"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki uyarlama davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. KARAR Davacı, davalı ile 05.10.1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalayarak taşınmazını davalıya boş dükkan olarak kiraya verdiğini, davalının ilk yıl için kararlaştırılan kira bedelini eksik ödediği gibi artış hükmüne de uymadığını, taşınmazın bulunduğu bölgenin özelliklerine ve çevrede bulunan emsal taşınmazların kira bedellerine göre davalı tarafından ödenen aylık 450,00 YTL kira bedelinin çok düşük kaldığını, bu nedenle kira sözleşmesinin çekilmez hale geldiğini iddia ederek 05.10.2005 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1500,00 YTL olarak uyarlanmasına karar verilmesini istemiştir....
MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kira bedelinin uyarlanması davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı vekili dilekçesinde, taraflar arasındaki kira sözleşmesi uyarınca kira bedelinin emsallere göre % 100 oranında düşük kaldığını, enflasyon, hayat şartları ve zaman içerisinde meydana gelen değişiklikler dikkate alınarak aylık ....345 TL olan kira bedelinin 01.09.2014 tarihinden itibaren aylık net ....000 TL olarak uyarlanmasını talep ve dava etmiştir. Davalı vekili işlem temelinin çökmediğini, sözleşmenin geçerli olduğunu savunmuştur. Mahkemece, dosya üzerinden alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, niteliği itibariyle uyarlama davasıdır....
Uyarlama yapılacak dönemin hangi tarihte sona ereceği yönünden yapılan değerlendirmede ise, kira sözleşmesinde kira süresinin yer tesliminden itibaren bir yıl olarak öngörüldüğü, yer tesliminin 05.03.2020 tarihinde yapıldığı, davacı ile yapılan kira sözleşmesi Devlet İhale Kanunu uyarınca yapılmış olduğundan bir yıllık sürenin dolması ile kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ereceği, davacının 05.03.2020- 05.03.2021 tarihleri arasındaki dönem için kiracı olup, 05.03.2021 tarihinden itibaren kira süresi sona erdiğinden kiracının bu tarihten sonra fuzuli şagil durumuna düşeceği anlaşılmaktadır. Kiracının fuzuli şagil olduğu dönem için kira uyarlaması yapılamaz. Bu tarih için idare yeni bir ihale yapıp yine davacı bu ihaleyi kazanarak yeni bir kira sözleşmesi yapılmış ise dahi, yeni dönem kirası ihale ile belirlenmiş olacaktır. O halde 05.03.2021 tarihinden sonraki dönem için uyarlama yapılamayacağı anlaşılmaktadır....
Temyiz Sebepleri Davacı vekili; İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davanın aydınlatılma yükümlülüğünün yerine getirilmediğini, aslında talebin sabit kira bedeli ve ciro kira bedelinin tespitine ilişkin olduğunu, hakimin hukuk kurallarını kendiliğinden uygulaması gerektiğini, davanın kira tespiti olarak nitelendirilmemesinin hatalı olduğunu, hukuki sebebin değiştirilmesinin davayı değiştirmek olmadığını belirterek; Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını, dosyanın yeniden görülerek kira bedelinin 2018- 2019 kira dönemi için aylık 25.000 TL ve aylık ciro oranının %10 olarak belirlenmesini talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira bedelinin ve hasılat kirası ciro oranının uyarlanması istemine ilişkindir. 2....
Temyiz Sebepleri Davacı vekili; İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davanın aydınlatılma yükümlülüğünün yerine getirilmediğini, aslında talebin sabit kira bedeli ve ciro kira bedelinin tespitine ilişkin olduğunu, hakimin hukuk kurallarını kendiliğinden uygulaması gerektiğini, davanın kira tespiti olarak nitelendirilmemesinin hatalı olduğunu, hukuki sebebin değiştirilmesinin davayı değiştirmek olmadığını belirterek; Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını, dosyanın yeniden görülerek kira bedelinin 2018- 2019 kira dönemi için aylık 30.000 TL ve aylık ciro oranının %10 olarak belirlenmesini talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir. 2. Hukuki Nitelendirme 1....
