işler bulunduğu dosyadaki delillerden anlaşılmış olup, hükme esas alınan bilirkişi raporunda; dairedeki değer azalmasının %15 olduğu belirtildikten sonra, dava tarihindeki konut değeri üzerinden %15 değer azalması hesaplanmıştır Oysa dairenin satış bedeli üzerinden %15 oranıda değer azalması hesaplanmalı ve buna hükmedilmeliydi. Mahkemece, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir. SONUÇ: Birinci bentte açıklanan nedenlerle davalı ... A.Ş'nin diğer temyiz itirazlarının reddine ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz edilen kararın davalı ... A.Ş yararına BOZULMASINA, 900,00 TL duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, peşin alınan 618.75 TL. temyiz harcının istek halinde iadesine, 6.2.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Bu durumda mahkemece davacı arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerdeki eksik ve ayıplı işler ile ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işlerden davacıların arsa payları toplamına isabet eden kısmının dava tarihi itibariyle hesaplanacak giderim bedeli ile yapı kullanma izin belgesi alımı bedeli, kira bedeli, SGK masrafları, vergi ve harç ödemeleri de hesaplattırılmalı, nama ifa suretiyle davacı arsa sahipleri tarafından yapılmasına izin verilen eksik ve ayıplı işlerin nelerden ibaret olduğu ve giderim bedelleri kararda açıklanmalı ve nama ifa kapsamında hüküm altına alınmalı, satışına izin verilmesi talep edilen bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre arsa sahiplerine bırakılan bağımsız bölümlerden olup olmadığı gözetilerek, konusunda uzman teknik bilirkişi marifetiyle bu bağımsız bölümler üzerinde keşif de yapılmak suretiyle keşif tarihi itibariyle mahalli piyasa rayiçlerine göre satış değeri tespit ettirilip nama ifaya izin verilen bedeli karşılayacak miktarda bağımsız bölümün ada, parsel ve bağımsız...
Hal böyle olunca bu kalemler yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ve yazılı gerekçe ile bu talebin kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir. 3-Dava, davacı tarafından satın alınan daire, blok ve site içindeki eksik ve ayıplı işler nedeni ile ortaya çıkan bedel farkının (semen tenzilinin) ödetilmesi isteğine ilişkin olup, gizli ayıplı imalatlarla, eksik imalatlar açısından satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde; doktrinde, “mutlak metod”, “nisbi metod” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan “nispi metod” olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580; K.1991/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir....
KARAR Davacı, davalıların yaptığı ... adlı projeden 539 ada 1 nolu parselde kayıtlı taşınmazdan ... sitesi ... numaralı bağımsız bölümü 27.9.2007 tarihli sözleşme ile satın aldığını, konutun 30.11.2008 tarihinde de teslim edildiğini, reklam, ilan ve internet sitesinde projenin 2009 yılı sonunda tamamlanacağı 10 adada konut ve 3 adada alışveriş ve eğlence merkezi olacağı 5280 konut ve 800 adet işyeri ile olimpik yüzme havuzu tenis kortu, sağlık eğitim vs. sosyal tesislerin yapılacağının taahhüt edildiğini ancak taahhüdün yerine getirilmediği gibi, teslimden sonra gerek kendi konutu gerekse blok ve site ortak yerleri ile ilgili ayıp ve eksiklikler bulunduğununun ortaya çıktığını ve bu hususta davalılara ihbarlarda bulunulduğunu ileri sürerek eksik ve ayıplı işlerden dolayı ortaya çıkan bedel farkının (semen tenzili) tespit edilerek, fazla hakları saklı kalarak şimdilik 15.000 TL.nin teslim tarihinden itibaren faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiş...
