Hukuk Dairesinin yerleşmiş uygulamasına göre; abonelik sözleşmesinde ödemelerde gecikme olması hâlinde, 6183 sayılı kanun da belirtilen gecikme zammının istenebilmesi için, gecikme zammına ilişkin şartın açık, anlaşılabilir ve oranları da belirtilmek suretiyle yazılması gerekir. Soyut olarak, salt kanun ve yönetmelik hükümlerine atıf yapılmış olması hâlinde gecikme zammı istenemez, abonenin sıfatına göre yasal faiz istenebilir. Abonelik sözleşmesinde alacağın geç ödenmesi hâlinde 6183 sayılı kanunda belirtilen gecikme zammı uygulanacağına dair bir hüküm yoksa alacağa gecikme zammı değil yasal faiz ilave olunur....

Tapu kayıtlarının incelenmesi ile gecikme tazminatı istenen bağımsız bölümlerin bir kısmının ferdileştirme işlemi, bir kısmının satış işlemi ile dava tarihinden önce dava dışı kat malikleri adına tescil edildiği anlaşılmıştır. Bağımsız bölümlerin devir tarihinden sonrası için davacı kooperatifin gecikme tazminatı istemesi mümkün değildir. Davadan önce ise, fiilen teslim edildiği ve hak sahipleri tarafından kullanılıyorsa, teslim tarihine kadar gecikme tazminatı isteyebilir. Bu bakımdan davacı kooperatifin sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatı isteyebileceği en geç tarihin, abonelik kayıtları, tanık beyanları, bağımsız bölümlerin dava dışı kat malikleri adına tescil tarihleri de değerlendirilmek sureti ile her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı belirlenmesi gerekirken, gecikme tazminatının bu tarihleri aşmak sureti ile tüm bağımsız bölümler için dava tarihine kadar eksik inceleme ile hesaplanması yanlış olmuştur....

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : İDM'ce "...Somut olayda; Taraflar arasından adi yazılı kampanyalı konut satış sözleşmesi yapıldığı, satış bedelinin tamamının ödenmediği, taşınmazın tamamlanıp alıcıya teslim edilmediği, taraflar arasında düzenlenen sözleşme yasada belirtilen şekil şartlarına aykırı olduğundan sözleşmenin geçersiz olduğu ve bu nedenle taraflarına hak ve borç doğurmadığı, sözleşmenin geçersizliği ve taşınmazın tamamlanıp alıcıya teslim edilmemiş olması nedeniyle Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 1987/2 E. – 1988/2 K.sayılı kararına göre de davacı adına tescil koşullarının oluşmadığı, yine sözleşmenin geçersizliği nedeniyle taşınmazın muadilinin, rayiç değerinin, gecikme cezasının ve kira alacağının istenemeyeceği anlaşıldığından, davanın reddine..." gerekçesiyle karar verilmiştir....

Dava, taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklı ayıp nedeniyle yapılan masrafların iadesi, değer kaybı zararının ödetilmesi ve geç teslim nedeniyle de kira tazminatı isteklerine ilişkindir. Taşınmaz mülkiyetinin devri sözleşmesi M.K.634.m.si ile 706.m.si,6098 s.TBK.nun 237.m.si (818 s.BK.nun 213.m.si),Tapu kanununun 26.m.si ile Noterlik kanununun 60.m.leri uyarınca resmi şekle tabi olduğu,dava konusu satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmış resmi nitelikli bir sözleşme olması nedeniyle geçerli bir sözleşme olduğu açıktır. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi,6502 s.TKHK.nun 40.m.sinde;"(1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir." şeklinde tanımlanmıştır.....

Her ne kadar mahkemece konut teslim tutanağında “ konutun noksansız ve kullanılmaya müsait bir durumda teslim alındığı” ibaresi bulunduğu gerekçesi ile bu istekler yönünden dava reddedilmiş ise de; dava konusu konutun teslimi ile ilgili konut tespit föyünde davacı hangi imalatların ayıplı ve eksik olduğunu ihtirazı kayıt olarak belirtmiştir. Hal böyle olunca mahkemece dava konusu kalemlerin konut tespit föyü içeriğine göre belirlenip varsa davacının talep edilebileceği zararın belirlenmesi gerekirken, içeriği matbu hazırlandığı anlaşılan konut teslim tutanağına itibar edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenle kararın davacı yararına BOZULMASINA, 2.3.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi....

- K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı arsa sahibinin sözleşmeye dayanarak gecikme nedeniyle cezai şartın tahsili için icra takibi başlattığını, fiili teslim sırasında davalının ihtirazı kayıt ileri sürmediğini bu nedenle cezai şart talep edemeyeceğini ileri sürerek, borçlu olmadığının tespitini ve kötüniyet tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir.Mahkemece, tüm dosya kapsamından, davalı arsa sahibinin, dairelerini fiilen teslim aldığı, ancak teslim alırken ihtirazı kayıt koymadığı gerekçesiyle, davanın kabulüne, şartları oluşmadığından kötüniyet tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.Karar, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle...

Davalının gecikme tazminatı yönünden itirazlarının incelenmesinde; Mahkemece de tespit edildiği üzere, Dosyada mübrez konut teslim tutanağında tarih bulunmadığı; teslim tutanağının davalı/satıcı tarafından 2 sayfa ve MATBU olarak hazırlandığı ve davacıya vekaleten imzalandığı, belge başlığında "konut teslim tutanağı" olarak yazdığı, 2. sayfada taşınmaz malikinin hak ve alacağı kalmadığı ve davalı firmayı ibra ettiğinin yazılı olduğu; ancak belge başlığında açıkça ibraname olarak yazmamış olması, tutanağın teslim alan veya davacı tarafından okunduğu/onaylandığı yönünde bir ibarenin bulunmaması ve vekil olarak teslim alanın vekilliğinin vasfı/dayanağı ve hangi yetkileri kapsadığının belli olmadığı hususları dikkate alınarak, bu belgenin işbu davanın açılmasını engeller mahiyette geçerli bir ibraname vasfında olmadığı anlaşılmıştır. Zaten mahkemenin karara mesnet aldığı bilirkişi raporunda ve kararda da gecikme tazminatının tahsiline dair de somut bir tespit ve hüküm de bulunmamaktadır....

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi 6502 s.TKHK.nun 40.m.sinde;"(1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. (2) Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır. (3) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz." şeklinde düzenlenmiştir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekil şartı 6502 s.TKHK.nun 41.m.sinde;" (1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur....

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi 6502 s.TKHK.nun 40.m.sinde;"(1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. (2) Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır. (3) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz." şeklinde düzenlenmiştir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekil şartı 6502 s.TKHK.nun 41.m.sinde;" (1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur....

GEREKÇE 12. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 118 ve somut olayda uygulanması gereken 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun (BK) 106/2. maddesinde düzenlenen gecikme tazminatı, alacaklının borcun geç ifa edilmesinden uğradığı zararı karşılamayı amaçlar ve alacaklının borcun gecikmeden ifa edilmesindeki çıkarını sağlamaya yöneliktir. Gecikme tazminatı, temerrüt tarihinden aynen ifaya kadar geçen dönem içindeki zararları kapsar. 13. Burada kullanılan zarar kavramı bir tür olumlu zarardır ve alacaklının malvarlığının, temerrüde düşülmeden borcun ifa edilmesi hâlinde içinde bulunacağı durumla, gecikmeli ifa sonucunda içinde bulunduğu durum arasındaki farkı ifade eder. 14....