Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez. 18. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir....
Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez. 18. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir....
İzin alınması halinde yapılacak tadilat giderleri kiracıya aittir" şeklinde düzenlendiğini, protokole eksikliklerin yazılmadğı gibi davacının buna dair ihtarı da olmadığını, aylık 1500 TL kira ödemesi yapılan kullanıma hazır bir yere de yaklaşık 30.000 TL masraf yapıldığı iddiasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, taraflar arasında düzenlenen 01/02/2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 4. maddesinde kiracı şirketin kiralanan mahalde belediyeden izin almaksızın tadilat yapamayacağının izin alınması halinde ise yapılacak tadilat giderlerinin kiracıya ait olacağının, kiracının hangi bir bedel talep edemeyeceğinin düzenlendiği, davacının mecurda tadilat için davalı kiralayandan izin alındığını kanıtlamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir. Taraflar arasında 01.02.2010 tarihli ve aylık 1500 TL bedell, kira sözleşmesi bulunmaktadır....
Kira sözleşmesinin 4. maddesinde, kiraya verenin inşaat ruhsatının alınmasından itibaren en geç mücbir sebeplerin haricinde 18 ay içinde kiralananın teslim edileceği, her halukarda kiraya verenin, belirtilen teslim süresi içinde herhangi bir zamanda en az 3 ay önceden kiralananın kesin teslim tarihini yazılı olarak bildireceği, kiraya verenin kesin teslim tarihini 3 ay önceden bildirmesi ancak bu 3 ay içinde kiralananı teslim edememesi veya 8 haftalık süre içinde yapı kullanma izin belgesini alarak kiracıya tevdi edememesi durumunda kiraya verenin kiracıya teslimde veya yapı kullanma izin belgesinin alınmasında gecikilecek her bir tam hafta için 35.000 Euro cezai şart bedeli ödeyeceği düzenlenmiştir. Davacı kiracı, kesin teslim tarihi olarak 06/07/2007 tarihinin bildirildiğini belirterek bu tarihten itibaren 23/05/2008 tarihine kadar işlemiş cezai şart alacağının tahsilini talep etmektedir....
Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır. Olayımıza gelince; davacılardan A… … S… …, kiralananı iktisab ettiğini iddia ederek tahliye davası açmıştır. Ancak yeni malik davacı A… … S… … yukarıda açıklanan esaslar doğrultusunda öncelikle kira bedellerinin mülkiyet hakkına dayanarak, kendisine ödenmesi ihbarı göndermeden, yasal içerikli ihtarname ile ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesini istemiş ve tahliye davasını da bu ihtarnameye dayalı olarak açmıştır. Bu durumda, mahkemece davacının temerrüt sebebiyle tahliye davası açma hakkı bulunmadığından, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye davasının kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur....
Her ne kadar davacı vekili dava dilekçesinde, esaslı tadilat yapılmaksızın kiralananın üçüncü kişiye kiraya verildiğinden bahisle tazminat talep etmiş ise de, davacı kiracının kiralananı tahliyesi yönünde alınmış bir mahkeme kararı bulunmamakta olup kiracı kiralananı kendi rızası ile tahliye etmiştir. Bu durumda 6570 Sayılı Kanun'un 15. maddesinin somut olaya uygulanabilme imkanı yoktur.Mahkemece bu husus gözönünde bulundurularak maddi tazminat isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 21/03/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
BK 249.maddesi hükmü gereğince kiralayan kiralananı kira süresi müddetince kiralanan amaca uygun olarak bulundurmak zorundadır. Davacı bu işle ilgili yükümlülük ve sorumluluğu üzerine almış değildir. Dava konusu uyuşmazlıkta kiraya verilen taşınmazda baca tesisinin neden oluşturulamadığı açıklığa kavuşturulmalıdır. O halde mahkemece söz konusu işyerinde baca tesisinin mümkün olup olmadığının, bacanın havalandırma boşluğundan geçirilmesinin uygun olup olmadığının, binanın dış cephesinden geçirilmesinde ise kat maliklerinin ve imar mevzuatının engel oluşturup oluşturmadığının, ruhsat verilip verilmeyeceğinin ilgili mercilerden araştırılarak ve mahkemece mahallinde uzman bilirkişiler tarafından keşif icra edilmek suretiyle tesbiti ile hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir....
Bu nedenle mahkemece davanın akde ayrılık teşkil eden eylemlerin giderilmesi için süreli ihtar çekilmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davacının uzun süredir aykırılığı bildiği buna rağmen ses çıkarmamak suretiyle bu şekilde kullanmaya zımnen izin verdiği yani buna rıza gösterdiği gerekçesi ile davanın reddi doğru değil ise de sonucu itibariyle doğru olan hükmün 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nun 438./son maddesi gereğince yukarıda belirtilen bu değiştirilmiş gerekçe ile ONANMASINA, aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına, 12/04/2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Bu nedenle mahkemece, ayıp niteliğindeki duruma rağmen kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması karşısında kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanarak davacının talebinin reddine karar verilmesi doğru olmuştur. Dairemizce ilk derece mahkemesi kararı hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelenmiş olup; tüm dosya kapsamı, toplanan deliller ve yasal gerektirici nedenlere göre, ilk derece mahkemesi kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, olay tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde hatalı bir sonuca varılmadığı anlaşıldığından, HMK.353/1- b-1 maddesi gereğince istinaf incelemesi duruşma açılmadan, dosya üzerinden sonuçlandırılarak istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir....
Bu açıklamalar ışığında davalı kiracının iade borcunun kiralananı eski hale getirme yükümlülüğünü kapsamadığı, ancak kiralananı teslim aldığı gibi hasarsız, temiz, bakımlı ve iyi durumda, yani hor kullanımdan ari bir halde teslim etmek yükümlülüğü altında olduğu, bu nedenle de davacı kiralayanın eski hale getirme bedeli talep edemeyeceği açıktır. Ancak elbetteki kiracı, kiralananı hor kullanımından kaynaklı zarar varsa bu zararın tazmini dolayısıyla sorumlu olacaktır....
