Somut olayda davacı aralarındaki kira sözleşmesinin uzun süreli olduğunu, ödenen kira bedelinin çok düşük kalması nedeniyle sözleşmedeki dengenin kiralayan davacı aleyhine bozulması nedeniyle aylık kira bedelinin 180.000.00 YTL olarak uyarlanmısını istemiştir. Gerçekten de davalı kiracı ile taşınmazın önceki maliki arasında düzenlenen 1.8.1995 tarihli ek protokolde kira bedelinin her yıl banka yönetim kurulu kararı ile belirleneceği açıkca belirtilmiştir. Bu şekildeki bir kararlaştırma karşısında yani kira bedelinin belirlenmesi yetkisi mal sahibine tanındığına göre uyarlama davasının koşullarının oluşmadığı düşünülebilir. Ancak davalı kiralayan tarafından belirlenen kira bedeli davalı tarafından kabul edilmemekle taraflar arasında kira bedelinin miktarı yönünden bir muaraza yaratılmış olduğunun kabulü gerekir....
İstinaf eden davalı vekili sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde özetle; davacının faaliyetinin durdurulmadığını, aktif olarak çalışmaya devam ettiğini, davanın 272.000,00 TL bedel üzerinden açılması gerekirken 189.000,00 TL bedel üzerinden açıldığını, maktu harç alındığını, nispi harç tamamlatılmadığını, yıllık kira bedeli üzerinden dava açılmamasına rağmen vekalet ücretinin brüt kira farkı üzerinden belirlendiğini, davacının 16.03.2020 tarihinden sözleşmenin bitiş tarihine kadar uyarlama talep ettiğini, uyarlama yapılacaksa dava tarihi olan 11.11.2020 tarihinden itibaren uyarlama yapılması gerektiğini, yine uyarlamanın davacının tahliye ettiği 06.12.2020 tarihine kadar yapılması gerekirken 01.07.2021 tarihine kadar uyarlama yapılması ve tedbirin karar kesinleşene kadar devamının hatalı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir. HMK'nun "İncelemenin Kapsamı" başlıklı 355. maddesinde "İnceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır....
İstinaf eden davalı vekili sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde özetle; davacının faaliyetinin durdurulmadığını, aktif olarak çalışmaya devam ettiğini, davanın 272.000,00 TL bedel üzerinden açılması gerekirken 189.000,00 TL bedel üzerinden açıldığını, maktu harç alındığını, nispi harç tamamlatılmadığını, yıllık kira bedeli üzerinden dava açılmamasına rağmen vekalet ücretinin brüt kira farkı üzerinden belirlendiğini, davacının 16.03.2020 tarihinden sözleşmenin bitiş tarihine kadar uyarlama talep ettiğini, uyarlama yapılacaksa dava tarihi olan 11.11.2020 tarihinden itibaren uyarlama yapılması gerektiğini, yine uyarlamanın davacının tahliye ettiği 06.12.2020 tarihine kadar yapılması gerekirken 01.07.2021 tarihine kadar uyarlama yapılması ve tedbirin karar kesinleşene kadar devamının hatalı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir. HMK'nun "İncelemenin Kapsamı" başlıklı 355. maddesinde "İnceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır....
TBK'nun 310. maddesine göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan her hangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Sözleşmenin ise dosya kapsamına göre 01.05.2018 tarihinde sona ereceği anlaşılmaktadır. Sözleşme süresi sona ermeden kira bedelinin tespiti istenemez. İstense dahi açılan dava tespit ilkelerine göre yürütülüp sonuçlandırılamaz. Davadaki uyuşmazlık, taraflar arasındaki on yıllık sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin sözleşme süresinin dördüncü yılında günün koşullarına uygun hale getirilmesi isteminden ibarettir. Nitekim davacıda davada uyarlama isteminde bulunmuştur. Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır....
Şti arasında yapılan 01.10.2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, söz konusu taşınmazlarla ilgili kira sözleşmesinin uyarlanmasına dair ilgili şirkete 16.04.2021 tarihli ihtarnamenin gönderildiğini, yaşanan ekonomik krizle birlikte işlem temelinin çökmüş olması nedeniyle kira bedelinin ortaya çıkan yeni koşullara uyarlanmasını sağlamak amacıyla bu kira uyarlama davasının açılması zorunluluğunun doğduğunu, bu nedenlerle 01.10.2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde bedele ilişkin bulunan "Aylık kira bedeli kiralananda faaliyet gösterecek satış mağazasının bir takvim ayına ait net satışın %4,25+KDV'sidir ." maddesinin kaldırılarak ihtarname tebliğ tarihi olan 16.04.2021 tarihinden itibaren "aylık kira bedelinin 24.000,00TL+KDV olarak değiştirilmesi ve 10 yıllık kira sözleşmesinin sonuna kadar yılda bir artış yapılması ve artışın her yıl ocak ayında açıklanan EFE+TÜFE ortalaması oranında artırım yapılması" şeklinde uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir....