Bu soruşturma sonucu çıkacak karar taraflar arasındaki kira ilişkisinin başlama tarihini belirleyeceği gibi, davanın niteliğini ve kira bedeli belirleme usulünü de değiştirebilecektir. O halde, savcılık soruşturmasının sonucu araştırılarak, öncelikle taraflar arasındaki kira ilişkisinin başlama bitiş tarihi belirlenmeli, eğer 5 yıllık sözleşmedeki imza davacıya ait ise, sona ermeden açılan bu davanın uyarlama davası olduğu da gözetilerek, sonucuna göre hüküm kurulmalıdır. Kabule göre ise, kira sözleşmesinin başlama tarihi 04.06.2008 tarihi kabul edilirse özel sebeplerin varlığı ileri sürülerek ispat edilmediğine göre, yerleşik Yargıtay uygulamaları uyarınca yenilenen ilk dönem için ancak endeks oranında artış yapılabileceği düşünülmeden, hak ve nesafete göre kira belirlenmesi de uygun görülmemiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki kira edelinin uygulanması davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. KARAR Davacı, maliki olduğu işyerini davalıya banka olarak kullanılmak üzere 15.03.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 10 yıllığına aylık 3.500 TL bedelle kiraya verdiğini, kira sözleşmesinde yıllık kira artış miktarının ÜFE+TÜFE/2 oranında arttırılacağı belirtilmiş ise de; zaman içerisinde meydana gelen ekonomik değişimler, yüksek enflasyon ve hayat şartlarının ağırlaşması sonucu yapılan kira artırımının düşük kaldığını belirterek kira bedelinin dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 15.000 TL’ye uyarlanmasını talep etmiştir. Davalı davanın reddini dilemiştir....
O halde denilebilir ki, uyarlamanın gerektirdiği olağanüstü koşullar nedeni ile edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde (kiracı) davacı aleyhine değiştiğinin kanıtlandığı takdirde işlem temelinin çökmesi nedeniyle sözleşmenin kira parasına ilişkin hükmü için uyarlama gerçekleştirilebilir. Somut olayda, mahkemenin de kabulünde olduğu üzere, uyarlama davasının şartları oluşmamıştır.Ancak, kiracının da BK.md.249 uyarınca kira bedelinden uygun bir miktarın indirilmesini talep hakkı vardır. Öyle ise mahkemece, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek yapılacak yargılama neticesinde hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir....
Davalı, davada uyarlama koşullarının bulunmadığını, davacının basiretli bir tacir gibi davranarak akde bağlı kalması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kiranın 500 ABD doları olarak uyarlanmasına karar verilmiş hüküm her iki tarafça temyiz edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 10.5.2000 tarihli ve 10 yıl sürelidir....
Somut olayda, davalı kiracı ile dava dışı eski malik arasında imzalanan 25.03.2010 tarihli davaya konu kira sözleşmesi 6.1.m.sine göre kira süresi, süpermarketin açılış tarihinden itibaren 10 yıldır. Davacı mecuru 25.05.2010 tarihinde devralmış, davalı ile 15.06.2010 tarihinde protokol yaparak kira sözleşmesinin tüm hak ve borçları ile birlikte kiralayan sıfatıyla taraf olmuştur. Sözleşmenin 'Kira Bedeli' başlıklı 7.1.maddesinde ''Taraflar, Süpermarketin aylık kira bedelinin, KDV ve iadelerden arındırılmış, aylık net cirosunun %2,70+KDV olduğunu kabul ederler.'' ifadesi yer almaktadır. Sözleşmede kira bedeli belirlenmiş olup, davacı taraf bu maddenin değiştirilerek, kira parasının dava tarihinden geçerli olmak üzere 12.000 TL+KDV olarak tespit edilmesini talep etmektedir. Sözleşme Hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık, (Ahde Vefa) ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır....
