SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 23/02/2021 NUMARASI : 2020/483 2021/182 DAVA KONUSU : Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar (Yönetici Alacağına İlişkin İcra Takibine İtirazın İptali İstemli) KARAR : TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin 09/07/2018 tarihinde düzenlenen Sante City 2. Etap malikleri ile yapılan toplantıda yönetici olarak seçildiğini ve yönetim görevi ile yapılacak tüm harcamaların yetkilisi olarak görevlendirildiğini, kat maliklerinin mağduriyet yaşamaması için bir an önce yapılması zorunlu olan tüm eksiklikleri müvekkilinin kendi şirket bütçesinden karşıladığını ve sonrasında da yapılan harcamaları kat maliklerinden defalarca istediğini, ancak kat malikleri tarafından bu borcun ödenmediğini, Sante City 2. Etap'ın müvekkili şirkete olan 25.443,00 TL borcunun Sante City 2....
Mahkemece, davalının tüzel kişiliğinin bulunmadığı ve dolayısı ile davada pasif husumet ehliyetinin olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi gereğince, sekiz ve daha fazla bölümü olan ana taşınmaza yönetici atanması zorunludur. Aynı Yasa'nın 38. maddesinde yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir. Yine sözü edilen Yasa'nın 35. maddesinde ise yöneticinin görevleri sayılmıştır. Yönetici, yasadan ve yönetim planından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Bu tür sözleşmeler, kat maliklerinin adına ve hesabına hukuksal sonuç doğurur. Somut olayda da açıklanan yasal kurallara uygun şekilde yanlar arasında akdî ilişki kurulmuş ise, davalı yönetimin davada pasif husumet ehliyetinin var olduğunun kabulü gerekir....
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre;... ada 1 parselin ana taşınmaz,...ada... parselin kat mülkiyeti ve ...ada ...parselin kat mülkiyeti halinde olduğu, T.C. Gümrük Bakanlığı ve Ticaret Bakanlığı Kooperatifçilik Genel Müdürlüğü'nün 1743 sayılı yazısına göre site işletme kooperatifi örnek anasözleşmesinin 6. maddesinin 2. fıkrasının 1. bendi hükmü gereği Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin geçerli olması ve bir yöneticinin seçilmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kabulüyle S.S. ...Site İşletme Kooperatifine yönetici olarak ... Serbest Mali Müşavirler Odasınca bildirilen Emine Hanım Armağan'ın atanmasına, kendisine emek ve mesaisine karşılık aylık 600,00 TL ücret takdiri ile ücretin üyeler tarafından karşılanmasına karar verilmiştir. Kararı, davalı kooperatif yetkilisi Mehmet Yıldızhan ve Ekrem Uslu temyiz etmiştir....
Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi gereğince tüm kat malikleri anataşınmazın bakım ve onarımından Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi gereğince arsa payları oranında sorumlu olup, 19. maddenin 3. fıkrası gereğince de kat maliklerinden her biri diğer kat maliklerine kusurları ile verdikleri zarardan dolayı da sorumludurlar. Buna göre; tabliye üzerinde bulunan çanak antenlerin hangi kat maliklerine ait olduğu belirlenerek, çanak antenlerinin davacı bağımsız bölümüne ve beton tabliyeye zarar vermeyecek şekilde monte edilmesinden bu kat maliklerinin sorumlu tutulması ve onlar tarafından onarılmasına hükmedilmesi gerekir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Y A R G I T A Y K A R A R I Dava, üzerinde kat irtifakı kurulu bulunan ancak Kat Mülkiyeti Yasası'nın 17.maddesi gereğince bağımsız bölümlerinin 2/3'ünün fiilen kullanılmaya başlanmadığı tespit edilen, bu nedenle yönetiminde Kat Mülkiyeti Yasası hükümleri uygulanmayacak bulunan anataşınmazda karar iptali ve yönetici atanması istemine ilişkindir. Davanın bu niteliğine göre, inceleme görevi Yargıtay 3. Hukuk Dairesinindir. Bu itibarla dosyanın gerekli inceleme yapılmak üzere Yüksek 3. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 13.12.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesinde "Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Davanın Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklı eski yönetici tarafından yapılan hata sonucu hataların tespiti ile oluşan zararın tazmini istemine ilişkin olduğu, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 38 maddesine göre kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olan yönetici bu sorumluluğunun ve yöneticilik görevinin mahiyeti gereği olarak kat maliklerinden tahsil ettiği paraları apartman ihtiyaçlarına sarfetmek , harcanmayanları yönetim adına muhafaza etmek, görevi sona erdiğinde de harcanmayan paralarla birlikte apartmana ait defter ve belgeleri yeni yönetime hemen teslim etmek zorunda olduğu, yönetici kat maliklerinin vekil sıfatıyla ve Kat Mülkiyeti Kanununun 35.maddesinde belirtilen görevleri yerine getirirken, özenli davranmak zorunda olup kişisel kusuru yüzünden kat malikleri bir zarar görmüşse yöneticinin bundan kişisel olarak sorumlu olacağı, kat mülkiyeti kanununun 39.maddesinde ise yöneticinin hesap verme zorunluluğunun...
tarafından temyiz edilmiştir.Dava; Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan, kat malikinin icra tehditi altında fazla ödediği aidat bedellerinin iadesi istemine ilişkin alacak davasıdır.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 124. maddesinin üçüncü fıkrası "...maddi bir hatadan kaynaklanan veya dürüstlük kuralına aykırı olmayan taraf değişikliği talebi, karşı tarafın rızası aranmaksızın hâkim tarafından kabul edilir." hükmünü, aynı maddenin dördüncü fıkrası ise "Dava dilekçesinde tarafın yanlış veya eksik gösterilmesi kabul edilebilir bir yanılgıya dayanıyorsa, hâkim karşı tarafın rızasını aramaksızın taraf değişikliği talebini kabul edebilir." hükmünü içermektedir....
Ancak; Davacının, iptalini istediği 09.07.2006 tarihli kat malikleri kurulu toplantısına katıldığı ve sadece yönetici atanması ve Kat Mülkiyeti Yasası'nın 42/1. maddesi kapsamında alınan kararlara aykırı oy kullandığı anlaşıldığından, Kat Mülkiyeti Yasası'nın 33. maddesi gereğince aykırı oy kullanmadığı denetim kurulunun seçimi, yönetim ve denetim kurulunun ibrası, kazan dairesinin söktürülüp hurdaya satılması ve yerinin çok amaçlı salona dönüştürülmesi, Rüzgar 1 ve Rüzgar 8 arasındaki otoparkın çevre telinin çekilmesi, R3, R1, R2, R7 blokların dış cephelerinin izolasyonlarının yapılmasına ilişkin kat malikleri kurulu kararları yönünden de iptal kararı verilmesi doğru görülmemiştir....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 09/12/2022 NUMARASI : 2022/20 E - 2022/931 K DAVA KONUSU : Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar KARAR : Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle , dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının, aleyhine yapılan Büyükçekmece l.İcra Müdürlüğünün 2017/1438 E. sayılı icra takibine itiraz ederek takibi durdurduğunu, davalının kat maliki olduğunu, söz konusu site yönetiminin kararları gereği ortak gider aidat, ek katkı ödemeleri vs. gibi ödemelerin mülkiyet sahipleri veya kiracılar tarafından koşulsuz şartsız ödenecek olduğunu ve bu hususların karar altına alındığını beyanla; itirazın iptaline, takibin devamına ve icra inkâr tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir....
