ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 16/02/2021 NUMARASI : 2018/407 ESAS-2021/118 KARAR DAVA KONUSU : Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Feshi- Tapu İptali Tescil KARAR : Davacı vekili tarafından davalılar aleyhine açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi-tapu iptal tescil davasında mahkemece davanın davalılar T3 T12 T5 T14 ve T8 yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı T13 yönünden kısmen kabulüne dair verilen karara karşı süresi içinde davalı Haşim vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, dairemize gönderilen dosyanın yapılan istinaf incelemesi sonucunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: İSTEM; Davacı vekili tarafından verilen 12/09/2018 tarihli dava dilekçesinde özetle; Davacı ile davalılardan müteahhit olan T13 arasında 19/02/2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre davacının maliki olduğu Eskişehir İli Odunpazarı İlçesi Yıldıztepe Mahallesi 5579 ada 2 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine...

Mahallesi 27462 ada 2 parsel ve 27465 ada 1 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde kat karşılığı inşaat yapılması işinin kendileri tarafından üstlenildiğini, inşaatın devamı sırasında Ankara Büyükşehir Belediyesinin borcundan ötürü taşınmazlar üzerine konulan hacizler nedeniyle kendilerine isabet eden bağımsız bölümlerin devrinin yapılamadığını,hak edişlerin alınamaması sebebiyle inşaat ve satış işlemlerinin de ilerleyemediğini belirterek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, Ankara ......

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 25.01.1984 gün, 1983/3 Esas ve 1984/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, ileriye etkili olarak feshine mahkemece karar verilmiş olması veya sözleşmenin, taraflarının iradelerinin birleşmesi sonucu taraflarca, ileriye etkili olarak sonuç doğurur şekilde feshi halinde yüklenici, sözleşme uyarınca kendisine verilmesi gereken bağımsız bölüm ya da bölümlerin adına tapuya tescilini veya ifa yerine geçen olumlu zarar kapsamında bedelini, arsa sahibinden talep edebilir. Bu hukuksal nedenle, yukarıda açıklandığı gibi, somut olayda sözleşmenin geriye etkili olarak fesih olunduğu sabit olduğu halde; ileriye etkili fesih varmışçasına (2) numaralı bağımsız bölümün bedelini belirleyen bilirkişi kurulu raporu hükme dayanak alınarak, mahkemece kısmî davanın kabulüne karar verilmesinde isabet yoktur....

"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ileriye etkili feshi ve gecikme cezası alacağının tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece fesih isteminin kabulüne, cezai şart alacağının kısmen kabulüne dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle ileriye etkili fesih halinde müspet zarar kapsamındaki gecikme cezası (ceza-i şart) istenebileceğine göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2- Davacı sözleşmenin ileriye etkili şekilde feshini talep etmiştir....

Noterliği'nin 14/02/2012 tarih ve 02779 yevmiye no ile düzenleme şeklinde kat karşlığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalıların yapılmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi için 08/07/2015 tarihinde Hatay 4. Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açtıklarını, Hatay 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/96 Esas 2017/341 Karar sayılı kararıyla sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiğini ve davacı lehine inşaat imalat bedeli olarak 1.857.082,38 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte verilmesine hükmedildiğini, karar üzerine arsa sahipleri vekilinin istinafa başvurduğunu ve istinaf sonucunda Adana BAM 6....

Sayılı ilamları.) 1- Öncelikle; mahkeme kararında her ne kadar "kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine" karar verilmiş ise de, bu hükmün gerekçesinin karar içeriğinde yazılmadığı, sözleşmenin feshi konusundaki taraf kusurlarının tartışılmadığı, ayrıca sözleşmenin geçmişe etkili fesih mi, yoksa ileriye etkili fesih mi olduğu hususunda hüküm kurulmadığı görülmüştür. 2- Hükümde; sözleşme feshinin ileriye etkili fesih mi, geçmişe etkili fesih mi olduğu açıklanmadığı halde, ileriye etkili feshin sonuçları doğrultusunda sözleşmedeki cezai şart alacağının ve müspet zarar anlamındaki kira kaybı alacağının tahsiline karar verildiği, oysa ki, inşaata hiç başlanmamış olunması durumuna göre feshin geçmişe etkili olarak istendiği ve buna göre karar verildiği gibi bir izlenim ortaya çıkarılarak bir çelişki oluşturulduğu görülmüştür....

Hukuk Dairesi tarafından yapılan inceleme sonucunda davalıların istinaf başvurularının kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptali ile davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmiştir. Kararı bir kısım davalı tapu malikleri temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....

Kaldı ki; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshinin talep edilerek dava açılması halinde, Yargıtay 15.H.D.'nin 07/04/2004 tarih 2003/4795 Esas 2004/1968 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere geriye etkili fesih talep edebilecek olan davacı arsa sahibinin kendi iradesi ile sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ettiği durumlarda imalatın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın aktin ileriye etkili feshine karar verilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Ancak somut dosyada taşınmazın sözleşmenin tarafı olan şirketçe, diğer davalıya devredildiği anlaşılmaktadır. Davacı tarafın talebi doğrultusunda ileriye etkili fesihle taşınmazın davacı taraf üzerine tescili talebinin devrolunan kişi açısından da geçerli olup olmayacağı, Mahkememizce incelenmiştir. Şöyle ki, yargılamanın başından itibaren davalı taraf kat karşılığı inşaat sözleşmesini bilmediklerini, iyi niyetli olduklarını iddia etmiştir....

Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda araştırma yapılması, uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile mahallinde yeniden keşif ... edilerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsa üzerinde yapılan tüm inşaatın seviyesi belirlenerek, yukarıda anılan ....01.1984 tarih ve .../... sayılı ... İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen ilkeler çerçevesinde feshin geriye ya da ileriye etkili olup olmadığı hususunda rapor alınıp, sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken, hüküm tarihinden bir yıl evvel ... edilen keşifte, sadece davacılara isabet eden B bloğun inşaatının belirlenen seviyesine dayanılarak, gerekçe kısmında sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedildiği belirtilmiş olduğu halde, hüküm kısmında feshin ileriye ya da geriye etkili olup olmadığı açıklanmaksızın, davalı ... yönünden geriye etkili fesih sonucunu doğuracak şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır. ...-) Bozma nedenine göre, davalı ......

Davalı T5 vekilinin cevap dilekçesinde özetle; Her ne kadar davanın yan tarafından Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi isteniminde bulunmuş ise de ; Arsa üzerinde inşaatı başlanan bağımsız bölümlerin yapımı tamamlanmış ve anahtar teslimlerinin gerçekleştiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye / ileriye etkili feshi konusu inşaatın yargılama safhasındaki son duruma göre değerlendirilmesi gerektiğini, Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre inşaatın tamamlama oranı % 90'ı bulmadığı takdirde, müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanan feshin geriye etkili sonuç doğurması gerektiğini, inşaatın tamamlama oranı, sözleşme konusu gayrimenkul inşaatının tüm unsurları dahil edilerek hesaplanması gerektiğini, bu nedenle sözleşmenin feshi ve tapunun iptalinin mümkün olmadığını iş bu nedenlerle yapımı gerçekleşmiş olan inşaata dair kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının reddi ile davacı taraf ifa uyarınca ödemesi gereken bedeli ödemediğini, iddia edildiği...