Birden fazla parsel üzerine kurulu olması durumunda Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununun 66 ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca, tapu da ilgili bağlantının sağlanıp sağlanmadığının araştırılması, Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediğinin anlaşılması halinde; uyuşmazlıkta kat mülkiyeti hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekeceğinden görev hususunda bir karar verilmesi gerekmektedir. Hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemelerinin görevi asıl, sulh hukuk mahkemesinin görevi ise istisnadır. Özel bir kanun hükmü ile açıkça sulh hukuk mahkemesinde bakılacağı bildirilmeyen bütün dava ve işler asliye hukuk mahkemesinde görülür....

Açılmış olan bir davada 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanabilmesi için; 1-Dava konusu taşınmazın tek parsel üzerinde kurulması ve üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmesi, 2-Dava konusu taşınmaz tek parsel üzerinde olmakla beraber şayet kat irtifakı kurulmuşsa, inşaatın fiilen tamamlanmış ve en az 2/3 ünün fiilen kullanılıyor olması (634 sayılı Kanun m.17), 3-Birden fazla parsel üzerinde kurulmuş olan sitelerde ise, yukarda belirtilen şartların yanında toplu yapı yönetimine geçilmiş olması, 4-Uyuşmazlığın 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanması, 5-Davanın taraflarının kat maliki, yönetim yada kira, sükna v.b. hakkı dayanarak taşınmazı kullananın olması gerekmektedir. Somut olayda ise; uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu'nundan kaynaklanmamakta olup, davacı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 49 ve devamı maddelerinde düzenlenen haksız fiil hükümlerine göre davalı site yönetimi ile yüklenici şirketten uğradığı zararının tahsilini istemektedir....

Hukuk Dairesi Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği düşünüldü: -K A R A R- Dava, kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulu olmayan taşınmazda müşterek hissedarların 6306 sayılı Kanun kapsamında inşaat yapımı suretiyle taksime/paylaşıma karar vermek üzere yaptıkları 30.09.2015 tarihli toplantı ve kararlarının iptali istemine ilişkindir. Kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulu olmayan taşınmazda müşterek hissedarlar arasındaki kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi davası harici davalar, dairemizin görevi dışındadır. 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14. maddesi ve Yargıtay Büyük Genel Kurulunun İş Bölümüne İlişkin 02/07/2021 tarihli ve 211 sayılı kararı uyarınca temyiz incelemesi Yargıtay 7. Hukuk Dairesine aittir. Açıklanan nedenlerle dosyanın, görevli Yargıtay 7. Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 01/12/2021 gününde oybirliğiyle karar verildi....

sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilecek iken; talep eden tarafa kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemleri yapmak üzere süre verilmesi hususu düşünülmeden, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir....

Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünü “anagayrimenkul”, yalnız esas yapı kısmı “anayapı”, anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri ise “bağımsız bölüm” olarak tanımlanmıştır (KMK m. 2/a). 15. Kat mülkiyeti öncelikle betonarme (kâgir) yapılarda kurulabilir. Tamamı kâgir olmayan yapılar kat mülkiyetine konu olamaz (KMK m. 50/son). Aynı şekilde İmar Kanunu’na aykırı inşa edilmiş yapılarda kat mülkiyeti tesis edilemez. Diğer taraftan kat mülkiyeti kurulabilmesi için yapının tamamlanmış olması gereklidir, yapılmakta olan veya ileride yapılacak olan bina üzerinde kat mülkiyeti değil, kat irtifakı kurulabilir (KMK m. 1/2. cümle). Kat mülkiyeti taşınmazın malik veya maliklerinin iradesiyle, mahkeme kararıyla (KMK m. 10) ya da kat irtifakına dayalı olarak kurulabilir (KMK m. 14/3). 16. Kat mülkiyetinin sona ermesi ise KMK’nın 46 ve 47. maddelerinde düzenlenmiştir....

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 10. maddesi hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, Kat Mülkiyeti Yasası'ndaki yasal koşulların oluşması halinde ve 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir....

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEP ve GEREKÇE: Dava, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 47. maddesi gereğince kat mülkiyetinin sona erdiğinden bahisle satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir. Bilindiği üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 47. maddesinde, "Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından başlıyarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler....

Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 50. maddesinin ikinci fıkrasına göre de bir ana yapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tümünün kargir olması ve aynı zamanda tamamlanmış bulunması gerektiği hususu hüküm altına alınmış ise de Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında; tamamlanmamış yapılarda; kat mülkiyetinin kurulmasını isteyen paydaşlar eksiklikleri ikmal edip binayı tamamlayacaklarını bildirdikleri takdirde mahkemece kendilerine bu işin tamamlanması için uygun bir süre verilmesi gerektiği kabul edilmektedir....

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca oluşturulmuş bir yönetim kurulu bulunduğundan ve bu kurul tarafından alınan kararlarda iptal edilinceye kadar geçerli olduğundan Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun yönetim kurulu oluşturulduğundan Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapılan işlemlerin yasaya uygun olduğu anlaşılmıştır....

Taşınmaz bu yönüyle üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli ise de, kat mülkiyetine geçiş için bunlar yeterli olmayıp, yukarıda açıklanan diğer tüm koşulların (12. maddede yazılı belgelerin) varlığını da aramak gerekir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir....