"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 19.4.2004 gününde verilen dilekçe ile kira bedelinin uygulanması istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 8.6.2005 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, kiralayan davacı tarafından 25.3.1996 başlangıç tarihli hasılat kira sözleşmesi yıllık kira parasının uyarlanması istemiyle açılmıştır. Mahkemece talep kısmen kabul edilmiş, 25.3.1996 başlangıç tarihli kira sözleşmesindeki yıllık kiranın dava tarihinden geçerli olmak üzere yıllık 5.000.00 YTL olarak uyarlanmasına karar verilmiş, hükmü davalı temyiz etmiştir. Taraflar arasındaki 25.3.1996 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde 1 yıllık kira bedeli 6.000.000 TL olarak kararlaştırılmıştır....
Talep tarihine ve kiracı üzerindeki etkilerin devam ettiği aylara göre bu sürenin 17 aydan daha az olması ya da bir kira dönemini kapsamayıp, bir kaç ay devam etmesi dahi mümkündür. O halde, mahkemece kira uyarlamasına karar verilen aylar belirli olup bu aylar yönünden uyarlama yapılmasa idi ödenecek toplam kira bedeli ile uyarlama sonucunda ödecek toplam kira bedeli arasındaki fark kabul edilen dava değeri olarak benimsenmeli, harç ve vekalet ücreti buna göre belirlenmelidir. SOMUT DAVA : Bu genel açıklamanın ardından dairemizce kiranın uyarlanması talebi ile açılan somut davada uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilmiştir. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin 01.05.2017 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli olduğu görülmektedir....
Kira sözleşmesinde kira bedelinin aylık peşin olarak ilgili dönemin ilk beş günü içinde Garanti Bankası Alsancak Şubesindeki hesaba yatırılacağı kararlaştırılmıştır. Davalı, icra takibine itirazında, borcunun olmadığını belirtmiş olup, takibe konu kira sözleşmesindeki imzasına açıkça itiraz etmediğinden kiracılık ilişkisi ve aylık kira bedeli kesinleşmiştir. Dava konusu icra takibinde 2019 yılı Temmuz-Aralık aylarına ilişkin aylık 500'er TL ve 2020 yılı Ocak, Şubat ayları kira bedelinin tahsili istenilmiştir. Davacı tarafça dosyaya sunulan banka kayıtları ve davalının ödeme iddiasında bulunmaması karşısında, takibe konu aylar kira bedelinin ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 günlük yasal ödeme süresi içinde ödenmediği anlaşıldığından, temerrüt olgusu gerçekleşmiş olup, İİK'nın 269/c maddesi uyarınca davanın kabulüne karar verilmesinde herhangi bir isabetsizlik görülmemiştir. Davalı kiracının, TBK'nın 138. maddesi uyarınca kira bedelinin uyarlanması istemi ile İzmir 8....
İş yerleri için kiranın %20'si stopaj olarak ödenmekte olup, asıl kira stopaj dahil brüt kiradır. Bu nedenle davacı tarafından aylık net kiranın tespiti talep edilse dahi mahkemece brüt kira hesaplanarak brüt kiranın tespitine karar verilmelidir. Aksi uygulama harç ve vekalet ücretinde eksikliğe neden olacağı gibi, iş yeri kiraları ile konut kiraları arasında da eşitsizlik doğuracaktır. Dava dilekçesinde talep edilen kiranın net 5.000,00 TL olduğu görülmektedir. Bilirkişi raporunda benimsenen hesap tarzına göre brüt kiranın hesaplandığı görülmektedir. O halde mahkemece bilirkişi raporundaki miktarın brüt kira olduğu benimsenerek buna göre hak ve nesafet indirimi yapılıp brüt kiraya karar verilmesi gerekir iken kiranın net veya brüt olduğu hususunda herhangi bir açıklamada bulunulmaması hatalı olmuştur. Ayrıca dairemizce harcın hangi miktar üzerinden alınması gerektiği değerlendirilmiştir....
CEVAP: Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkillerinin murisi ile davacı arasında kira sözleşmesi imzalanmış olduğunu, yıllık kiranın 30.000,00 Euro olarak belirlendiğini, Cumhurbaşkanlığı kararı üzerine kiranın Türk Lirasına çevrildiğini ve ödenmekte olduğunu, davacı tarafın kira bedelinin artırılmasını istediğini, müvekkilleri tarafından kabul edilmemesi üzerine Antalya 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/194 esas sayılı dosyası ile kira bedelinn artırılması için dava açıldığını, ancak Pandemi nedeni ile yaşanan olumsuzluklar üzerine taraflarınca Antalya 3.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/1097 esas sayılı dosyası ile kiranın uyarlanması davası açıldığını, açtıkları davanın bekletici mesele yapılması gerektiğini bildirerek davanın reddine, kötü niyet tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini istemiştir....
KARAR Davacı, davalılara ait taşınmazı hastane olarak işletmek amacıyla 30.4.1995 tarihli sözleşme ile 20 yıllığına kiraladığını, sözleşmede kiranın her yıl %50 oranında artırılacağının kararlaştırıldığını, sözleşmenin yapıldığı ilk yıllarda enflasyonun yüksek seyrettiğini, ancak son yıllarda hızla düştüğünü, 2004 yılında ödenen kiranın aylık net 13.500 YTL olmasına rağmen 2006 yılı için ihtirazi kayıtla 20.250 YTL kira ödemek durumunda kaldığını, ödenen kiranın raiçlerin çok üzerinde bulunduğunu ileri sürerek aylık net kiranın 6.500 YTL olarak uyarlanmasına,ek sözleşmenin 6 maddesinde öngörülen %50 artış şartının da Yargıtay endeksi oranında artış yapılabileceği şeklinde değiştirilmesine karar verilmesini istemiştir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE : Dava kira bedelinin uyarlanması talebine ilişkindir. TBK.'nun 138.maddesi uyarınca kiranın uyarlanmasına ilişkin verilen kararların, kira bedelinin TBK.'nun 344/3.maddesinde olduğu üzere kiranın hak ve nesafete göre tespiti gibi bir sonuç doğurduğu, belirlenen kira bedelinin sonraki dönemlerde de geçerli olduğu ve sonraki yıl artışlarının uyarlanan bu kira üzerinden yapılarak kira sözleşmesinin uyarlanan bu yeni bedel üzerinden devam ettirildiği görülmektedir. Ancak, pandemi geçici bir süreçtir. Dairemiz kararlarında ayrıntılı olarak aktarıldığı üzere pandeminin ülkemizdeki etkileri Mart 2020 ayında başlamış olup 01 Temmuz 2021 tarihi itibarı ile tedbirlerin çok büyük oranda kaldırılmış olması nedeniyle pandeminin kira sözleşmeleri üzerindeki etkilerinin 01 Temmuz 2021 itibarı ile sona erdiğinin kabulü gerekir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE : Dava, kira bedelinin pandemi nedeniyle uyarlanması istemine ilişkindir. Mahkemece bu davanın mahkemede görülmekte olan 2020/1641 Esas sayılı dosyasında devam eden kira uyarlama davası ile derdestlik oluşturduğundan bahisle davanın usulden reddine karar verilmiştir. Mahkemenin 2020/1641 Esas sayılı dosyası dairemizce aynı gün istinaf incelemesi yapılmakla bu dosya ile birlikte incelenmiştir. 2020/1641 Esas sayılı dosyada davacının 11.12.2020 tarihinde açtığı dava ile kira bedelinde TBK.'nun 344.maddesi uyarınca indirim yapılmasını ve tespit edilecek kiranın 30.06.2020 tarihinde başlayan dönemden itibaren geçerli sayılmasını talep ettiği görülmektedir. Talebin niteliğine göre dava, aynı kira sözleşmesine dayanılarak açılmış olsa dahi TBK.'nun 138.maddesine dayalı uyarlama davası olmayıp, kira tespiti davasıdır. O halde, 2020/1641 Esas sayılı bu davanın derdestlik oluşturmayacağı açıktır....
Bu durumda kira sözleşmesinin yapıldığı 15.05.2020 tarihi itibari ile pandeminin kanunda öngörülen "Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum," sayılamayacağı açıktır. Davacı pandemiyi ve etkilerini bilerek kira sözleşmesi yaptığına göre ahde vefa ilkesi uyarınca sözleşmedeki kira bedeli ve diğer koşullar geçerli olup kira bedelinin uyarlanmasını talep edemez. Davacının öne sürdüğü pandemi boyunca kiranın arttırılmayacağı hususunda önceki malik ile anlaştıkları hususu da uyarlama için yeterli sebep olmayıp kira sözleşmesine yazılmayan bu şart nedeniyle uyarlama koşullarının oluşmayacağı anlaşılmaktadır. Bu nedenle mahkemece uyarlama koşullarının oluşmaması nedeniyle davanın reddine karar verilmiş olması ve dava değeri yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 9.maddesi kapsamında yıllık kira farkı olarak kabul edilmesi usul ve yasaya uygundur....
Bu durumda kira sözleşmesinin yapıldığı 15.05.2020 tarihi itibari ile pandeminin kanunda öngörülen "Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum," sayılamayacağı açıktır. Davacı pandemiyi ve etkilerini bilerek kira sözleşmesi yaptığına göre ahde vefa ilkesi uyarınca sözleşmedeki kira bedeli ve diğer koşullar geçerli olup kira bedelinin uyarlanmasını talep edemez. Davacının öne sürdüğü pandemi boyunca kiranın arttırılmayacağı hususunda önceki malik ile anlaştıkları hususu da uyarlama için yeterli sebep olmayıp kira sözleşmesine yazılmayan bu şart nedeniyle uyarlama koşullarının oluşmayacağı anlaşılmaktadır. Bu nedenle mahkemece uyarlama koşullarının oluşmaması nedeniyle davanın reddine karar verilmiş olması ve dava değeri yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 9.maddesi kapsamında yıllık kira farkı olarak kabul edilmesi usul ve yasaya uygundur....
