Bu dosyada yükleniciler, daha önce 3. kişilere sattıkları 50 adet bağımsız bölüm dışında yaptıkları inşaata göre hakları olan 15 adet bağımsız bölümün daha tapu kayıtlarının iptâl edilerek adlarına tescili ve taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshi istemleriyle bu davayı açmışlardır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, edimin süresinde yerine getirilmemesi durumunda kural olarak sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi istenebilir. Sözleşmenin feshi ise ancak mahkeme kararıyla mümkün olur. Bunun istisnası tarafların fesih konusunda iradelerinin birleşmesidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 tarih 3/1 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca yüklenici tarafından, imara ve projesine uygun inşaat yapılması inşaat seviyesinin %90’ı aşması ve iskân raporu alınmasına engel bir durumun bulunmaması hallerinde sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine karar verilebileceği kabul edilmektedir....

Sayılı ilamları.) 1- Öncelikle; mahkeme kararında her ne kadar "kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine" karar verilmiş ise de, bu hükmün gerekçesinin karar içeriğinde yazılmadığı, sözleşmenin feshi konusundaki taraf kusurlarının tartışılmadığı, ayrıca sözleşmenin geçmişe etkili fesih mi, yoksa ileriye etkili fesih mi olduğu hususunda hüküm kurulmadığı görülmüştür. 2- Hükümde; sözleşme feshinin ileriye etkili fesih mi, geçmişe etkili fesih mi olduğu açıklanmadığı halde, ileriye etkili feshin sonuçları doğrultusunda sözleşmedeki cezai şart alacağının ve müspet zarar anlamındaki kira kaybı alacağının tahsiline karar verildiği, oysa ki, inşaata hiç başlanmamış olunması durumuna göre feshin geçmişe etkili olarak istendiği ve buna göre karar verildiği gibi bir izlenim ortaya çıkarılarak bir çelişki oluşturulduğu görülmüştür....

Dairemizin onama kararına karşı davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla yeniden yapılan incelemede; Dava, adi ortaklığın kuruluş amacı olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, davalı ortağın aynı yer ile ilgili yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeni ile engellendiği iddiasıyla tazminat istemine ilişkindir. Davacı şirket ile davalı şirket taşınmazın bir kısım hissedarları arasında İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Atatürk Mahallesi, Halit Bey Sokak, 152 pafta, 1058 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşaat yapmak üzere 07.05.2012 tarihinde Üsküdar 4. Noterliğinde Düzenleme şeklinde Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmış, daha sonra aynı taşınmaz üzerinde inşaat yapılması için taşınmazın tüm hissedarları ile davalı şirket arasında 26.02.2013 tarihinde Üsküdar 2. Noterliğinde Düzenleme şeklinde Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılmıştır....

ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : None DAVA KONUSU : Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi KARAR : İzmir 14. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 11/04/2023 tarih ve 2023/118 Esas 2023/177 Karar sayılı kararının istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davacı vekili ile davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Dairemize gönderilen dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü....

İlk derece mahkemesi tarafından verilen kararın Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10.hukuk dairemizce verilen 03/02/2021 Tarih ve 2020/912 Esas, 2021/193 Karar sayılı ilamından sonra mahkemenin 2021/170 sayılı esasına kayıt edilerek yapılan yargılama sonucunda verilen 2021/402 sayılı karar ile; "taraflar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 36.maddesi uyarınca davacı müteahhit tarafına verilen ek süre içerisinde inşaat eksikliklerini gidermeyerek temerrüde düşmüş ve davalılar yönünden fesih şartları oluşmuş ancak mahallinde keşif yapılarak alınan bilirkişi raporu ile sabit olduğu üzere inşaat seviyesi %98 oranında tamamlanmış olduğundan artık davalılar ancak sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshedebileceklerdir....

davalıya binanın yapılması aksi halde de yerin kendisine teslimi için Bartın 1.Noterliği'nin 12136 yevmiye numarası ile 29.12.2014 tarihinde ihtar gönderildiğini; ancak bugüne kadar yine de inşaata başlanmadığını ve taşınmaz da iade edilmediğini, müvekkilinin bugüne kadar davalı tarafından seneye bitecek, 6 ay sonra teslim denilerek bugüne kadar oyalandığını ve taşınmaza hiç bir işlem yapılmadığını, davaya konu taşınmazların devrini içeren geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmesinin başlığında ve başında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazmaması veya taşınmaz satışı ön sözleşme yazmasının Yargıtay içtihatları gereği bunun kat karşılığı sözleşmesi yapılmadığı inancını ihtiva etmeyeceğini ve söz konusu sözleşmenin müvekkili tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı inancı ile yapıldığını, ancak söz konusu sözleşmenin geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp ortada geçerli bir sözleşme bulunmadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin Yargıtay İçtihatları gereği...

in araması üzerine öğrendiklerini, taşınmaz üzerine konulan tedbir karanının tapunun bilgisayar sisteminden düşüldüğünü, bilgisayar sisteminde görünmediğini, tapu sistem kaydında ihtiyati tedbir kaydı görünmediği için davalı şirketin ve şirket yetkilisi şahsa güvenilerek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tanzim edildiğini, Tapu Memurları tarafından yanlışlığın giderilerek taşınmaz üzerine 09.01.2013 tarihli ihtiyati tedbir konulduğunu,davalı şirkete Noter aracılığı ile toplam ... TL bedelli senetlerin iadesi için ihtar gönderildiğini, davalı tarafın ihtara verdikleri cevap içeriğinin gerçeği yansıtmadığını, bu nedenlerle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve sözleşmeye dayı olarak davalı şirket yetkilisi ... lehine keşide edilen ve teminat olarak verilen toplam ......

Noterliği'nin 26/07/2016 tarih ve 6993 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz arsa payı karşılığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, Erdemli 1. Noterliği'nin 09/05/2016 tarih ve 4230 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve Mersin 9. Noterliğinin 10/10/2012 tarih ve 32623 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat SÖZLEŞMESİNİN FESHİNE, 2- Mersin ili Erdemli İlçesi Alata Mahallesi 311 ada 7 Parsel'de 04/08/2016 tarih ve 16543 yevmiye numaralı işlem ile tesis edilen ve 17/10/2014 tarih ve 18294 yevmiye numaralı işlem ile tesis edilen ŞERHİN TERKİNİNE, 3- Karar tarihi itibariyle alınması gereken 683,10 TL harçtan dava açılışında alınan 170,78 TL harcın mahsubu ile kalan 512,32 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına," şeklinde karar verildiği anlaşılmıştır....

Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. Davalı yüklenici ... İnşaat ve Taahhüt Ticaret Ltd. Şti. ile davacı arasında 13.08.2012 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir....

Noterliğinin 15.11.1995 tarih ve 39456 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, 25.4.1996 tarihinde de davalı yükleniciye sözleşmelere konu 7 nolu parselin 80/100 payının devredildiği anlaşılmaktadır. Mahkemece kabul edilenin aksine, davalı yükleniciye devredilen arsa payının bir kısmı, yani 1.kat 3 nolu daireye karşılık gelen pay; kat karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisinden değil, daha önce akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ilişkisinden gelmektedir. Ortada gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshi istemiyle açılmış bir dava bulunmadığından bu sözleşmeden gelen payın satıcı davacıya iadesi mümkün değildir. Eldeki dava kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine ilişkin olup verilen fesih kararının sonucu olarak ancak bu sözleşmelerden gelen paylar arsa sahibine dönebilir. Dava konusu taşınmaz üzerinde 24.8.1999 tarihinde kat irtifakı tesis olunmuştur....