KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 19 ] 634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 47 ] 1086 S. HUKUK USULÜ MUHAKEMELERİ KANUNU(MÜLGA) [ Madde 428 ] "İçtihat Metni" Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Davacı vekili dava dilekçesinde, anataşınmazın harap olması nedeniyle üzerinde kurulu kat mülkiyetinin sona erdirilerek paylı mülkiyete dönülmesini istemiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden özellikle tapu kaydı içeriğinden; dava konusu taşınmazın üzerinde 1970 yılında kat mülkiyeti kurulduğu, toplam altı bağımsız bölümden oluştuğu ve üç malikinin bulunduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 47. maddesinin birinci fıkrasına göre anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer....
Davada, temyiz eden davalı kat mülkiyeti kurulmasını istemektedir. Belediye başkanlığından dava konusu anataşınmazda kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmadığının ayrıntılı bir biçimde sorularak alınacak cevap sonucuna göre varsa projeye aykırılıkların giderilmesi ya da projelerinin hazırlanması ve onayı gibi işlemlerin alacağı süre de dikkate alınarak kat mülkiyeti kurulmasını isteyen tarafa süre verilmesi gerektiği düşünülmeden ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir." denilmek suretiyle bozulmuştur....
Davacı taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesini, davalı kat mülkiyeti kurulmasını ve bu yolda karar verilmesini istemiş, mahkemece ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiştir. Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesi hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki yasal koşulların oluşması halinde ve 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir. Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre dava konusu taşınmazın üzerinde beş katlı betonarme yapı mevcut olup, müstakil kullanılmaya elverişli dört bölüm bulunmaktadır....
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinin (bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesinin) mümkün olup olmadığı hususunda araştırma yapmalıdır. Temyiz aşamasında ilk defa davalılar tarafından; "kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi" talep edilmiş olmakla, anlatılan araştırmanın yapılması gerekmektedir....
Ancak; Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden, özellikle tapu kaydı içeriğinden, dava konusu taşınmazın üzerinde kat mülkiyeti kurulduğu, toplam dokuz bağımsız bölümden oluştuğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 47. maddesinin birinci fıkrasına göre anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Aynı Yasanın 48/2. maddesinin ikinci fıkrasına göre kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydıyla bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir denilmektedir....
Davacı taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesini, davalı kat mülkiyeti kurulmasını ve bu yolda karar verilmesini istemiş, mahkemece ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiştir. Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesi hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki yasal koşulların oluşması halinde ve 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir. Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre dava konusu taşınmazın üzerinde toplam 16 bağımsız bölümü olan betonarme yapı mevcuttur. Bu taşınmaz tapuda davacı ve davalılar adlarına kayıtlıdır....
Davacı taraf, taşınmaz üzerindeki ortaklığın kat mülkiyeti kurulması yoluyla kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olmaması durumunda ise ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep etmiş mahkemece, davaya konu taşınmazın paydaşları arasında ivaz hususunda uzlaşma sağlanamadığı ve ortaklığın salt kat mülkiyeti kurulması yoluyla giderilmesinin istendiği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir. Kat Mülkiyeti Yasasının 10.maddesinin son fıkrası hükmüne göre, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda hakim, 12.maddedeki belgelere dayanılarak taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir....
Dava, kat mülkiyeti kurulmuş bulunan taşınmazdaki binada ortak yere elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Dosya içeriği ve toplanan delillerden davacıların kat maliki oldukları halde, davalıların taşınmazda kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir haklarının bulunmadığı, ancak taşınmazdaki ortak yeri kullandıkları anlaşılmaktadır. İddiaya karşı davalılar, çekişmeye konu edilen binanın ortak yerini bazı kat maliklerinden kiralamak suretiyle kullandıklarını savunmuşlardır. O halde kira savunmasının binada kat mülkiyeti kurulu olduğuna göre, 634 sayılı Yasa'nın 45. maddesi hükmü gözetilerek değerlendirilmesi gerektiği, bir başka ifade ile geçerli bir kira akdinin varlığının kabul edilebilmesi için anılan ve özel nitelik taşıyan bu düzenleme ile birlikte Kat Mülkiyeti Yasası'nın 16. ve 19. maddeleri hükümleri çerçevesinde çekişmenin giderilmesinin gerektiği tartışmasızdır....
Hukuk Dairesinin 14.03.2013 tarih ve 2013/3064 E. - 2013/3787 K. sayılı ilamı ile sulh hukuk mahkemesince verilen kararın “davaya konu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu ve Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununun 66 ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşılmaktadır. Bu nedenle uyuşmazlıkta kat mülkiyeti hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir” gerekçesiyle görev yönünden bozulduğu görülmektedir. Temyize konu davada ise mahkemece hiçbir araştırma yapılmaksızın görevsizlik kararı verilmiştir....
maddesine göre bağımsız bölümlerinin 2/3'ünün fiilen kullanılmadığı tespit edilen ana taşınmazda Olağanüstü Kat Malikleri Kurulu Toplantısında alınan kararların iptali istemine ilişkindir.Kat Mülkiyeti Kanununun 17. maddesinin son fıkrasında "kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Buna göre kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde Kat Mülkiyeti Yasasının hükümlerinin uygulanabilmesi için hem yapının tamamlanması koşulunun ve hem de bağımsız bölümlerin üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanmış olması şartının birlikte gerçekleşmesi gerekir....
