Davacıların yazılı belgesi bulunmadığına göre yemin deliline dayanmış olduğundan kira bedeli, kira başlangıç ve bitiş tarihi ile kira artış oranı hakkında yemin teklif etme hakkı hatırlatılarak sözleşme içeriği belirlenmelidir. Bundan sonra yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda kira bedelinin tespiti konusu değerlendirilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi isabetli değildir. Kabule göre ise; Mahkemece aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kira bedelinin uyarlanması talebi uygun görülerek hüküm tesis edilmiş ise de aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama davasının şartları mevcut değildir....
Davacıların yazılı belgesi bulunmadığına göre yemin deliline dayanmış olduğundan kira bedeli, kira başlangıç ve bitiş tarihi ile kira artış oranı hakkında yemin teklif etme hakkı hatırlatılarak sözleşme içeriği belirlenmelidir. Bundan sonra yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda kira bedelinin tespiti konusu değerlendirilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi isabetli değildir. Kabule göre ise; Mahkemece aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kira bedelinin uyarlanması talebi uygun görülerek hüküm tesis edilmiş ise de aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama davasının şartları mevcut değildir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki uyarlama davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalı tarafından ... / ...’de Marina projesi ile yapılan AVM’ deki bağımsız bölümün 01.06.2012 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile mücevher mağazası olarak kullanılmak üzere kiralandığını, insanların AVM’ye yeterli ilgiyi göstermediğini, abartılı ve yanıltıcı reklamlar sonucunda iradesinin yanıltılarak kira sözleşmesi yapıldığını, döviz kurunun fahiş arttığını ve emsallerine göre kira bedelinin fahiş kaldığını ileri sürerek, halen aylık 1530USD + KDV olarak ödenen kira bedelinin dava tarihinden itibaren aylık KDV dahil 500 USD olarak uyarlanmasını istemiştir....
No:1/19 İskenderun adresinde kiracı olduğunu, kiracının 2014 senesinde kira bedelini 300,00 TL, 2015 senesinde 330,00 TL, 2016 da ise 360,00 TL olarak yatırdığını, ancak daha önceki vakıf yöneticisinin mahkeme tarafından vakfı zarara uğratması ve kira bedellerini çok düşük bedellerle akdetmesi karşılığında azledildiğini, vakfın daha fazla zarara uğramaması için bu davanın açıldığını, dava konusu yer için ödenmekte olan kira bedelinin mecurun bulunduğu çevredeki emsal kira bedelleri, yüz ölçümü ve özellikleri itibariyle hak ve nesafet ilkeleriyle bağdaşmayacak ölçüde fevkalade az olduğunu, adalet ve hakkaniyet ölçülerine uygun olarak kira bedellerinin uyarlanmasını, aylık 360,00 TL olan kira bedelinin dava tarihinden itibaren 1.000,00 TL 'ye çıkarılmasını talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Kira bedeli uyarlama davasının şartlarının Borçlar Kanununun 138....
SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 19/12/2019 NUMARASI : 2019/37 ESAS 2019/1001 KARAR DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı kurum tarafından açılan E.Ç.D.H FTR Ek hizmet binası kantin ihalesini kazandığını ve işlettiğini, hastanenin büyük bir kısmında tadilat işlemleri başladığını, bu sebeple hasta sayısında ve refakatçi sayısında azalma olduğundan kantin gelirinin düştüğünü ve müvekkilinin zarar ettiğini, müvekkilinin davalı kurumdan kira indirimi talebinde bulunduğunu, ancak ret kararı aldığını, tadilattan dolayı hasta sayısının ve refakatçi sayısının azalmasından dolayı davalının temerrüdü ve ayıp sebebiyle kira bedelinin indirilmesini, aksi takdirde terditli olarak kira bedelinin değişen koşullara uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir....
