Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir. TBK' nın 304. maddesinde; kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verene kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği, 307. maddesinde; kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılacağı, 308. maddesinde; kiraya verenin kusurlu olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğu hususları düzenlenmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kiralananın tahliyesi Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Davaya konu kiralananın 2886 sayılı yasa gereğince ihale ile kiraya verilip verilmediği dosya rasındaki belgelerden anlaşılamamıştır. Dava konusu kiralananın 2886 sayılı yasa gereğince “ihale ile kiraya verilip verilmediği ilgili belediye başkanlığından sorulup,ihale ile kiraya verilmiş ise ihale evraklarının getirtilip” aslının ya da tasdikli örneklerinin evraka eklenmesi ve ondan sonra gönderilmesi için dosyanın mahalline GERİ ÇEVRİLMESİNE, 21.02.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Uyuşmazlık feshi ihbar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece istemin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının 05.09.1999 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğu boş arsanın feshi ihbar nedeniyle tahliyesini istemiştir. Davalı kiralananın 6570 sayılı Yasa kapsamında olup Borçlar Kanunu'na tabi bulunmadığını, davanın reddini savunmuştur. Taraflar arasında 05.09.1999 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kiralananın boş arsa durumunda olduğu, kömür satış ve inşaat malzemeleri işi için kullanılacağı yazılıdır. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 1. maddesinde ise, kiracının kiralamış olduğu arsanın içindeki barınma yerini çıkarken söküp götüreceği kararlaştırılmıştır....
Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 5.7.2006 başlangıç, 31.3.2015 bitim tarihlidir. Kiralanan davalıya akaryakıt istasyonu olarak kullanılması için kiralanmış, sözleşmenin özel şartlar bölümü 3. maddesinde, kiralananın devamlı surette açık tutularak kiralama amacına yönelik faaliyetin aralıksız devam edeceği, hiçbir faaliyet gösterilmeden, hiçbir mal ve eşya konulmadan on günden fazla kapalı tutulmasının akde aykırılık oluşturacağı, bu durumda belediye zabıta personelinin günlük tutanaklarının akde aykırılığın ispatı için yargı mercileri huzurunda yeterli delil sayılacağı kararlaştırılmıştır. Yine özel şartlar bölümü 14. maddede kiralananın kesinlikle kapalı tutulmayacağı belirtilmiştir. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar....
Kiralananın teslim alındığına ilişkin Hasan Tanık tarafından imzalı 12.12.2009 tarihli yazıda; “Subazlı saten boyası dışında dairenin görülen bir eksiği görülmemektedir” ibaresine yer verilmiştir. Kira sözleşmesini davalı kiraya veren adına Hasan Tanık’ın imzaladığı, dosyada örneği olan kira sözleşmesinden anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesini davalı adına yapıp imzalayan kişinin tahliye halinde de anahtarı teslim almaya yetkili olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda davalı adına hareket eden Hasan Tanık’ın kiralananın teslim alınması sırasında belirttiği saten boya dışında kiralananın bir eksiği bulunmadığına ilişkin beyanının tarafların hukuki durumlarının tayin ve tespitinde esas alınması gerekir....
Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiracı, kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından ve ortak giderlerden sorumludur. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır....
İstinaf Sebepleri Davalı vekili; kiralananın izinsiz ve kaçak olarak inşa edildiğini bilme imkanının olmadığını, sözleşmenin imzalanmasından önce kiralananın davacı tarafça görülüp incelenmesi imkanı bulunduğunu, kiralananda tadilat yapılması gerektiğini bilerek sözleşmeyi imzaladığını, kiralananın davacıya teslim edildiğini, zarardan dava dışı ... İl Özel İdaresinin sorumlu olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasına karar verilmesini istemiştir. C....
Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının 6098 sayılı TBK'nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir. Yine, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 305. maddesine göre, kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir....
Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur. Dava konusu edilen kiralananın tapu kaydına göre 1/2 payının davacılardan...'a 1/2 payının da dava dışı ...'na ait bulunduğu ve taşınmazın paylı mülkiyet hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle ihtiyaç iddiasına dayalı davanın pay ve paydaş çoğunluğunca açılması zorunlu olduğundan yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde diğer paydaşın da davaya onayının alınması gerekir. Mahkemece taraf teşkilinin sağlanması ve ondan sonra işin esasının incelenmesi gerekirken bu husus göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir Öte yandan davacı kiralayan kiralananın sözleşmeye aykırı olarak bir başkasına devredildiğinden söz ederek kiralananın tahliyesini istemiştir. Ne var ki davacı tarafından davalıya tebliğ edilen ihtarnamede yukarıda açıklanan şekilde akde aykırılığın giderilmesi için bir süre verilmemiştir....
Davacı vekili,davalının 01.04.2007 başlangıç tarihli iki yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, kiralananın 30.10.2008 tarihinde kira sözleşmesi bitmeden erken tahliye edildiğini, tahliye edileceğine dair noter ihtarının 21.09.2007 tarihinde tebellüğ ettiklerini, kiralananın 15.02.2008 tarihinde aynı koşullarla bir başkasına kiraya verildiğini, davalının kiralananı tahliye ederken kira sözleşmesinin 8. maddesine dayandığını, ancak bu maddenin kiralananın iki yıllık kira süresinin bitimine yönelik olarak düzenlendiğini, sözleşme sona ermeden kiralananın tahliye edildiğini, kira bedeli ödenmediğinden boş kalan 2007 yılı Ekim, Kasım, Aralık ve 2008 yılı Ocak ayı ile Şubat ayının yarı kira parası toplamı 9.000 TL kira parası ile kira sözleşmesinde belirtilen %10 gecikme cezası ile tahsiline karar verilmesine istemiştir....
