UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR: Taraflar arasındaki uyuşmazlık, yerel mahkeme kararında usul ve yasaya aykırılık bulunup bulunmadığı, kararın eksik incelemeye ve/veya yanılgılı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır. DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, bundan kaynaklı yüklenici adına kayıtlı taşınmazların haciz ve şerhlerden ari olarak tapu iptali ve tescili ve sözleşmeden kaynaklı kira bedeli ve cezai şartın tahsili istemlerine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)'nun 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır. İlk Derece Mahkemesince, davanın kısmen kabulü ile Gebze 14. Noterliğinin 20/10/2016 tarih ve 9568 yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshine, Davalı Ada T8 Tic. Ltd....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Dairemizce verilmiş olan 18/03/2021 tarih ve 2021/354 esas 2021/539 karar sayılı kaldırma kararı sonrası ilk derece mahkemesince yapılan yargılamada;"...Dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tazminat istemine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imâl edilmesidir....
İlçesinde imarın ... ada ... nolu parselini teşkil eden taşınmazın ortaklara mesken temini amacıyla kat karşılığı olarak müteahhide verilmesine karar verildiğini, davalı kooperatif genel kurulunca, yönetim kuruluna ... ilçesi ... ada ... nolu parsel taşınmaza ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına ilişkin yetki verilmesi üzerine davalı kooperatif ile müvekkil şirket arasında 16.02.2015 tarihli “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi İçerikli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” akdedildiğini,bu sözleşme uyarınca müvekkili şirketin edimlerini yerine getirmeye başladığını ve bu kapsamda üçüncü kişiler ile sözleşmeler imzalayarak harcama ve masraflar yaptığını ancak sözleşmenin davalı kooperatif tarafından haksız ve kötüniyetli olarak feshedilmesi nedeniyle müvekkili şirketin zarara uğradığını beyan ederek, taraflar arasında akdedilen 16/02/2015 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi içerikli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı tarafça haksız ve kötüniyetli olarak...
DELİLLER : Yapılan yargılama, toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Osmancık Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 18/07/2022 tarih, 2015/1543 esas 2022/441 karar sayılı kararına karşı, davacı karşı davalı vekili, dahili davalılardan Şule SAĞMEN, bir kısım davalılar karşı davacılar vekili, davalılardan T13 dahili davalılardan Şehriban GÜDER vekili, dahili davalılardan Emine BAKIR, dahili davalılardan Şeyma ŞENGÜL, ölü davalı Dursun BAKIR mirasçısı EMİNE BAKIR tarafından süresi içerisinde istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, İddia ve savunmaya mahkemece toplanıp değerlendirilen deliller ile duruşma tutanaklarına yansıyan bilgi ve belgelere göre; İstinaf incelemesine konu ve esas teşkil eden eldeki asıl dava tazminat (taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeden kaynaklanan), karşı dava: tazminat (kat karşılığı inşaat sözleşmeden kaynaklanan) istemine ilişkindir....
Bu açıklamalara göre, davacı borçlusu hakkında yaptığı icra takibinde, üçüncü şahıs olan davalı arsa sahiplerinin birinci haciz ihbarnamesine yaptığı itirazın doğru olmadığını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi davasında arsa sahiplerinin imalat bedeli nedeniyle takip borçlusuna 700.000,00 TL civarında borçlu oldukları iddiasıyla tazminat istediğinden, davası İİK'nın 89/IV. maddesinde ifadesini bulan tazminat davası niteliğindedir. Anılan madde gereğince alacaklı, üçüncü şahsın verdiği cevabın aksini icra mahkemesinde ispat ederek tazminat isteyebileceğinden görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesidir. İcra Mahkemesi de aynı maddenin son cümlesi gereğince tazminat hakkındaki davayı genel hükümlere göre halledecektir. Davacının İİK'nın 120. maddesinin 2. fıkrasına göre dava hakkını devraldığına dair bir belgesi ve bu amaçla üçüncü şahsa karşı genel mahkemede dava açtığına dair bir beyanı bulunmamaktadır....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davalılar arasındaki satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmenin geçerli olduğu, sözleşme uyarınca yapılan inşaatın % 49.3 oranında tamamlandığı, davalı arsa sahibinin sözleşmenin feshi için Sincan 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açtığı davanın sonucunun beklenmesine gerek olmadığı, zira inşaatın seviyesi dikkate alındığında sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilebileceğinden davalı yükleniciye bağımsız bölüm verilemeyeceği, davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getirmeyerek inşaatı % 49,30 seviyesinde bıraktığı, inşaatın bulunduğu seviyeye göre yüklenicinin 8 daireye hak kazanmasına rağmen arsa sahibince yükleniciye 10 daire verildiğinden yüklenici adına bağımsız bölüm tescilinin istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir....
Mahkemece, sözleşmenin feshine, tapu iptâli ve tescil istemiyle birleşen davanın reddine karar verilmiş, karar davacı birleşen davanın davacısı Aslı, davalılar İsmail, Selim ve Ekşioğlu Kooperatifi tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı kooperatif, İsmail ve Selim ile birleşen davanın davacısı ...'ın temyiz itirazları tümüyle reddedilmelidir. 2-Davacı ve birleşen davada davalı arsa sahibi ....'nin temyiz itirazlarına gelince; 18.06.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi, re'sen düzenleme biçiminde davacı ile davalılardan ... arasında imzalanmıştır. Bu sözleşmeyle kooperatif inşaat ruhsatından itibaren 40 ayda ve genel iskânı alınmış olarak inşaat yapımını yükümlenmiştir. 25.08.1997 tarihinde imzalanan sözleşmeyle de kooperatif, nakit ödeme karşılığında inşaat yapımı konusunda Ekşioğlu Ltd. Şirketi'yle anlaşmıştır....
Kararı, davalı vekili ile asli müdahil vekili temyiz etmiştir. 1-Davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden; Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan TBK'nın 237, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde arsa sahibi, yükleniciye bırakılıp onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptâl ve tescilini talep edebilir. Arsa sahibinin kendisine ait tapu payı ya da bağımsız bölümleri üçüncü kişiye satıp devretmesi halinde yaptığı muamele, kendi mülkiyetinde bulunan pay veya bağımsız bölümle ilgili feshedilen sözleşme dışında satış suretiyle yapılan tasarruf işlemi niteliğinde olduğundan sadece kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshedilmiş olması sebebine dayanarak arsa sahibi kendisinin sattığı bağımsız bölüm ya da arsa paylarıyla ilgili tapu iptâli ve tescil isteminde bulunamaz....
Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamın göre davalıların Antalya 10 Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/483 Esas sayılı dosyasında açtığı davanın sözleşmesinin feshinden dolayı yükleniciye isabet edecek dairelerin rayiç bedellerinin aksi takdirde imalat bedelinin tahsilinin talep edildiği ve davanın da derdest olduğu gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı sözleşmenin feshi istemine ilişkindir. 1) Davacılar tarafından 11.05.2015 tarihinde açılan iş bu davanın usulden reddine neden olan davalılar tarafından Antalya 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/483 Esas sayılı dosyasına konu dava ise 04.06.2015 tarihinde açılmıştır....
