"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kiralananın tahliyesi Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde davalının sözlü kira sözleşmesi ile müvekkiline ait taşınmazda kiracı olduğunu, bir kira yılı döneminde iki haklı ihtara neden olduğundan bahisle kiralananın tahliyesini talep etmiş davalı davanın reddini savunmuştur. 6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur....
Mahkemece her ne kadar davacı tarafından halen kullanılan servislerin yeterli olduğundan bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, davacı tarafından zemin katta bulunan kiralananın, engelli ve yaşlı sigortalılara daha iyi hizmet sunulabilmesi amacıyla kullanılacağı belirtilmiş olduğuna göre halen kullanılan ve binanın üst katlarında olan ödeme servisinin ihtiyaca yeterli olması zemin kattaki kiralanana ihtiyacın olmadığı anlamına gelmez. Zemin katta olan kiralananın engelli ve yaşlı sigortalı ve hak sahipleri tarafından daha rahat hizmet alınmasını sağlayacağı, bu nedenle binanın bütünlüğü de göz önünde bulundurularak, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü ile kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....
Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/93 D.İş dosyaları ile delil ve durum tespiti yapıldığını, ayrıca davalıya gönderilen 11/07/2013 tarihli ihtarname ile sözleşmeden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerinin yerine getirilmesinin aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin bildirildiğini, davalının iflasına karar verilmiş olup kiralananı tahliye ettiği ve işletmeye son verdiği halde kira sözleşmesini feshetmediğini ve kiralananın anahtarını teslim etmediğini belirterek sözleşmenin feshine ve kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı,davanın reddini istemiştir. Mahkemece, gerek davacının sözleşmeye göre fesih talebi ve kiralananın boş olduğunu, davalının iflasına karar verildiği ve idarenin iflas idaresine geçtiği işin uzamasında davacının çok zararının olacağı gerekçesiyle davanın kabulü ile davalının tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kiralananın tahliyesi Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Uyuşmazlık, feshi ihbar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı, dava dilekçesinde davalının 01.05.1998 başlangıç, 15.09.1998 bitiş tarihli sözleşme ile kiracı olduğu arsa niteliğindeki kiralananın feshi ihbara rağmen tahliye edilmediğini ileri sürerek tahliyesine karar verilmesini istemiş, davalı ise, davanın reddini savunmuştur. Karar tarihi itibariyle yürürlükte olan 818 sayılı Borçlar Kanunu’na tabi süresiz sözleşmelerde feshi ihbar süresi bu kanunun 262. maddesi hükmüne göre belirlenir....
Ayrıca borca itiraz edilmesi halinde, İİK'nun 269/b maddesi gereğince icra mahkemesinden itirazın kaldırılması yanında kiralananın tahliyesi de talep edilecekse, TBK'nun 315/2 veya 362/2 maddeleri gereğince verilen ödeme süresinin beklenilmesi bundan sonra davanın açılması gerekir. Ödeme için kanunda öngörülen süre sona ermeden kiralananın tahliyesi talep edilemez. Türk Borçlar Kanununun 315/2 maddesi hükmü uyarınca “ kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Davacılar ile davalı arasında inşaat malzemeleri satış yeri olarak kullanılmak üzere 05.12.2014 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi bütünüyle incelendiğinde kiralananın TBK Genel Hükümlere tabi olduğu açıkca anlaşılmaktadır....
Kiralananın davalı tarafından tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın boşaltılarak, anahtarın kiralayana usulüne uygun olarak teslim edilmesi zorunludur. Kiralananın anahtarının usulüne uygun şekilde kiralayan davacıya teslim edildiğini kanıtlama yükümlülüğü davalı kiracıya aittir. Kiralayanın anahtarı almaktan kaçınması halinde kiracının tevdi mahalli tayini isteyip tayin edilecek yere ya da notere anahtarı teslim etmesi gerekir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının işgalinde olduğunun ve kiracının usulünce anahtarın teslim edildiği tarihe kadar olan kira paralarından sorumlu olacağının kabulü gerekir. Anahtar teslimi hukuki bir işlem olup, bunun ancak kesin delille kanıtlanması gerekir. Davalının ibraz ettiği dava dışı F... A...' ın kiracı olduğuna ilişkin sözleşme taşınmazın tahliye edildiğini ispat etmez....
Davacı dava dilekçesinde olayları açıklarken kiralananın 02.08.2013 tarihinde terkedildiğini belirterek 07.....2013 tarihinde yaptırdığı tespit dosyasında belirlenen hor kullanma tazminatının tahsilini talep etmektedir. Dosya içeriğinden dava konusu kiralananın ne zaman teslim alındığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda öncelikle davacıdan kiralananın fiilen teslim edildiği tarih sorularak ve gerekli araştırmalar yapılarak yasal teslimin ne zaman gerçekleştiğinin tespit edilmesi sonrasında ....'nun 335.maddesinin koşullarının tartışılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 30.9.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin eki kira tesbit komisyonu kararı ve kira sözleşmesine esas krokide kiralananın niteliği Polyak Cafe Çay bahçesi, pide fırını dahil çay ocağı önündeki çay bahçesi, market, iki adet depo olarak belirtilmiş ve kiralananın bu kullanım şekli krokide işaretlenmiştir. Yerinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporundan ve fotoğraflardan kiralananın toplam kapalı alanının 132 m2, açık alanının 330 m2 olduğu, açık alanın sitenin çay bahçesi olarak düzenlendiği ve kullanıldığı anlaşılmaktadır. Esasen bu durum mahkemenin de kabulündedir. Sorun taşınmazın üstün olan niteliğinin tesbitindedir. Üstün olan nitelik veya galip vasıftan anlaşılması gereken, kiralananın tahsis olunduğu kullanım amacına göre onu tanımlayan nitelik olmalıdır....
Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir. TBK' nın 304. maddesinde; kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verene kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği, 307. maddesinde; kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılacağı, 308. maddesinde; kiraya verenin kusurlu olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğu hususları düzenlenmiştir....
Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir. TBK' nın 304. maddesinde; kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verene kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği, 307. maddesinde; kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılacağı, 308. maddesinde; kiraya verenin kusurlu olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğu hususları düzenlenmiştir....
