Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirilmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir....
Ş ... idaresine kiralandığını, kira sözleşmesinde kiralananın otomatik sanal şubesi ve lojman olarak kullanılacağının belirtildiğini, ancak kiralanan yerin otomatik santral binası ve lojman olarak değil yalnız yazlık sosyal tesis olarak kullanıldığını, kira sözleşmesine göre yıllık kira bedelinin peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmasına rağmen davalı tarafın 19 yıl boyunca kira bedelini ödemediğini, sözleşmede belirlenen kira bedelinin günümüz şartlarında ekonomik hiçbir değerinin kalmadığını, satın alma gücü bulunmadığını, davacı kooperatif tarafından davalı aleyhine 19.10.2011 tarihli 9634 yevmiye nolu ihtarnamenin keşide edildiğini, 15.10.2011 tarihinden itibaren emsal ve rayiç bedeli olan yılık 6.000 TL kira bedeli ödenmesinin talep edildiğini, sözleşmenin uzun süreli olup sözleşmedeki dengenin davacı aleyhine bozulmuş olduğunu belirterek kira bedelinin günün koşullarına uyarlanarak aylık kira bedelinin 500 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir...
dan 1.12.1997 başlangıç tarihli 6 yıl süreli diğer davalı ... ... ile de 1.12.1998 başlangıç tarihli 2 yıl süreli aylık 500'er DM'den kira akdi ile kiraladığını, 18.12.1997 tarihinde yapılan imar uygulaması sonucu taşınmazın imar yolunda kaldığını, 1.11.1999 tarihli yoklama fişi ile işgalinin tesbit edildiğini , belediyeye işgaliye bedeli de ödemek zorunda kaldığını, akdin geçersiz olduğunu ileri sürerek, taraflar arasındaki akdin feshine, kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmesini istemiştir. Davalılar, kesin hüküm nedeni ile davanın reddini savunmuştur....
Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir. Mahkemece keşif yapılarak bilirkişi heyetinden alınan rapor doğrultusunda yıllık kira bedelinin 130.000 TL olarak tespitine karar verilmiş ise de, davacıların davadaki talebi kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin olup mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler ışığında uyarlama koşullarının varlığı hususunda araştırma yapılıp sonucuna göre ; Uyarlama şartlarının bulunmaması durumunda ise TBK.nun 344. maddesinin tacirler için uygulanamayacağı bu itibarla sözleşmede yer alan artış şartının tarafları bağlayacağı göz önüne alınarak karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm kurulmuş olması doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır....
Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından ise; "...davanın açıldığı tarihte uyarlama davalarında görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu, ıslahla davanın konusunun değiştirilemeyeceği, davanın açıldığı tarihte kira tespiti olmayacağı gibi ıslahta olmayacağı, davanın tipik uyarlama davası olduğundan davaya bakma görevinin asliye hukuk mahkemesine ait bulunduğu..." gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiş, karar temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir. Somut olayda; taraflar arasında 2006 yılında imzalanan ve 3 yıllık süreli olan kira sözleşmesindeki 3 yıllık süre dava tarihi itibariyle dolmuştur. Dava, kira bedelinin uyarlaması istemiyle açılmış ise de ıslah dilekçesi ile kira bedelinin tespiti istenmiştir. Dosya kapsamına göre uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkin olup, dava tarihinde yürürlükte bulunan 1086 sayılı HUMK’nın 8. maddesi uyarınca kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki kira uyarlaması davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. KARAR Davacı, mülkiyeti kendisine ait taşınmazı davalı bankaya 06.07.2004 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, kira bedelinin 2.500.Euro olarak belirlendiğini, sözleşmede herhangi bir artırım şartı bulunmadığını, çevredeki gelişmeler nedeniyle kira fiyatlarının hızlı bir şekilde arttığını, aylık kira bedelinin emsal kira değerleri yanında çok düşük kaldığını ileri sürerek aylık kira bedelinin 12.000.TL olarak belirlenmesi istemiştir. Davalı, uyarlama şartlarının bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir....
Dava konusu olayda mahkemece kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmişse de, uyarlama davalarında dikkate alınması gereken, az yukarda açıklanan kural ve yöntemlerin gözetilmediği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda genel olarak, çeşitli ekonomik değerlerdeki artışlardan hareketle sonuca ulaşıldığı anlaşılmaktadır. Eksik incelemeyle ve kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre uyarlamaya karar verilemez....
SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 21/04/2021 NUMARASI : 2020/753 ESAS 2021/558 KARAR DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı tarafından Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Konak Mah., Şenocak Cad. 282 Ada, 1 Parselde kayıtlı taşınmazın restoran olarak 01.01.2020 başlangıç tarihli, 8 yıl süreli, aylık 23.000,00 TL bedelli kira sözleşmesi ile müvekkili şirkete kiralandığını, Ülke ve dünya genelindeki Covid-19 salgın hastalığı ve oluşan pandemi süreci nedeniyle birçok işyerinin kapandığını, ticari faaliyetinin bitme noktasına geldiğini, aylık kira paralarının ödenmediğini, Devlet tarafından işçilere işsizlik ödeneği veya esnek çalışma ödeneği ödendiği, dava konusu mecurun, restoran olarak faaliyet gösterdiğini, İçişleri Bakanlığı tarafından yayınlanan genelge kapsamında lokanta, restoran, kafe, kıraathane vb. yerlerin kapatılması ve çalışma saatlerinin kısıtlanması nedeniyle hiçbir hizmet verilemediğini...
Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir. Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01.09.2007 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli olup davacı, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiş ve 18.05.2015 tarihinde davayı açmıştır. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir....
Dolardaki ani yükseliş ve düşüşler tek başına uyarlama koşullarını oluşturmaz. Davacılar dava açarken çevresel gelişme ve kiralanandaki değer artışınıda uyarlama sebebi olarak ileri sürmüş iselerde, sözlşmelerin kurulduğu tarihlerden sonra geçen süre içinde gerek taşınmazın bulunduğu çevrede, gerekse kira bedellerinde çok buyük ve olağanüstü değişimlerin olduğu, çevrenin ticari yönden çok geliştiğini kanıtlıyamamışlardır. Nitekim hükme esas alınan bilirkişi raporundada sadece dövizin TL karşısındaki değişimi, Tefe ve Tüfe oranları esas alnarak hesaplama yapılmış, kiralananların bulunduğu çevrenin olağanüstü geliştiği ve değiştiğine dair bir belirleme yapılmamıştır. Hal böyle olunca dava konusu olayda uyarlama şartlarının bulunmadığı gözetilerek davanın tümüyle reddine kara verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kısmen kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır....
