Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. Davalı yüklenici ... İnşaat ve Taahhüt Ticaret Ltd. Şti. ile davacı arasında 14.08.2012 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir....
Bu durumda mahkemece inşaatın gerçekleştirme seviyesi %77,50 olmasına rağmen arsa sahibince kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ileriye etkili feshini talep ederek dava açtığı bina inşaatının seviyesi itibariyle 25.01.1984 gün 1983/3 Esas ve 1984/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında belirtilen oranda yapılmamış olması sebebiyle akdin ileriye etkili feshinin koşulları oluşmamış ise de, Dairemizin 07.04.2004 tarih 2003/4795 Esas ve 2004/1968 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, geriye etkili fesih talep edebilecek olan davacı arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ettiği durumlarda, imalâtın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine ve teslimi gereken tarihten ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe kadar koşulları gerçekleşmişse gecikme tazminatına ve kendisine ait bağımsız bölümlerin tesbiti isteyebileceğinden arsa sahibine bırakılacak...
Şti. vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Asıl davada davalı ... vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil, birleşen dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih istemine ilişkindir. TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir....
Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. Davalı yüklenici ... İnşaat ve Taahhüt Ticaret Ltd. Şti. ile davacı arasında 13.08.2012 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir....
Somut olayda, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye ya da geriye etkili olarak feshi kesinleşmediğine ve yüklenici kooperatifin imalâta devam etmesine engel teşkil eden bir hukuksal sebep bulunmadığına göre; mahkemece, yeniden keşif yapılarak, sözleşme konusu inşaatların arsa sahibi tarafından reddedilemeyecek derecede tamamlanmış olup olmadığının, inşaatların yapım oranının ne olduğunu, eksik ve kusurlar varsa giderim bedellerinin tutarının uzman bilirkişi kuruluna tespit ettirilmesi gerekmektedir. Sözleşme konusu inşaatların tamamlanmış olduğunun tespiti halinde, arsa sahibi davacının fesih davasının reddine; inşaatların %90 ve üzeri oranında yapılmış ve temerrüt koşullarının gerçekleşmiş olması durumunda da yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak; aksi halde de geriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshine karar verilmelidir....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 29/09/2022 NUMARASI : 2021/90 ESAS-2022/189 KARAR DAVA KONUSU : Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İleriye Etkili Feshi KARAR : Ceyhan 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 29/09/2022 tarih ve 2021/90 E.-2022/189 K. sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davalı vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan incelemede; DAVACI VEKİLİ DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 20/04/2015 tarihinde, Ceyhan 1....
Noterliğinin 12709 yevmiye nolu 16/11/2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshini ve gecikme tazminatı ile cezai şart istemli dava açmakla; her ne kadar inşaatın bitim seviyesinin alınan bilirkişi raporuna göre %29,80 olmakla sözleşmenin ileriye etkili feshi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekse de davacı arsa sahibi tarafından bitim seviyesi %29,80 olmasına rağmen sözleşmenin ileriye etkili feshini istemekle geriye etkili fesih talep edebilecek olan davacı arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileri etkili feshini istedİği durumlarda imalatın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine ve teslimi gereken ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe kadar koşulları varsa gecikme tazminatının ve cezai şartının istenebilecektir....
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkilinin arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, inşaat ruhsatının alındığı tarihten 2 yıl geçmesine rağmen yüklenici tarafın edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile, harici sözleşme hükümleri gereği dava konusu 1 nolu bağımsız bölümün müvekkili adına tapuya tesciline, tapuda davalı lehine konulan inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı, davaya cevap vermemiştir....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı ... mirasçıları ..., ..., ... velayeten ... ile fer'i müdahil ... vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, sözleşmenin feshi istemi ile açılmış, mahkemece 08.09.2004 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin ileriye etkili olarak feshine karar verilmiş, karar yüklenici Ramazan Yavuzcan'ın mirasçıları olan bir kısım davalılar vekili ile fer'i müdahil ... vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde, binanın iskân ruhsatının alınmadığını, yüklenici ...'...
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 gün 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı kararıyla, istisna (eser) sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu'nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun'un 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Bilindiği üzere fesih, sözleşme ilişkisini sona erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır....