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın kira bedelinin 07/05/2013 tarihinden geçerli olmak üzere 1.750TL olarak tespitine karar verilmiş, iş bu kararın davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 19/01/2016 tarih ve 2015/859 Esas- 2016/96 Karar sayılı ilamı ile " ... Davacı yeni malik kira süresi dolmadan kira bedelinin uyarlanması talebinde bulunmuş olup, mahkemece kira bedeli tespiti yoluna gidilmesi doğru değildir. Mahkemece yapılacak iş, uyarlama davası şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği üzerinde durularak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği...." gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir. Bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucu, Mahkemece uyarlama koşulları oluşmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (... Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir....
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının davalıya ait akaryakıt istasyonunda 23/11/2010 tarihinde tapuya şerh edilen 10 yıl süreli sözleşme ile kiracı olduğunu sözleşmede yıllık kira bedelinin 350.000 TL+KDV olarak kararlaştırıldığını davacının sözleşmenin imzası sırasında davalıya on yıllık kira bedeline mahsuben 1.700.000 TL +KDV kira parası ödediğini bu ödenen miktar dışında ayrıca her yıl 180.000.000 TL+KDV 'nın ödenegelediğini 01/01/2011 tarihinden itibaren ödenen kira parasının kiralananın ticari ,iktisadi önemi, çevre durumu, istasyonda LPG olmaması , çevreye pekçok yeni istasyon açılması ...' e yeni çevre yolları inşa edilmesi; piyasa koşulları, şehrin ekonomik yönden gerilemesi ve diğer etkenler nedeniyle davacının zarar etmeye başladığını ve kira miktarının katlanılmaz hale geldiğini belirterek 01/01/2014 tarihinde başlayacak dönem yıllık kira parası 350.000 TL+KDV den 180.000 TL+KDV 'nin indirilerek 170.000 TL+KDV olarak belirlenmesini talep etmiştir....
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi, 01-01-1997 başlangıç ve 31.12.1997 sona erme tarihli olup her yıl yenilenerek günümüze kadar devam ederek gelmiştir. Yani kısa sürelidir. Davacı kira bedelinin tespitini istemiştir.Gerek davacının talebi gerekse kiranın süresi dikkate alındığında talebin uyarlama olduğu kabul edilemez. Dava kira bedelinin tespiti davasıdır. HUMK.nun mad. 8/II-1'e göre; "Kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, akdin feshi yahut tesbit davalarına, bu davalarla birlikte açılmış 2007/6566-11079 kira alacağı ve tazminat davaları ile bunlara karşı açılmış davalara" Sulh Mahkemeleri bakmakla görevli kılınmışlardır. Her ne kadar, Sulh Hukuk Mahkemesince dava uyarlama davası olarak nitelendirilip, dava dilekçesinin görev yönünden reddi üzerine Asliye Hukuk Mahkemesince esastan incelenmiş ise de, bu karar temyiz edilmeden kesinleştiğinden Asliye Hukuk Mahkemesini bağlamaz....
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi, 01-01-1993 başlangıç ve 31.12.1993 sona erme tarihli olup her yıl yenilenerek günümüze kadar devam ederek gelmiştir. Yani kısa sürelidir. Davacı kira bedelinin tespitini istemiştir.Gerek davacının talebi gerekse kiranın süresi dikkate alındığında talebin uyarlama olduğu kabul edilemez. Dava kira bedelinin tespiti davasıdır. HUMK.nun mad. 8/II-1'e göre; "Kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, akdin feshi yahut tesbit davalarına, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları ile bunlara karşı açılmış davalara" Sulh Mahkemeleri bakmakla görevli kılınmışlardır. Her ne kadar Sulh Hukuk Mahkemesince dava uyarlama olarak nitelendirilip dava dilekçesinin görev yönünden reddi üzerine Asliye Hukuk Mahkemesince esastan incelenmiş ise de, bu karar temyiz edilmeden kesinleştiğinden Asliye Hukuk Mahkemesini bağlamaz....
SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 27/12/2022 NUMARASI : 2022/731 E 2022/3395 K DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : DAVA DİLEKÇESİNİN ÖZETİ: Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle, müvekkilleri ile dava konuksu Samsun İli, Atakum İlçesi, Atakum Mah., 176 ada, 2 parselde kayıtlı taşınmazın T4 İle aralarında 25/06/2013 tarihli kira sözleşmesi imzaladıklarını, 25.06.2013 tarihli kira sözleşmesi uyarınca dava konusu olan ilgili mecurda davalı T4 nın ödenmekte olan aylık peşin net 49.091,56 TL tutarında olan kira bedelinin dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere fazlaya ilişkin hakları saklı kalması şartıyla aylık peşin net 75.000,00- TL olarak uyarlanmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Samsun 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 27/12/2022 tarih 2022/731 Esas, 2022/3395 Karar sayılı ilamıyla davanın reddine karar verilmiştir....
