İSTİNAF NEDENLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: HMK'nun 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebepler ve kamu düzeni ile sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesinde: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Dava dışı taşınmaz paydaşları Osman Köseoğlu, Emine Coşkun ve Bekir Köseoğlu vekili ile davalı yüklenici T6 arasında Kayseri 3. Noterliğinin 05/12/2005 tarih ve 35627 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin imzalandığı, sözleşmeye ve davaya konu taşınmazın, Kayseri İli Kocasinan İlçesi Pervane Mahallesi 942 ada 2 parsel sayılı taşınmaz olduğu görülmüştür. Sözleşmeden sonra taşınmazın imar uygulamasına tabi tutularak 2814 ada 6 parsel olduğu, oluşan yeni parselde davacı dışında üçüncü kişilerin hissedar olduğu anlaşılmaktadır. Düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat sözleşmesinin dava dışı arsa sahipleri ile imzalandığı anlaşılmaktadır....
Noterliği'nde düzenlenen 5 Şubat 1999 tarih ve 8011 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, Küçükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2000/244 Esas 2001/223 Karar sayılı kararıyla geriye etkili olarak feshedilmiş ve verilen karar derecaattan geçmek suretiyle 08.01.2002 tarihinde kesinleşmiştir. Doktrin ve Dairemizin uygulamalarına göre sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise fesih halinde müspet zararların istenmesi mümkün olmayıp ancak menfi zarar talep edilebilir. Menfi zarar tarafların sözleşme yapılmamış olsa idi uğramayacakları zarar ve kayıplar olarak tanımlanmaktadır. Dairemizce de sözleşmenin feshi halinde arsada bulunan ve yıkılan yapının değeri, bu yapının kullanılmaması nedeniyle uğranılan kira kaybı ve ödenen cezalar menfi zarar kapsamında kabul edilmektedir....
Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillere, gerektirici sebeplere, delilerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescili ile sözleşme nedeniyle verilmiş şerhlerin kaldırılması istemlerine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi davasının sözleşmedeki arsa sahibi tarafından yüklenici aleyhine açılması yeterli olup, fesih davası ile birlikte tapu iptâli ve tescil isteminde bulunma zorunluluğu olmadığı gibi, yüklenici kendisine devredilen tapu kaydı, ya da bağımsız bölümlerin tamamını devretmiş olsa dahi fesih (dönme) davasının mutlaka yüklenici aleyhine açılması gerekli ve zorunludur. Sadece yüklenici aleyhine sözleşmenin feshi davası açılmasını engelleyen bir yasa hükmü bulunmamaktadır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ Uyuşmazlık konusu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi sebebiyle yapılan imalatın bedeline ilişkindir. Davanın bu niteliğine göre inceleme görevi Yargıtay 15.Hukuk Dairesinindir. Bu itibarla dosyanın gerekli inceleme yapılmak üzere Yüksek 15.Hukuk Dairesine gönderilmesine, 10.02.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davanın bu niteliğine göre inceleme görevi Yargıtay 15. Hukuk Dairesinindir. Bu itibarla dosyanın gerekli inceleme yapılmak üzere Yüksek 15. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 21.12.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Dava dışı yüklenici şirket ile davacı arasında imzalanan kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kesinleşen mahkeme kararı ile feshedildiği, kararda açıkça belirtilmemiş olmakla birlikte inşaat seviyesi de dikkate alındığında mahkemenin de kabulünde olduğu üzere feshin geriye etkili olduğu anlaşılmaktadır. ... ile davacı arasında usulüne uygun ve geçerli olarak yapılmış kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmadığından ... fiilen inşaatı yapmış olsa dahi bu durum davacı arsa sahibine karşı özellikle arsa payını talep etme şeklinde bir hak kazandırmayacağı, sözleşmenin feshi geriye etkili olduğundan tarafların aldıklarını geri vermek zorunda oldukları, gerçekleştirilen imalât bedeli yüklenici tarafından talep edilebilir ise de; gerçekleştirilen inşaat seviyesine göre yüklenici şirket ve onun adına işi fiilen yürüten ...'in bağımsız bölümler ya da arsa payına hak kazanması mümkün değildir. Bu durumda mahkemece, 7 nolu bağımsız bölüm adına tapuda kayıtlı olan davalı ...'...
Kat Karşılığı İnşaat sözleşmelerinde feshin geriye mi, ileriye mi etkili sonuç doğuracağı 25.01.1984 gün ve 3/1 Sayılı ... İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul Kararında tartışılmıştır. Eser sözleşmeleri ani edimli sözleşmeler olup kural olarak kısmi ifadan sözedilemez. Eser sözleşmesinin feshi halinde feshin yine kural olarak geçmişe (geriye) etkili sonuç meydana getireceği kabul edilmiştir. Geriye etkili feshin tasfiyesi de sebepsiz zenginleşme kurallarına göre yapılacağından yüklenicinin alacağı özellikle arsa payı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa payı değil inşaatın getirildiği seviyenin yapım bedeli olacaktır. (... 15.hukuk Dairesi 2008/ E, 2009/ K) Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük olarak feshi halinde yükleniciden pay satın alan kişilerin Medeni Kanun’un 1023. maddesinden yararlanamayacakları Dairemizin yerleşik uygulaması gereğidir....
yevmiye nolu kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenlenmiş olup davalı da 19.02.1999 tarihinde arsa sahibi Ş.. T...'nun bir kısım (48/480) payını satın alarak 115 ada 113 parsel sayılı taşınmazda paydaş durumuna gelmiştir. Taşınmazda 11.11.2010 tarihinde kat irtifakının kurulması üzerine dava konusu 5 no'lu bağımsız bölüm davalı Ö.. S.. adına tam pay ile tescil edilmiştir. Davacı, taşınmazı yükleniciden temlik almış, ancak yüklenici davada taraf gösterilmemiştir. Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde yer alan arsa sahibinin bir kısım payını satın alan davalı da taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine ait olduğunu iddia ettiğine göre inceleme ve araştırmanın yüklenicinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerekir. Bu durumda mahkemece, davacıya inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan D.....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin haklı nedenle feshi halinde menfi zararın, sözleşmenin yapıldığı tarihte sözleşme yapılan diğer başka bir yüklenici ile davaya konu arsalar üzerinde ne miktarda daire veya arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapılabileceği belirlenerek bu miktar ile sözleşmenin feshinden sonra makul süre içerisinde başka bir yüklenici ile imzalanacak sözleşmeye göre arsa sahibine-alacaklıya verilecek arsa payı veya bağımsız bölümler arasındaki fark olarak verilecek bağımsız bölümler veya arsa payının dava tarihi itibariyle piyasa rayiçlerine göre değeri olacaktır. Zararın bu şekilde bilirkişilerce saptanması ve hesaplanması mümkündür (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 09.01.2019 gün, 2018/2848 Esas 2019/88 Karar sayılı ilamı ve benzer kararları)....