Talep tarihine ve kiracı üzerindeki etkilerin devam ettiği aylara göre bu sürenin 17 aydan daha az olması ya da bir kira dönemini kapsamayıp, bir kaç ay devam etmesi dahi mümkündür. O halde, mahkemece kira uyarlamasına karar verilen aylar belirli olup bu aylar yönünden uyarlama yapılmasa idi ödenecek toplam kira bedeli ile uyarlama sonucunda ödecek toplam kira bedeli arasındaki fark kabul edilen dava değeri olarak benimsenmeli, harç ve vekalet ücreti buna göre belirlenmelidir. Uyarlama davasında TBK.'nun 344/3.maddesinde olduğu üzere kira tespiti yapılamayacağından emsal kiraların ne olduğu ve emsal iş yerlerinde artış oranlarının ne olduğu bu davada sonuca etkili değildir....
Talep tarihine ve kiracı üzerindeki etkilerin devam ettiği aylara göre bu sürenin 17 aydan daha az olması ya da bir kira dönemini kapsamayıp, bir kaç ay devam etmesi dahi mümkündür. O halde, mahkemece kira uyarlamasına karar verilen aylar belirli olup bu aylar yönünden uyarlama yapılmasa idi ödenecek toplam kira bedeli ile uyarlama sonucunda ödecek toplam kira bedeli arasındaki fark kabul edilen dava değeri olarak benimsenmeli, harç ve vekalet ücreti buna göre belirlenmelidir. SOMUT DAVA : Bu genel açıklamanın ardından dairemizce kiranın uyarlanması talebi ile açılan somut davada uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilmiştir. Davacının 01.07.2014 tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu kiralanan için 24.08.2020 tarihinde açmış olduğu bu davada kiranın uyarlanması talep ettiği görülmektedir....
Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirilmiştir. Somut olayda; önceki malik ... ile davalılardan ... arasında 17/05/2007 başlangıç tarihli on yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı yeni malik, 07/05/2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiş ve 12/09/2013 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir....
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ : İstem, taşınmaz kira sözleşmesi nedeni ile kira bedeline mahsuben verilen çekin iadesi ve bakiye bedelin istirdatı istemli davada, ihtiyati tedbir talebinin reddi kararının istinafına ilişkindir. Taraflar arasında akdedilen tek sözleşme "salon kirası" sözleşmesi olup bu salonun bir kongre merkezinde olması hukuki ilişkiyi hizmet ilişkisine çevirmez. 5235 sayılı Yasa m. 35/2 uyarınca, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi hukuk ve ceza daireleri aralarındaki işbölümü, Hakimler ve Savcılar Kurulu 1. Dairesinin 25/06/2020 tarihli ve 564 sayılı kararı ile belirlenmiştir. İşbölümü kararının 15. Hukuk Dairesi'ne ilişkin bölümünün (1) numaralı bendinde "Tarafların sıfatına bakılmaksızın, kira ilişkisinden kaynaklanan davalar (kira tespiti ve uyarlama dâhil) sonucu verilen hüküm ve kararlar,"ın istinaf incelemesinin işbu Daire tarafından yapılacağı belirtildiğinden HMK m. 352/1,a uyarınca, dosyanın 15. Hukuk Dairesi'ne gönderilmesine karar vermek gerekmiştir....
uyarınca kararlaştırılan kira bedeline yıllara göre yapılacak artış belirlendiğini, bilirkişi raporunda; 01.01.2019- 31.12.2019 tarihleri arasında kira bedelinin net ne kadar olması gerektiğini, davalının yaptığı ödemeler, bakiye kira alacağı hesaplandığını, uyarlama ile ilgili hiç bir tespit içermeyen bilirkişi raporunun hükme esas alındığını, kira bedelinin uyarlanabilmesi için çevrede aynı koşullara sahip taşınmazların m²'si dikkate alınarak kira bedellerinin araştırılması ve emsal kira bedeli tespitinin yapılması gerektiğini, emsal kira bedeli tespit edildikten sonra davaya konu kira bedelinin emsal kira bedeline göre uyarlanması gerektiğini, mahkemece emsal kira bedeli araştırması yaptırılmadığını, emsal kira bedeline göre davaya konu kira bedelinin incelenmediğini, buna bağlı olarak dosyada eksik inceleme yapıldığını, dava konusu taşınmazın 350 m², iki katlı, cadde üstünde depolu dükkan olduğunu, konumu itibariyle ticari faaliyete oldukça uygun olduğunu, tercih edilen bir yerde...
